Vervolg besluitvorming Kattenhavestraat na tussenuitspraak Raad van State en motie van de raad over zichtlijnen Kattenhavestraat

Onderwerp

Vervolg besluitvorming Kattenhavestraat na tussenuitspraak Raad van State en motie van de raad over zichtlijnen Kattenhavestraat

Programma

03. Duurzame leefomgeving

Forum

Beeldvormend

Portefeuillehouder

J. Bloem

Inlichtingen bij

Marleen Schuijl-Oltvoort
0575587624 M.Schuijl-Oltvoort@zutphen.nl

Soort bevoegdheid

Kaderstellend

Beleidsvrijheid

Beperkt

Programmabegrotingswijziging

Nee

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

de “Studie zichtlijnen en torens vanaf de IJsselkade en scenariostudie ontwikkeling Kattenhavestraat” en de “Uitwerking scenario’s” voor te leggen aan het Forum en daarover het gesprek te voeren, waarna de uitkomsten uit het Forum betrokken worden in de besluitvorming door de gemeenteraad.

Inhoud

Inleiding

Op 1 juni 2021 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan “Kattenhavestraat” vastgesteld. Hiertegen is beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voor het verloop van de planontwikkeling wordt verwezen naar bijlage 1 van dit voorstel. In zijn algemeenheid geldt dat elke ontwikkeling op een locatie (inbreidingslocatie of uitbreidingslocatie) vraagt om het afwegen van alle belangen: collectieve belangen die zorgen voor ontwikkeling van de stad en bijdragen aan het leefbaar houden van een omgeving en individuele belangen van inwoners. Veranderingen hebben impact op de leefomgeving van individuen en dat is een onderwerp in een proces van planontwikkeling. Het collectieve belang van woningbouw versus het individuele belang van de leefomgeving, is altijd een onderwerp waar zorgvuldig mee omgegaan moet worden.

Op 20 april 2022 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in een tussenuitspraak (zaak nr. 202104841/1/R4) zich uitgesproken over de rechtmatigheid van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State oordeelde in deze tussenuitspraak dat de gemeenteraad de belangen tussen enerzijds de in het plan voorziene bouwhoogte en anderzijds het belang van de zichtlijnen vanaf de IJsselkade richting de Walburgistoren onvoldoende had afgewogen. Ook moet worden gemotiveerd waarom de in het plan voorziene bouwhoogte, gelet op de zichtlijnen vanaf de IJsselkade richting de Walburgistoren, een goede ruimtelijke ordening inhoudt. In de tussenuitspraak heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aan de gemeenteraad een termijn van 16 weken gegund om de benodigde belangenafweging alsnog te maken en de uitkomst hiervan aan de Afdeling en andere betrokkenen kenbaar te maken. De tussenuitspraak is opgenomen als bijlage 2 bij dit besluit.

Op 4 juli 2022 heeft de gemeenteraad besloten de nadere motivering niet vast te stellen en een motie aan te nemen (zie bijlage 3 bij dit besluit). Daarin roept de raad het college op om de maximale bouwhoogte in het bestemmingsplan Kattenhavestraat zodanig terug te brengen dat de zichtlijnen van de IJsselkade naar de Walburgistoren voor een aanzienlijk gedeelte behouden blijven en het aldus gewijzigde plan ter vaststelling voor te leggen aan de raad in de vergadering van 12 september 2022. En de Raad van State te informeren over deze motie met de daarin opgenomen belangenafweging en, met een beroep op de in die motie voorgeschreven besluitvorming, een beperkt uitstel te vragen van de door de Raad van State opgedragen termijn van 16 weken na 20 april 2022 (10 augustus 2022). In overleg met de Raad van State is de termijn voor besluitvorming en het inzenden van stukken verlengd tot 1 maart 2023.

De motie laat de zorg van de raad zien. Ook geeft de motie interpretatieruimte in die zin dat het gaat over het behoud van het zicht op een aanzienlijk gedeelte van de Walburgistoren. Aan de hand van bijgevoegde studie naar zichtlijnen zijn diverse scenario’s onderzocht. Verwezen wordt naar bijlage 4 van dit besluit. Om de scenario’s integraal af te wegen, is bijlage 5 bijgevoegd waarin de conclusies worden getrokken en een advies wordt gegeven. De Erfgoedadviesraad heeft een advies afgegeven over de studie welke is opgenomen in bijlage 6.

Op grond van het bovenstaande is het wenselijk deze informatie, opgeleverd in de diverse onderzoeken, toe te lichten aan het Forum op 16 januari 2023 voordat de raad een besluit neemt uiterlijk 20 februari 2023.

Beoogd effect

Door het voorleggen van de informatie uit de onderzoeken en het gesprek aan te gaan met het Forum over de opbrengsten, wordt de besluitvorming inzake de motie en de tussenuitspraak van de Raad van State vormgegeven.

