Pagina delen

Verbouwing Kaardebol

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

  1. de middelen uit het Implementatiebudget 2013 KTD, onderdeel BTG Kaardebol en het budget uit het Stadscontract voor de Kaardebol beschikbaar te stellen (totaal € 101.000,--);
  2. een krediet van € 125.000 exclusief 21% BTW beschikbaar te stellen voor de verbouwing van de Kaardebol ten behoeve van de vestiging van Coöperatie Atelier 3D;
  3. een reserve te vormen voor de dekking van de kapitaallasten Kaardebol en hierin het bedrag van € 76.000 (Implementatiebudget 2013 KTD) te storten;
  4. het financiële aandeel van Coöperatie Atelier 3D ten behoeve van de verbouwing te storten in de reserve dekking kapitaallasten Kaardebol;
  5. De begroting 2015 overeenkomstig voorgaande punten te wijzigen.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

In mei 2011 heeft u een pakket bezuinigingsmaatregelen vastgesteld. Eén van deze maatregelen betreft een bezuiniging op De Kaardebol.  Bij besluit van 11 juni 2013 is Atelier 3D (A3D) na een openbare inschrijving geselecteerd als exploitant van De Kaardebol.

Er was een aanpassing en verbouwing van het pand nodig om de exploitatie haalbaar te maken. Hierbij zou de verbouwing voor een deel van de aanpassingen een meerwaarde opleveren. Op 19 november 2013 hebben wij  besloten om middelen beschikbaar te stellen uit het Implementatiebudget 2013 KTD (Kerntakendiscussie), onderdeel van de bestuurlijke taakgroep Kaardebol en het budget uit het Stadscontract voor de Kaardebol in te zetten voor dekking van de kapitaallasten die een waardevermeerdering van het pand opleveren.

Hierover hebben wij u een voorstel gedaan, waarover u in de vergadering van 10 februari 2014 zou besluiten. Omdat er op 20 januari brand uitbrak bij de voormalige Kaardebol heeft u het voorstel aangehouden en in april afgevoerd in afwachting van een nieuw voorstel.

Vanwege de brand moest er uitsluitsel van de verzekeraar komen over het uit te keren bedrag, en kon er geen gebruik gemaakt worden van het pand. Na een intensief traject tussen verzekeraar, aannemer, A3D en gemeente kwam er in juli duidelijkheid over de uitkering van de verzekering. Op basis van het uitgekeerde verzekeringsbedrag is herbouw mogelijk. Dit betekent dat de gelden die  oorspronkelijk voor de verbouwing gereserveerd waren niet bij de herbouw ingebracht hoeven te worden. Deze kunnen nog steeds voor aanpassingen en of verbouwing van A3D ingezet worden.

Bij besluit van 14 oktober 2014  hebben wij besloten om over te gaan tot herbouw van de voormalige Kaardebol. Destijds gaf A3D aan slechts enkele interne verbouwingen nodig te hebben, die zij zelf zouden financieren.

Inmiddels blijkt dat zij naast interne verbouwingen ook een beperkte uitbreiding willen. De gezamenlijke kosten hiervan bedragen ca. € 125.000,--. De uitbreiding heeft als doel om een logischere toegang tot het pand en horeca te realiseren.

Het is aantrekkelijk om deze verbouwing mee te nemen in de herbouw. Het leidt tot een waardevermeerdering van het pand en het is kostenefficiënt om de verbouwing direct mee te nemen bij de herbouw.

Beoogd effect

Interne verbouwingen aan en uitbreiding van het gebouw de Kaardebol ten behoeve van de vestiging van A3D mogelijk maken.

Argumenten

1.1. De exploitatie van de Kaardebol door A3D vraagt om aanpassingen van het gebouw.

Door de toevoeging van de functie horeca in het pand zijn interne aanpassingen van het pand noodzakelijk, met name de installatie moet aangepast worden. Daarnaast kan met een kleine uitbreiding een nieuwe entree gerealiseerd worden, waardoor het pand een logischer indeling krijgt voor de exploitatie van  A3D.  Voor de aanpassingen wordt in dit jaar door A3D een omgevingsvergunning ingediend.

