Verklaring van geen bedenkingen veld 14 plangebied Noorderhaven

Onderwerp Verklaring van geen...

Zoekresultaten

Wordt geladen...

Verklaring van geen bedenkingen veld 14 plangebied Noorderhaven

Onderwerp Verklaring van geen bedenkingen veld 14 plangebied Noorderhaven
Programma06. Ruimtelijke ordening en wonen (incl. De Mars)
ForumOordeelsvormend
Portefeuillehouder E.P.M. Gründemann
Inlichtingen bij T.C. Janssen
0575 587965 t.janssen@zutphen.nl
Soort bevoegdheidKaderstellend, Controlerend
BeleidsvrijheidBeperkt
ProgrammabegrotingswijzigingNee
Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :
  1. Ex 2.1, lid c. en artikel 2.12, lid 1. onder a, onder 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) juncto artikel 6.5, lid 1, van het Besluit omgevingsrecht (Bor) te verklaren dat u geen bedenkingen heeft tegen afwijking van het bestemmingsplan Noorderhaven op basis van de aangevraagde omgevingsvergunning voor het bouwen van 33 woningen in veld 14 van het plangebied Noorderhaven
  2. De verklaring van geen bedenkingen aan te merken als de definitieve verklaring van geen bedenkingen wanneer naar aanleiding van de terinzageligging van het ontwerp van de verklaring van geen bedenkingen geen zienswijzen worden ingediend,
  3. geen exploitatieplan vast te stellen.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

Door Heijmans Vastgoed B.V. is een omgevingsvergunning aangevraagd voor het bouwen van 33 woningen in veld 14 in het plangebied Noorderhaven (zie bijlage 2). Het betreft een aanvraag fase 1 voor de activiteit afwijking van het bestemmingsplan. Op korte termijn zal de omgevingsvergunning fase 2 voor de activiteit bouwen worden aangevraagd. De omgevingsvergunningen fase 1 en 2 zullen tegelijkertijd worden verleend.

Deze aanvraag is een vervolg op de verleende omgevingsvergunningen voor het bouwen van 65 woningen in het naastgelegen veld 13. In totaal zullen in de velden 13 + 14 98 woningen worden gebouwd.

Veld 14 heeft in het bestemmingsplan Noorderhaven de bestemming ‘Woongebied – uit te werken’, artikel 11. Op deze bestemming mag alleen worden gebouwd wanneer door u een uitwerkingsplan is vastgesteld dat is uitgewerkt overeenkomstig de regels die hiervoor in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De aanvraag wijkt af van de in het bestemmingsplan opgenomen uitwerkingsregels en is hierdoor in strijd met de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan. Op basis van een uitwerkingsplan kan aan de aanvraag geen medewerking worden verleend.

Daarnaast zijn enkele woningen op de bestemming ‘Groen’ geprojecteerd. Deze bestemming staat woningbouw niet toe.

Vanwege de strijdigheid met het bestemmingsplan is de aanvraag mede aangemerkt als een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan. Medewerking kan worden verleend ex artikel 2.1, lid c. juncto artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. De uitgebreide procedure  is van toepassing en bedraagt 26 weken.

Beoogd effect 

Het bouwen van woningen in veld 14 planologisch, milieukundig, financieel en juridisch mogelijk maken.

Argumenten

1.1 vanwege veranderende markt is een wijziging in het plan aangebracht

Er is onvoldoende markt voor het eerder bedachte appartementencomplex in veld 14, daarentegen is er juist vraag naar eengezinswoningen met een ruimere achtertuin. Heijmans zag zich door de veranderde vraag genoodzaakt om de plannen aan te passen.

1.2 de wijzigingen gaan niet ten koste van de kwaliteit van het plan

Kwaliteitsteam  voor Noorderhaven is actief betrokken geweest bij het opstellen van de nieuwe plannen en ondersteunt deze wijzigingen, zoals verwoord in de ruimtelijke onderbouwing, volledig. Hoogbouw wordt vervangen door laagbouw. In het nieuwe plan komt minder openbaar groen. Dit wordt gecompenseerd doordat de woningen ruimere achtertuinen krijgen, de bebouwing meer georiënteerd is op het openbaar groen, er een nieuw pad komt tussen de Dreef, binnenterrein en Noorderhavenpark en bouwblokken worden opgeknipt. Hierdoor wordt de kwaliteit van het plan behouden.