Argumenten

1.1 De tussenuitspraak laat zien dat er een gebrek is dat hersteld kan worden.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft een tussenuitspraak gedaan en geen einduitspraak (zie bijlage 2). Dat betekent dat er met een zogenaamde bestuurlijke lus het gebrek, in dit geval een motiveringsgebrek, kan worden hersteld. Voor het overige geldt dat alle andere beroepsgronden ongegrond zijn verklaard. Het betreft de beroepsgronden parkeren, hittestress, geluid, bodem, algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de financiële uitvoerbaarheid. Voorliggend voorstel en besluit met bijlagen voorziet in herstel van het motiveringsgebrek. De Raad van State heeft de planregeling niet ter discussie gesteld, enkel de motivering ervan.

1.2 De ‘Studie zichtlijnen en torens vanaf de IJsselkade en scenariostudie ontwikkeling Kattenhavestraat’ laat de effecten van het bouwplan en scenario’s zien ten aanzien van de hoogte en zichtlijnen.
Naar aanleiding van de motieis nader onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen van het bouwplan op de zichtlijnen vanaf de IJsselkade richting Walburgistoren. In de Studie is in deel 1 een analyse gegeven van de zichtlijnen op de torens vanaf de IJsselkade en de waardering daarvan. Vervolgens is in deel 2 deze waardering gelegd naast het bouwplan en andere scenario’s. De gekozen scenario’s betreffen het bijstellen van de bouwhoogte zoals verzocht in de motie. Zie de stukken in bijlage 4. De Studie geeft een nadere motivering over de waarde van zichtlijnen op torens vanaf de IJsselkade.

1.3 De Erfgoedadviesraad heeft zijn waardering uitgesproken over de ‘Studie zichtlijnen en torens vanaf de IJsselkade en scenariostudie ontwikkeling Kattenhavestraat’.
Op 13 december 2022 heeft de Erfgoedadviesraad de Studie besproken en heeft zijn waardering uitgesproken over de inhoud van de studie. Daarbij heeft de Erfgoedadviesraad aangegeven dat er onderscheid gemaakt moet worden tussen het begrip ‘zichtlijnen (welke stedenbouwkundig zijn ontworpen)’ en het begrip ‘zicht op’ de torens. De gekozen standpunten in de studie zijn te bediscussiëren, echter de gekozen standpunten zijn de punten die het meeste zicht op de torens geven. De conclusie dat het zicht op de Walburgistoren wordt belemmerd door het bouwvolume van het oorspronkelijke bouwplan wordt door de Erfgoedadviesraad onderschreven. De Erfgoedadviesraad heeft ook aangegeven dat zicht op de toren enkel één van de af te wegen aspecten betreft. Het advies is opgenomen in bijlage 6.

1.4 De Uitwerking in scenario’s laat de algehele belangenafweging zien.
In de Studie wordt alleen ingegaan op het aspect van de zichtlijnen. In de Uitwerking van de scenario’s zijn ook de andere uitgangspunten gewogen (stedenbouw, erfgoed, wonen, economische uitvoerbaarheid). Op basis daarvan kan gesteld worden dat scenario’s die recht doen aan de zichtlijnen, niet altijd passen bij de stedenbouwkundige structuur van de locatie en de directe omgeving en niet allemaal economisch uitvoerbaar zijn. Deze economische uitvoerbaarheid is een belangrijk aspect. Als namelijk blijkt dat een plan niet economisch uitvoerbaar is, mag de gemeenteraad daar geen plan op vaststellen. De integrale uitwerking van de scenario’s geeft een algehele belangenafweging en daarmee een deel van de motivering van het besluit en is opgenomen in bijlage 5.

1.5 De Uitwerking in scenario’s geeft een wisselend beeld en niet direct een voorkeursscenario op basis van stedenbouw, erfgoed en de woningbouwopgave.
In de Uitwerking van de scenario’s blijkt uit de tabel dat er niet een duidelijke voorkeur aangegeven kan worden daar waar het gaat om stedenbouwkundige aspecten en de woningbouwopgave. De zwaarte van de aspecten speelt daarbij een rol én de oorspronkelijke uitgangspunten voor de herontwikkeling van de locatie, te weten:
- de ontwikkeling moet daadwerkelijk een toegevoegde waarde hebben en extra kwaliteit toevoegen aan Zutphen;
- de nieuwbouw moet naadloos passen binnen de bestaande stedenbouwkundige en architectonische structuren. Het uitgangspunt is dat het de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit, het historische karakter en de identiteit van Zutphen en de IJsselkade in het bijzonder dient te versterken.

Woningen realiseren in het luxe segment draagt bij aan de woningbouwopgave en de doorstromingsopgave. Ook de locatie vraagt dit type stadswoningen. De economische uitvoerbaarheid is een harde voorwaarde in de besluitvorming.

Kanttekeningen

1.1 De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beoordeelt of de motivering voldoende is en neemt dit mee in de einduitspraak.
Na het nemen van het uiteindelijke raadsbesluit (uiterlijk 20 februari 2023) worden de stukken toegevoegd aan de stukken van het vastgestelde bestemmingsplan “Kattenhavestraat”. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beoordeelt of dit vervolgens voldoende is om het besluit inzake vaststelling van het bestemmingsplan “Kattenhavestraat” in stand te laten of er anders over te beslissen.