1.2. Vooraf is voorzien in de noodzaak van verbouwingen en zijn uit het iKTD-budget middelen beschikbaar gesteld.

Vooraf  is voorzien in de noodzaak van verbouwingen en zijn er middelen beschikbaar gesteld uit het iKTD ter grootte van € 76.000,--.

Daarnaast zijn er nog middelen a € 25.000,-- uit het Stadscontract beschikbaar voor de Kaardebol.

Ten aanzien van deze middelen is in het collegevoorstel van 14 september 2014 aangegeven deze middelen 5 jaar vast te zetten. Op deze manier is er ruimte voor A3D gecreëerd om deze in te kunnen zetten voor aanpassingen en /of uitbreiding van het pand, op voorwaarde dat die gelden leiden tot een meerwaarde van het pand, of ten gunste komt van de verhuurbaarheid. De gelden die de gemeente inzet zijn gerelateerd aan het bedrag van de meerwaarde.

2.1. De aanpassingen in het pand en verbouwing kosten ca. € 125.000,--

De kosten voor de aanpassingen en verbouwing bedragen ca € 125.000,-- . Een deel van de verbouwing leidt tot een meerwaarde van het pand. Die wordt door een onafhankelijk taxateur bepaald.  Deze kosten neemt de gemeente voor haar rekening. De overige kosten komen voor rekening van A3D.

Voorgesteld wordt om de totale kosten voor te financieren middels het beschikbaar stellen van een krediet. Dit omdat A3D bij de bank geen lening kan krijgen voor de verbouwing. Hiervoor is A3D nog niet voldoende liquide. A3D staat  garant voor de financiering van haar deel van de kosten, zie argument 4.1.

2.2. Er is een getekende huurovereenkomst

Er is een ondertekende huurovereenkomst. Die  heeft betrekking op het oorspronkelijk pand. Voor de meerwaarde van de verbouwing zal een addendum worden toegevoegd aan deze overeenkomst. Over de meerwaarde zal een aanpassing van de huurprijs plaats vinden.

3.1. Gelden worden structureel ingezet in plaats van incidenteel.

De middelen uit het iKTD zijn incidenteel. Deze middelen worden door het instellen van een Reserve en kredietverstrekking structureel ingezet. Het beschikbare bedrag uit het iKTD moet geoormerkt in een reserve worden gestort, waaruit dan jaarlijks (gedurende 14 jaar) het voor het betreffende jaar benodigde bedrag kan worden onttrokken. De raad heeft het budgetrecht en moet hierover besluiten. De investering wordt incidenteel verlaagd met de gelden uit het Stadscontract.

4.1. A3D staat garant voor een deel van de financiering van de verbouwing

A3D staat garant voor de kosten van de verbouwing minus de meerwaarde. Zij is momenteel bezig met het zoeken van leningen bij bedrijven. Daarnaast er binnen de  Coöperatie een actie opgezet om via de leden leningen te verkrijgen.

Definitieve zekerheid over de financiering komt er in de loop van 2015,  zo spoedig mogelijk. Vanaf 2015 geldt dat de gemeente jegens A3D een vorderingsbevoegdheid heeft.

Kanttekeningen

1.1.Vertraging bouw

Door de brand zijn de uitgangspunten voor zowel gemeente als A3D veranderd. Een aantal grote huurders is  afgehaakt.  Eetlust gaat zich er nog steeds vestigen. Hiervoor zijn aanpassingen in het pand nodig, nu Eetlust zich vestigt in het oorspronkelijk hoofdgebouw en de oorspronkelijke verbouwplannen van A3D niet door gaan.

