Verbouwing Kaardebol

Onderwerp

Verbouwing Kaardebol

Programma

08. Natuur en milieu 07. Economische zaken

Forum

Oordeelsvormend

Portefeuillehouder

P Withagen

Inlichtingen bij

H. Zuethoff
0575 587369 h.zuethoff@zutphen.nl

Soort bevoegdheid

Budgetrecht

Beleidsvrijheid

Beperkt

Programmabegrotingswijziging

2015-8

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

1. de middelen uit het Implementatiebudget 2013 KTD, onderdeel BTG Kaardebol en het budget uit het Stadscontract voor de Kaardebol beschikbaar te stellen (totaal € 101.000,--);
2. een krediet van € 125.000 exclusief 21% BTW beschikbaar te stellen voor de verbouwing van de Kaardebol ten behoeve van de vestiging van Coöperatie Atelier 3D;
3. een reserve te vormen voor de dekking van de kapitaallasten Kaardebol en hierin het bedrag van € 76.000 (Implementatiebudget 2013 KTD) te storten;
4. het financiële aandeel van Coöperatie Atelier 3D ten behoeve van de verbouwing te storten in de reserve dekking kapitaallasten Kaardebol;
5. De begroting 2015 overeenkomstig voorgaande punten te wijzigen.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

In mei 2011 heeft u een pakket bezuinigingsmaatregelen vastgesteld. Eén van deze maatregelen betreft een bezuiniging op De Kaardebol.  Bij besluit van 11 juni 2013 is Atelier 3D (A3D) na een openbare inschrijving geselecteerd als exploitant van De Kaardebol.

Er was een aanpassing en verbouwing van het pand nodig om de exploitatie haalbaar te maken. Hierbij zou de verbouwing voor een deel van de aanpassingen een meerwaarde opleveren. Op 19 november 2013 hebben wij  besloten om middelen beschikbaar te stellen uit het Implementatiebudget 2013 KTD (Kerntakendiscussie), onderdeel van de bestuurlijke taakgroep Kaardebol en het budget uit het Stadscontract voor de Kaardebol in te zetten voor dekking van de kapitaallasten die een waardevermeerdering van het pand opleveren.

Hierover hebben wij u een voorstel gedaan, waarover u in de vergadering van 10 februari 2014 zou besluiten. Omdat er op 20 januari brand uitbrak bij de voormalige Kaardebol heeft u het voorstel aangehouden en in april afgevoerd in afwachting van een nieuw voorstel.

Vanwege de brand moest er uitsluitsel van de verzekeraar komen over het uit te keren bedrag, en kon er geen gebruik gemaakt worden van het pand. Na een intensief traject tussen verzekeraar, aannemer, A3D en gemeente kwam er in juli duidelijkheid over de uitkering van de verzekering. Op basis van het uitgekeerde verzekeringsbedrag is herbouw mogelijk. Dit betekent dat de gelden die  oorspronkelijk voor de verbouwing gereserveerd waren niet bij de herbouw ingebracht hoeven te worden. Deze kunnen nog steeds voor aanpassingen en of verbouwing van A3D ingezet worden.

Bij besluit van 14 oktober 2014  hebben wij besloten om over te gaan tot herbouw van de voormalige Kaardebol. Destijds gaf A3D aan slechts enkele interne verbouwingen nodig te hebben, die zij zelf zouden financieren.

Inmiddels blijkt dat zij naast interne verbouwingen ook een beperkte uitbreiding willen. De gezamenlijke kosten hiervan bedragen ca. € 125.000,--. De uitbreiding heeft als doel om een logischere toegang tot het pand en horeca te realiseren.

Het is aantrekkelijk om deze verbouwing mee te nemen in de herbouw. Het leidt tot een waardevermeerdering van het pand en het is kostenefficiënt om de verbouwing direct mee te nemen bij de herbouw.

Beoogd effect

Interne verbouwingen aan en uitbreiding van het gebouw de Kaardebol ten behoeve van de vestiging van A3D mogelijk maken.

Argumenten

1.1. De exploitatie van de Kaardebol door A3D vraagt om aanpassingen van het gebouw.

Door de toevoeging van de functie horeca in het pand zijn interne aanpassingen van het pand noodzakelijk, met name de installatie moet aangepast worden. Daarnaast kan met een kleine uitbreiding een nieuwe entree gerealiseerd worden, waardoor het pand een logischer indeling krijgt voor de exploitatie van  A3D.  Voor de aanpassingen wordt in dit jaar door A3D een omgevingsvergunning ingediend.

1.2. Vooraf is voorzien in de noodzaak van verbouwingen en zijn uit het iKTD-budget middelen beschikbaar gesteld.

Vooraf  is voorzien in de noodzaak van verbouwingen en zijn er middelen beschikbaar gesteld uit het iKTD ter grootte van € 76.000,--.

Daarnaast zijn er nog middelen a € 25.000,-- uit het Stadscontract beschikbaar voor de Kaardebol.

Ten aanzien van deze middelen is in het collegevoorstel van 14 september 2014 aangegeven deze middelen 5 jaar vast te zetten. Op deze manier is er ruimte voor A3D gecreëerd om deze in te kunnen zetten voor aanpassingen en /of uitbreiding van het pand, op voorwaarde dat die gelden leiden tot een meerwaarde van het pand, of ten gunste komt van de verhuurbaarheid. De gelden die de gemeente inzet zijn gerelateerd aan het bedrag van de meerwaarde.