1.2 Indien gekozen wordt voor aanpassing van de bouwhoogte, betekent dit een economisch onuitvoerbaar plan.
Zoals uit de uitwerking van de scenario’s blijkt, heeft elke aanpassing in het bouwplan een economisch gevolg. Hetzij voor de ontwikkelaar vanwege gemaakte historische kosten en nieuwe kosten voor aanpassing van de plannen en de verkoopbaarheid daarvan. Hetzij voor de gemeente ten aanzien van de grondopbrengst bij verkoop van het perceel.

De ontwikkelende partij heeft kosten gemaakt om te komen tot een concrete planontwikkeling. Alle keuzes zijn ook financieel doorgerekend. Dat betekent dat alle kosten die gemaakt worden bij een planontwikkeling moeten worden gefinancierd. De economische uitvoerbaarheid is dan ook een belangrijk aspect waarop een planregeling wordt vastgesteld. Indien gekozen wordt voor een aanpassing van de bouwhoogte, dan is er geen dekking voor de gemaakte kosten en de derving van kosten.

1.3 Het aanpassen van de planregeling leidt direct tot het risico op een schadeclaim.
De ontwikkelaar is sinds 2014 bezig met het ontwikkelen van de locatie. Dit is gedaan in een gerechtvaardigd vertrouwen. Er is immers gaandeweg het proces door de gemeente ook duidelijk gemaakt dat de ontwikkeling tot stand kon komen, wat heeft geresulteerd in het vaststellen van een bestemmingsplan. Het nu aanpassen van de kaders/ verwachtingen waaronder de ontwikkeling tot stand mag komen, leidt direct tot het risico op een schadeclaim van de ontwikkelaar waarin gemaakte historische plankosten worden verhaald. Er is dan immers sprake van onrechtmatig overheidshandelen. Een nieuw besluit tot aanpassing van de regels is daarmee direct de juridische grondslag voor een schadeclaim. De gemaakte historische plankosten worden ingeschat tussen € 150.000,-- tot € 200.000,--. Hiervoor bestaat geen dekking.

De Raad van State heeft gevraagd om een nadere motivering ten behoeve van een volledige belangenafweging. Die wordt gegeven in de bijgevoegde studie en uitwerking van de scenario’s. De planregeling is niet verworpen door de Raad van State. Als de gemeente nu op eigen initiatief het bestemmingsplan gaat wijzigen, zijn de gevolgen (ook de financiële) voor de gemeente. Op grond van voorliggende uitwerkingen van de motie die mede invulling geven aan het geconstateerde motiveringsgebrek, wordt de economische uitvoerbaarheid als zwaarwegend argument beschouwd.

Financiën

De geraamde grondprijs is gebaseerd op het oorspronkelijke bouwplan. Aanpassing van het oorspronkelijke bouwplan heeft direct effect op de gemeentelijke grondopbrengsten. Immers de grondprijs is direct gekoppeld aan de oppervlakte van een woning en het aantal te realiseren woningen. Inkomsten uit een grondverkoop gaan direct naar de Reserve Strategische grondaankoop.

Communicatie

In de periode tussen het aannemen van de motie en voorliggende behandeling in Forum en raad, heeft er een gesprek plaatsgevonden met de indiener van het beroep. Daarnaast is deze persoon meegenomen in alle processtappen. De bewoners van de Kattenhavestraat, deel Kuiperstraat, deel IJsselkade en deel Berkelkade zijn geïnformeerd over het proces en de processtappen richting besluitvorming middels een brief. Er is op 12 januari een inloopmoment voor deze bewoners waar zij hun vragen kunnen stellen.

Na vaststelling van het definitieve besluit, wordt het besluit gecommuniceerd met de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en indiener van het beroep. Dit komt overeen met het gestelde in de tussenuitspraak. Eveneens wordt op de website www.ruimtelijkeplannen.nl het dossier van het bestemmingsplan “Kattenhavestraat” aangevuld met de tussenuitspraak, dit besluit en de bijlagen bij dit besluit. Daarnaast worden direct belanghebbenden in deze zaak schriftelijk op de hoogte gebracht van het besluit. Het betreft daarmee de indiener van het beroep en de projectontwikkelaar.

Bijlagen

1. Chronologisch overzicht ontwikkeling Kattenhavestraat;
2. Tussenuitspraak Raad van State d.d. 20 april 2022 inzake het bestemmingsplan “Kattenhavestraat”;
3. Motie zichtlijnen Kattenhavestraat d.d. 4 juli 2022;
4. Studie zichtlijnen en torens vanaf de IJsselkade en scenariostudie ontwikkeling Kattenhavestraat, buro SRO nov 2022;
5. Uitwerking scenario’s, team RED dec 2022;
6. Advies Erfgoedadviesraad dec 2022 (VOLGT NOG).

Ontwerp

Besluit

De raad van de gemeente zutphen,

gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 20 december 2022 met nummer 301220

 

 

b e s l u i t :

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:

de voorzitter, de griffier,