Omdat deze plannen door A3D in oktober concreet werden, is inpassing in de herbouwplannen mogelijk. Dit leidt tot enige vertraging. Bij voorfinanciering zal dit beperkt blijven en kan alles in een bouwstroom meegenomen worden. Dit heeft eveneens een gunstig effect op de kosten voor de  verbouw en de bedrijfsvoering voor A3D.

Risico’s

1.1.Vordering op A3D vormt risico

Omdat de bank geen lening verstrekt, is een garantieverklaring over de voorfinanciering de enige zekerheid die verkregen kan worden. Alleen als de leningen beschikbaar komen kan er gevorderd worden.

Communicatie/Vervolgtraject/Uitvoering

Het forum zou al geïnformeerd worden over de herbouw van de Kaardebol, waarbij A3D ook een toelichting zou geven over de duurzaamheiddoelstellingen. Dit heeft nog niet plaats gevonden. Voorgesteld wordt het forum gelijktijdig over alle drie de onderwerpen te informeren.

Rapportage/evaluatie

De meerwaarde van het krediet dat beschikbaar gesteld moet via de huur verdisconteerd worden via een addendum van de huurovereenkomst.

De aanpassingen en uitbreiding voor de A3D  zal uitgevoerd worden door bouwbedrijf Christiaans. Deze zal moeten rapporteren aan de bouwbegeleider van de gemeente.

Financiën

De totale investering van de verbouwing van de Kaardebol is € 125.000,-- exclusief BTW. De middelen uit het implementatiebudget 2013, onderdeel BTG Kaardebol van € 76.000,-- worden gestort in een te vormen reserve dekking kapitaallasten Kaardebol. De bijdrage uit het Stadscontract van € 25.000,-- wordt incidenteel ingezet om de investering te verlagen. De kapitaallasten worden berekend over € 100.000,-- en zijn op basis van annuïteit (25 jaar en 3%) € 5.743.  Atelier 3D financiert zelf het niet waardevermeerderende deel van de verbouwing. Dit deel wordt ontvangen door de gemeente Zutphen en wordt gestort in de  reserve dekking kapitaallasten Kaardebol.

Stukken die ter inzage liggen

Collegevoorstel met bijbehorende bijlagen.

Bijlagen

Ontwerp

Besluit

Griffienummer: 2015-0010

De raad van de gemeente zutphen,


gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 8 januari 2015 met nummer 50329



b e s l u i t :

  1. de middelen uit het Implementatiebudget 2013 KTD, onderdeel BTG Kaardebol en het budget uit het Stadscontract voor de Kaardebol beschikbaar te stellen (totaal € 101.000,--);
  2. een krediet van € 125.000 exclusief 21% BTW beschikbaar te stellen voor de verbouwing van de Kaardebol ten behoeve van de vestiging van Coöperatie Atelier 3D;
  3. een reserve te vormen voor de dekking van de kapitaallasten Kaardebol en hierin het bedrag van € 76.000,-- (Implementatiebudget 2013 KTD) te storten;
  4. het financiële aandeel van Coöperatie Atelier 3D ten behoeve van de verbouwing te storten in de reserve dekking kapitaallasten Kaardebol;
  5. de begroting 2015 overeenkomstig voorgaande punten te wijzigen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:



de voorzitter, de griffier,

Behandeld in Forum van 26 januari 2015 Naar boven

Toelichting griffie

Het college stelt de raad voor krediet beschikbaar te stellen voor verbouw van de Kaardebol. Hierop wordt een eenmalige bijdrage ad € 25.000 uit het Stadscontract in mindering gebracht. De kapitaallasten op basis van een 25-jarige 3% annuïteit bedragen afgerond € 5.700 per jaar. Om de kapitaallasten te dekken wordt een nieuwe reserve gevormd waarin ook Atelier 3D een bijdrage stopt. Om dit alles mogelijk te maken is een wijziging van de begroting vereist. Het wijzigen van de begroting is een bevoegdheid van de raad. Bij het raadsvoorstel horen bijlagen waarvan het college geheimhouding heeft gevraagd. Het voorstel voor bekrachtiging van de geheimhouding staat op 26 januari 2015 geagendeerd in Technisch Blok en raad.