 1.3 de aanvraag is in strijd met het geldende bestemmingsplan Noorderhaven

Enkele woningen zijn op de bestemming ‘Groen’ geprojecteerd. Op deze bestemming is woningbouw niet toegestaan.

Het bestemmingsplan Noorderhaven vereist dat het hoofdgebouw op een afstand van maximaal 1,5 meter van de grens van het bouwvlak wordt gebouwd. In afwijking hiervan is op het ‘binnenterrein’ van veld 14 een bouwvlak opgenomen waarbinnen woningen mogen worden gebouwd.

De aanvraag voorziet in het bouwen van woningen op het ‘binnenterrein’ van veld 14,  buiten het daarvoor bestemde bouwvlak.

Daar staat tegenover dat op grond van het bestemmingsplan in veld 13 + 14 maximaal 110 woningen mogen worden gebouwd. In totaal worden in veld 13 + 14 98 woningen gebouwd. Door dit kleinere aantal woningen vermindert de bebouwingsdichtheid in veld 14. Hierdoor kan bij de grondgebonden woningen een grotere tuin worden gerealiseerd.

1.4 realisering van woningbouw is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening

Het bedrijventerrein De Mars wordt gerevitaliseerd, onderdeel hiervan is de realisatie van de woonwijk Noorderhaven in het zuiden van De Mars. Ten behoeve hiervan is door de gemeenteraad voor Noorderhaven een stedenbouwkundig plan en landschapinrichtingsplan vastgesteld. Hierin zijn de kaders voor revitalisering aangegeven. Het stedenbouwkundig plan is uitgangspunt geweest voor het opstellen van het bestemmingsplan Noorderhaven.

In het plangebied Noorderhaven wenst de gemeente  o.a. woningbouw en commerciële functies te realiseren. In het kader van het bestemmingsplan Noorderhaven is uitgebreid onderzocht of het mogelijk is om woningbouw op het bedrijventerrein, in de nabijheid van bestaande bedrijven, te realiseren. Uit de resultaten van deze onderzoeken is gebleken dat realisering van woningbouw binnen het plangebied Noorderhaven niet op voorhand op planologische en milieukundige bezwaren stuit.

1.5 er is sprake van een goede ruimtelijke onderbouwing

In het kader van de aanvraag en procedure is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld (zie bijlage 2). In de ruimtelijke onderbouwing zijn de ruimtelijke en milieukundige “effecten” van realisering van woningbouw, de inrichting van de openbare ruimte en de parkeerplaatsen op voldoende wijze omschreven. Realisering van woningbouw in veld 14 stuit op voorhand niet op planologische en milieukundige bezwaren.

Als gevolg hiervan is sprake van een goede ruimtelijke onderbouwing.

2.1 een verklaring van geen bedenkingen is vereist

Ingevolge artikel 6.5, lid 1, van het Besluit omgevingsrecht (Bor) kan de omgevingsvergunning alleen worden verleend wanneer door de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen is verleend. De gemeenteraad heeft op basis van artikel 6.5, lid 3, Bor, categorieën van gevallen aangewezen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad is vereist. De gemeenteraad heeft op 14 maart 2011 de lijst met categorieën  vastgesteld.

In categorie 1.1. van de lijst is aangegeven dat geen verklaring van de gemeenteraad is vereist wanneer sprake is van een project waarvoor o.a. een stedenbouwkundige visie is vastgesteld. Het project dient met deze kaders in overeenstemming te zijn.

Door de gemeenteraad is voor Noorderhaven een stedenbouwkundig plan en een landschapsinrichtingsplan vastgesteld. In deze plannen zijn de kaders voor ontwikkeling van Noorderhaven vastgelegd. De strijdigheden van de aanvraag met het bestemmingsplan Noorderhaven zijn onder argument 1.1. van dit advies opgesomd. Vanwege deze strijdigheden voldoet de aanvraag niet aan de vastgestelde ruimtelijke kaders.

In categorie 2.1 van is lijst is aangegeven dat voor een bouwproject voor woonfuncties in stedelijk gebied geen verklaring van bedenkingen nodig is wanneer het aantal te realiseren woningen niet meer dan 15 bedraagt. De aanvraag heeft betrekking op het bouwen van 33 woningen.

Op basis van het vorenstaande moet worden geconcludeerd dat een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad is vereist.

De gemeenteraad wordt verzocht om, wanneer geen zienswijzen tegen het ontwerp van de verklaring van geen bedenkingen worden ingediend, de ontwerpverklaring van geen bedenkingen als definitieve verklaring van geen bedenkingen te mogen aanmerken.