2.1. De aanpassingen in het pand en verbouwing kosten ca. € 125.000,--

De kosten voor de aanpassingen en verbouwing bedragen ca € 125.000,-- . Een deel van de verbouwing leidt tot een meerwaarde van het pand. Die wordt door een onafhankelijk taxateur bepaald.  Deze kosten neemt de gemeente voor haar rekening. De overige kosten komen voor rekening van A3D.

Voorgesteld wordt om de totale kosten voor te financieren middels het beschikbaar stellen van een krediet. Dit omdat A3D bij de bank geen lening kan krijgen voor de verbouwing. Hiervoor is A3D nog niet voldoende liquide. A3D staat  garant voor de financiering van haar deel van de kosten, zie argument 4.1.

2.2. Er is een getekende huurovereenkomst

Er is een ondertekende huurovereenkomst. Die  heeft betrekking op het oorspronkelijk pand. Voor de meerwaarde van de verbouwing zal een addendum worden toegevoegd aan deze overeenkomst. Over de meerwaarde zal een aanpassing van de huurprijs plaats vinden.

3.1. Gelden worden structureel ingezet in plaats van incidenteel.

De middelen uit het iKTD zijn incidenteel. Deze middelen worden door het instellen van een Reserve en kredietverstrekking structureel ingezet. Het beschikbare bedrag uit het iKTD moet geoormerkt in een reserve worden gestort, waaruit dan jaarlijks (gedurende 14 jaar) het voor het betreffende jaar benodigde bedrag kan worden onttrokken. De raad heeft het budgetrecht en moet hierover besluiten. De investering wordt incidenteel verlaagd met de gelden uit het Stadscontract.

4.1. A3D staat garant voor een deel van de financiering van de verbouwing

A3D staat garant voor de kosten van de verbouwing minus de meerwaarde. Zij is momenteel bezig met het zoeken van leningen bij bedrijven. Daarnaast er binnen de  Coöperatie een actie opgezet om via de leden leningen te verkrijgen.

Definitieve zekerheid over de financiering komt er in de loop van 2015,  zo spoedig mogelijk. Vanaf 2015 geldt dat de gemeente jegens A3D een vorderingsbevoegdheid heeft.

Kanttekeningen

1.1.Vertraging bouw

Door de brand zijn de uitgangspunten voor zowel gemeente als A3D veranderd. Een aantal grote huurders is  afgehaakt.  Eetlust gaat zich er nog steeds vestigen. Hiervoor zijn aanpassingen in het pand nodig, nu Eetlust zich vestigt in het oorspronkelijk hoofdgebouw en de oorspronkelijke verbouwplannen van A3D niet door gaan.

Omdat deze plannen door A3D in oktober concreet werden, is inpassing in de herbouwplannen mogelijk. Dit leidt tot enige vertraging. Bij voorfinanciering zal dit beperkt blijven en kan alles in een bouwstroom meegenomen worden. Dit heeft eveneens een gunstig effect op de kosten voor de  verbouw en de bedrijfsvoering voor A3D.

Risico’s

1.1.Vordering op A3D vormt risico

Omdat de bank geen lening verstrekt, is een garantieverklaring over de voorfinanciering de enige zekerheid die verkregen kan worden. Alleen als de leningen beschikbaar komen kan er gevorderd worden.

Communicatie/Vervolgtraject/Uitvoering

Het forum zou al geïnformeerd worden over de herbouw van de Kaardebol, waarbij A3D ook een toelichting zou geven over de duurzaamheiddoelstellingen. Dit heeft nog niet plaats gevonden. Voorgesteld wordt het forum gelijktijdig over alle drie de onderwerpen te informeren.

Rapportage/evaluatie

De meerwaarde van het krediet dat beschikbaar gesteld moet via de huur verdisconteerd worden via een addendum van de huurovereenkomst.

De aanpassingen en uitbreiding voor de A3D  zal uitgevoerd worden door bouwbedrijf Christiaans. Deze zal moeten rapporteren aan de bouwbegeleider van de gemeente.

Financiën

De totale investering van de verbouwing van de Kaardebol is € 125.000,-- exclusief BTW. De middelen uit het implementatiebudget 2013, onderdeel BTG Kaardebol van € 76.000,-- worden gestort in een te vormen reserve dekking kapitaallasten Kaardebol. De bijdrage uit het Stadscontract van € 25.000,-- wordt incidenteel ingezet om de investering te verlagen. De kapitaallasten worden berekend over € 100.000,-- en zijn op basis van annuïteit (25 jaar en 3%) € 5.743.  Atelier 3D financiert zelf het niet waardevermeerderende deel van de verbouwing. Dit deel wordt ontvangen door de gemeente Zutphen en wordt gestort in de  reserve dekking kapitaallasten Kaardebol.

Stukken die ter inzage liggen

Collegevoorstel met bijbehorende bijlagen.

Ontwerp

Besluit

De raad van de gemeente zutphen,

gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 8 januari 2015 met nummer 50329

b e s l u i t :

1. de middelen uit het Implementatiebudget 2013 KTD, onderdeel BTG Kaardebol en het budget uit het Stadscontract voor de Kaardebol beschikbaar te stellen (totaal € 101.000,--);
2. een krediet van € 125.000 exclusief 21% BTW beschikbaar te stellen voor de verbouwing van de Kaardebol ten behoeve van de vestiging van Coöperatie Atelier 3D;
3. een reserve te vormen voor de dekking van de kapitaallasten Kaardebol en hierin het bedrag van € 76.000,-- (Implementatiebudget 2013 KTD) te storten;
4. het financiële aandeel van Coöperatie Atelier 3D ten behoeve van de verbouwing te storten in de reserve dekking kapitaallasten Kaardebol;
5. de begroting 2015 overeenkomstig voorgaande punten te wijzigen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:

de voorzitter, de griffier,