Raadsadviseur: G Pletzers

Datum 26-01-2015 Tijd 19:00 - 20:00
Zaal
Warnsveldzaal
Behandeling
Oordeelsvormend
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
M.J. ten Broeke
Griffier
J.V.H. Nijman
Aanwezig namens Naam
BurgerbelangA.IJ. Pepers
SPH.M.H. Giesen
D66H.F. Remmers
PvdAM.M.M. Moester
GroenLinksG.V.C. Boldewijn
StadspartijD. Bogerd
VVDW.P. van Stockum
CDAK.M. Warmoltz
ChristenUnieA. van Dijken
BewustZW
Fractie Jansen

Verslag van de vergadering

De forumvoorzitter opent de vergadering en heet iedereen van harte welkom. Onderwerp van het forum is de verbouw van de Kaardebol. Dit onderwerp staat oordeelsvormend op de agenda maar zal starten met presentatie door Atelier 3D.

De forumvoorzitter geeft als eerste het woord aan het college voor een toelichting op het onderwerp.

Het college geeft aan dat circa een jaar geleden ook een voorstel over de verbouwing van de Kaardebol naar de raad onderweg was. Kort daarna was er een brand bij de Kaardebol. Nu een jaar later waren de plannen in eerste instantie herbouw zonder verbouw. Intussen zijn de plannen wat gewijzigd. Atelier 3D heeft de wens om ook een beperkte verbouwing te realiseren en dit gelijktijdig met de herbouw mee te nemen. Atelier 3D zal een korte presentatie geven over de plannen. In de presentatie zal Atelier 3D ook in breder perspectief ingaan op de ontwikkelingen bij Atelier 3D.

De forumvoorzitter geeft het woord aan de heren Meurink en van Duin van Atelier 3D voor de presentatie. De presentatie is bij de stukken gevoegd.

De forumvoorzitter geeft het woord aan het forum voor het stellen van vragen over de presentatie aan de heren Meurink en van Duin van Atelier 3D.

Burgerbelang geeft een compliment over het in kaart brengen van de plannen. In de presentatie wordt ook gesproken over het betrekken van burgers bij ontwikkelingen en de activiteiten. Denkt Atelier 3D daarbij ook aan de regio en aan toeristen?

De heer van Duin beaamt dit. Vooral bij de evenementen mikt Atelier 3D op de wijde regio. Hetzelfde geldt voor de vlindertuin.

De Stadspartij is verrast door alles wat gebeurd is en wat er nog op stapel staat. In de presentatie staat ook een terras. Hoe is de verbinding tussen het terras en de horeca in het souterrain?

De heer van Duin geeft aan dat er een nieuwe toegang komt ter hoogte van het horecagedeelte. Hierdoor ontstaat er een direct verbinding tussen de horeca en het terras.

De forumvoorzitter dankt de heren Meurink en van Duin voor de presentatie en geeft het woord aan het forum voor een reactie op het voorstel en het stellen van vragen aan het college.

D66 draagt de Kas een warm hart toe en is enthousiast. De financiële aspecten zijn D66 niet helemaal duidelijk. Het bedrag van 125.000, - euro dat de gemeente moet bijleggen, is dat al begroot en wat draagt de Kas zelf bij? D66 wil hierover wat meer uitleg van het college.

De PvdA is ook enthousiast over de Kas, er gebeuren mooie dingen. De PvdA sluit zich aan bij de vraag van D66 over de financiën. In het voorstel wordt ook gesproken over een bijdrage van Atelier 3D van 24.000, -. Waar komt dit bedrag vandaan?