2.2  afwijking van de door de gemeenteraad vastgestelde ruimtelijke kaders is aanvaardbaar

De woningen worden langs de grens van het bouwvlak geplaatst. Hierdoor wordt de ‘binnen ruimte’ ingekaderd door bebouwing. Er ontstaat een kleinschalig en geschakeerd beeld met korte bouwblokken, straten, binnenhoven en groenelementen.

Aan de oorspronkelijke groene ruimte is op een andere plek in het plan invulling gegeven.

Door het vervallen van het appartementencomplex worden in veld 14 grondgebonden woningen met een ruimere achtertuin tuin gerealiseerd.

De gewijzigde stedenbouwkundige opzet is in het Kwaliteitsteam voor Noorderhaven besproken en akkoord bevonden.

2.1 het ontwerp van de verklaring van geen bedenkingen moet ter inzage worden gelegd

Op de aanvraag is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure in de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dat betekent dat het ontwerp van de verklaring van geen bedenkingen en de aanvraag gedurende zes weken ter inzage moeten worden gelegd. Tegen het ontwerp van de verklaring van geen bedenkingen en de omgevingsvergunning kunnen zienswijzen worden ingediend.

3.1vaststelling van  een exploitatieplan is niet vereist

Ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Deze bouwplannen zijn nader aangegeven in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Een exploitatieplan is vereist voor de bouw van een of meer woningen. In dit geval is hier sprake van het bouwen van meer dan één woning. Formeel dient een exploitatieplan te worden vastgesteld. Van deze verplichting kan worden afgezien wanneer het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Begin 2011 heeft de gemeente de Samenwerkingsovereenkomst met Heijmans (Proper-Stok) vastgesteld met daarbij een grondexploitatie. Deze overeenkomst mag beschouwd worden als exploitatieovereenkomst, in die zin, dat hierin afspraken gemaakt worden over de grondexploitatie in algemene zin en kostenverhaal specifiek. Met andere woorden, met Heijmans zijn afspraken gemaakt over grondtransacties met de gemeente, over (exploitatie)bijdragen in de aanleg van openbare ruimte aan de gemeente en over de verantwoordelijkheden die Heijmans heeft in het realiseren van het woning- en voorzieningenprogramma in Noorderhaven. Binnen de overeenkomst zijn ook de afspraken vastgelegd die de gemeente en Heijmans maakten met Ieder1 in het kader van het programma sociale woningbouw in Noorderhaven.

Gelet hierop kan worden vastgesteld dat het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in de vergunning begrepen gronden anderszins is verzekerd. Hierdoor hoeft in het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning geen (apart) exploitatieplan te worden vastgesteld.

Kanttekeningen 

1.1 er kunnen zienswijzen worden ingediend

Gedurende de terinzageligging van het ontwerpbestemmingsplan Noorderhaven zijn zienswijzen ingediend. Met de aanvraag wordt van het vastgestelde bestemmingsplan afgeweken. De terinzageligging van de aanvraag en verklaring van geen bedenkingen kan tot indiening van zienswijzen leiden. Veld 14 bevindt zich overigens buiten het invloedsgebied van de bedrijven die beroep tegen het bestemmingsplan hebben ingesteld.

 1.2 een besluit tot vaststelling van hogere waarden is niet vereist

Een onderzoek naar het geluid van het wegverkeer hoeft voor de aanvraag niet te worden uitgevoerd. De woningen worden gerealiseerd aan een weg waar een 30-km regime gaat gelden. Wegen met een 30-km regime zijn in de Wet geluidhinder uitgesloten van de verplichting tot het uitvoeren van een geluidonderzoek. In het bestemmingsplan is het voorschrift opgenomen dat wanneer de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (norm Wet geluidhinder) op de gevel van woningen binnen een 30-km zone wordt overschreden, deze woningen worden voorzien van minimaal één geluidsluwe gevel.

1.3 in het kader van de Flora- en faunawet is een ontheffing vereist

Er is een flora- en faunaonderzoek uitgevoerd in 2008 en 2010 door Arcadis. In een later stadium zijn deze onderzoeken geactualiseerd. Op basis van deze inventarisaties en actualisering is een mitigatieplan opgesteld.

In de actuelere inventarisatie is geconstateerd dat er een aantal beschermde soorten in het plangebied Noorderhaven aanwezig zijn. De verblijfslocaties van deze soorten zijn aangetroffen in het gebied tussen de Coenensparkstraat en de IJssel (vleermuizen, huismussen, muurvaren). Ter voorbereiding op een ontheffingsaanvraag is een aantal mitigerende maatregelen genomen. Zo is een aantal tijdelijke en permanente vleermuiskasten geplaatst, worden panden waar beschermde soorten zijn aangetroffen gefaseerd gesloopt om verstoring te voorkomen en blijven bestaande groenstructuren ingepast of gehandhaafd totdat nieuwe groenstructuren zijn aangelegd.

Op 14 mei 2014 is de ontheffing op grond van de Flora- en faunawet voor het plangebied Noorderhaven door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland verleend.

De mitigerende maatregelen op basis van de verleende ontheffing zullen door een gespecialiseerd bedrijf worden uitgevoerd. Na uitvoering van de mitigerende maatregelen zal worden ‘gemonitord’ of met de maatregelen het beoogde effect wordt bereikt.

Uitvoering/Communicatie/Vervolgtraject 

Met betrekking tot de aanvraag om omgevingsvergunning wordt van de mogelijkheden in de Crisis- en herstelwet gebruik gemaakt.

Deze mogelijkheid is aanwezig omdat het een aanvraag betreft voor meer dan 11 woningen en er sprake is van een gedeeltelijke herstructurering van een werkgebied.

Voordelen van toepassing van de Crisis- en herstelwet zijn van procedurele aard. Enkele voorbeelden zijn: het beroepsrecht is beperkt, passeren van gebreken in het besluit wanneer belanghebbenden daardoor niet worden benadeeld, geen pro-forma beroep (beroepsgronden moet binnen beroepstermijn in beroepschrift worden opgenomen) en binnen zes maanden na verstrijken beroepstermijn een uitspraak van de Raad van State (dit is geen fatale termijn).

Wanneer geen zienswijzen worden ingediend, kan de omgevingsvergunning worden verleend. De verleende omgevingsvergunning moet elektronisch, in de Staatscourant en in een huis-aan-huis blad worden bekendgemaakt. Tegen verlening van de omgevingsvergunning kan gedurende zes weken beroep worden ingesteld. Gedurende de beroepstermijn blijft de omgevingsvergunning buiten werking.

Financiën 

In het kader van het bestemmingsplan Noorderhaven is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. In de planschaderisicoanalyse is aangegeven dat voor objecten buiten het plangebied de verwachting is dat een planschadeclaim niet toewijsbaar is. Wel wordt een planschadeclaim toewijsbaar geacht voor objecten in het plangebied.

In verband met de conclusies in de planschaderisicoanalyse is in de exploitatie van het gebied rekening gehouden met een eventuele planschadeclaim. In de samenwerkingsovereenkomst met Heijmans zijn afspraken over verrekening van planschadekosten gemaakt. Die afspraken houden in dat per te ontwikkelen (deel)gebied een exploitatiebijdrage door Heijmans aan de gemeente zal worden betaald. In deze exploitatiebijdrage is het bedrag voor planschade verdisconteerd.

Bijlagen

  1. aanvraag omgevingsvergunning
  2. ruimtelijke onderbouwing

 

Bijlagen

aanvraag omgevingsvergunning 28690
Ruimtelijke onderbouwing Noorderhaven rest velden 13 en 14 28690

Ontwerp

Besluit

Griffienummer: 2014-0101

De raad van de gemeente zutphen,


gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 11 juni 2014 met nummer 28690;



b e s l u i t :

  1. ex artikel 2.1, lid c. en artikel 2.12, lid 1. onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) juncto artikel 6.5, lid 1, van het Besluit omgevingsrecht (Bor) te verklaren geen bedenkingen te hebben tegen afwijking van het bestemmingsplan Noorderhaven op basis van de aangevraagde omgevingsvergunning voor het bouwen van 33 woningen in veld 14 van het plangebied Noorderhaven;
  2. het ontwerp van de verklaring van geen bedenkingen aan te merken als definitieve verklaring van geen bedenkingen wanneer tijdens de periode van terinzageligging tegen het ontwerp van de verklaring van geen bedenkingen geen zienswijzen worden ingediend;
  3. geen exploitatieplan vast te stellen

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:



de voorzitter,de griffier,

Forum van 7 juli 2014


Toelichting griffie:
Door Heijmans Vastgoed B.V. is een omgevingsvergunning aangevraagd voor het bouwen van 33 woningen in veld 14 in het plangebied Noorderhaven. Deze aanvraag is een vervolg op de verleende omgevingsvergunningen voor het bouwen van 65 woningen in het naastgelegen veld 13 maar wijkt af van de in het bestemmingsplan opgenomen uitwerkingsregels en is hierdoor in strijd met het bestemmingsplan. Medewerking kan worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat en wanneer door de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen is verleend. Deze bevoegdheid is ingevolge artikel 6.5 lid 1 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) uitdrukkelijk aan de raad toegekend.
Raadsadviseur: G Pletzers

Datum: 07-07-2014
Tijd: 19:00 - 19:30
Zaal: Commissiekamer
Behandeling: Oordeelsvormend
Openbaarheid: Openbaar
Voorzitter: H.W. Hissink
Griffier: C. Scheffer

Aanwezig namensNaam
Burgerbelang
SPF. van Vliet
D66W.M. Voorham
PvdAM.M.M. Moester
GroenLinksP. Reeuwijk
StadspartijJ. Boersbroek
VVDW.P. van Stockum
CDAG.H. Brunsveld
ChristenUnieA. Oldenkamp
De Lokale PartijA. Verwoort

Ondersteuners: L. Hoogerwerf
Pers: nee
Publiek: 7 personen
Insprekers: nee

Verslag van de vergadering

De voorzitter opent de vergadering en heet iedereen, in het bijzonder de mensen op de tribune en het college, de ambtelijke ondersteuning en de griffier, van harte welkom en geeft als eerste het woord aan de forumleden om vragen te stellen; 

GroenLinks; aanpassing van appartementen naar woningen is begrijpelijk, echter is er minder openbaar groen, wel meer tuinen. Hoe wordt het groen wat gaat wegvallen gecompenseerd?
Het college; er is veel aandacht voor groen. Bij vaststelling van het totale plan van Noorderhaven is er extra groen bijgekomen door een nieuw groter waterplein en het park aan de oostkant. De tuinen zijn inderdaad geen openbaar groen. Door de toevoeging in het gehele Noorderhaven verhaal en de grotere tuinen is men van mening dat er voldoende groen in zit.

ChristenUnie; grotere tuinen, wat is de omvang? Je zit bij kleine tuinen als snel met verstening.
Het college; zie ook pagina 16/17 bijlage Noorderhaven, afbeelding velden 13 en 14. Er zitten natuurlijk kleinere tuinen bij maar veelal zijn het grotere tuinen (meer dan 10 m²) .

CDA; minder woningen, heeft dit gevolgen voor de exploitatie? Verder sluit het CDA zich aan bij GroenLinks over het minder openbaar groen.
Het college; deze wijziging heeft voor de gemeente geen gevolgen. 

ChristenUnie; de vragen zijn inmiddels gesteld. 

SP; minder sociaal huurwoningen.
Het college; door deze wijziging van het plan wordt het niet meer en ook niet minder.

De Lokale Partij; de toren, wat is de invulling?
Het college; de toren zit in een ander veld, hier zal op een later moment op teruggekomen worden.

VVD; de vragen zijn inmiddels gesteld. 

PvdA; de PvdA is tevreden over het plan. De PvdA vraagt zich af of iemand het eindbeeld in de gaten houdt? Zijn er over een jaar of 10 wel de goede woningen gebouwd?
Het college; het eindbeeld wordt getoetst door het  kwaliteitsteam, bestaande uit; afvaardiging van welstandscommissie, directeur museum, stedenbouwkundige en architecten. Daarnaast is er een landschapsplan, het bestemmingsplan (type, max./min. hoeveelheid woningen)en het wordt per blok  stedenbouwkundig uitgewerkt.

D66; de vragen zijn inmiddels gesteld.

De voorzitter dankt een ieder voor hun aanwezigheid en wenst iedereen verder een prettige avond toe.

 


Advies

Voldoende besproken. Vermoedelijk hamerstuk in de raad


Raad 8 juli 2014 (19:00 - 23:00)

Verslag van de vergadering

Zie de bijlage.


Bijlagen:
Handelingen raad 8 juli 2014

Besluit

Aangenomen
Geen amendementen ingediend


Deze pagina

  • a
  • a
  • a
  • tekstgrootte

Behandeld in

  • Bezoekadres: 's Gravenhof 2, 7201 DN Zutphen
  • Postadres: Postbus 41, 7200 AA
  • Telefoon: 140575
  • Email: info@zutphen.nl