De VVD is groot voorstander van Atelier 3D. Het is een mooi voorbeeld van de participatie samenleving. Het zijn prachtige plannen. De VVD heeft nog een aantal vragen over de financiële kant. De privatisering van de Kaardebol is ingegeven door de Kerntakendiscussie. Is de bezuiniging op de Kaardebol inmiddels gehaald? Het voorstel is niet geheel duidelijk over de exacte hoogte van de huur. De VVD wil hierover duidelijkheid. Verder staat Atelier 3D garant voor de risico’s van de verbouwing. Hoe hard is deze garantstelling?

Burgerbelang heeft een aantal vragen over het voorstel. Het eerste gaat over punt 4 in het besluit. Onduidelijk is waar precies over besloten moet worden. Graag duidelijkheid hierover. Verder wijst Burgerbelang op de waardevermeerdering. Kan het college dit al concreter benoemen? Atelier 3D staat garant voor een deel van de financiering. Hoe groot is het risico als dit niet lukt? In het voorstel staat verder nog genoemd dat een aantal huurders is afgehaakt. Is er een kans dat Eetlust ook afhaakt en wie zijn de andere grote huurders die zijn afgehaakt? Tot slot vraagt Atelier 3D om een aanvullend krediet van 25.000,-, niet duidelijk is waarvoor dit is.

De SP wenst Atelier 3D veel succes. Alle vragen van de SP zijn al gesteld.

De ChristenUnie sluit zich aan bij de vorige sprekers en vraagt aanvullend op de huur tweezijdig of enkel eenzijdig kan worden opgezegd. Hoe is dit geregeld?

De CDA vindt de Kas een mooie plek met veel activiteiten. Er zijn daar mooie ontwikkelingen gaande. Het CDA is benieuwd hoe het staat met de liquiditeit van de Kas? Gaat de Kas uiteindelijk op eigen benen staan?

GroenLinks is blij met de situatie en de ontwikkelingen bij de Kas. GroenLinks vraagt wat de inspanning van de Kas zijn voor het verkrijgen van meer inkomsten ‘van buiten de deur’ en wat is de consequentie van het niet nakomen van de garantstelling door Atelier 3D?

De Stadspartij is enthousiast over het initiatief. De Stadspartij heeft een vraag over de financiën. Wat zijn de gevolgen voor de gemeente als Atelier 3D financieel niet haalbaar blijkt?

De Forumvoorzitter geeft het woord aan het college voor een reactie op de vragen van het forum.

Het college is blij en trost op waar Atelier 3D nu staat. De brand vorig jaar was een grote tegenvaller. Atelier 3D is echter niet bij de pakken neer gaan zitten. Het resultaat is dat er ondanks dat er geen gebouw staat er toch veel activiteiten zijn geweest bij de Kas.

Over de vraag over de bezuiniging uit de Kerntakendiscussie geeft het college aan dat het er op leek dat deze bezuiniging een jaar eerder zou worden gehaald. Dit is nu opgeschoven. Ter overbrugging is er destijds ook een krediet verstrekt. Dit krediet was al gereserveerd voor de verbouwing. Voor wat betreft de bezuiniging uit de kerntakendiscussie zitten we nu op het moment zoals ooit beoogd was. Vanaf mei/juni gaat Atelier 3D ook huur betalen.

De verbouwing gaat niet over een bedrag van 250.000,- euro maar over een verbouwing van 125.000,- euro. Voor het deel van de meerwaarde gaat de gemeente zelf investeren omdat dat verrekend kan worden met een hogere huur. Het is nog niet bekend welk deel van de verbouwing exact een meerwaarde betekent. Dit wordt hopelijk binnenkort duidelijk.

Over het risico dat de gemeente loopt geeft het college aan dat er geen 100 procent garantstelling is. Zo’n 80% wordt gedekt door Atelier 3D. Het risico dat de gemeente loopt is 60.000,- euro per jaar aan huuropbrengsten. Daarnaast de 30.000,- euro aan subsidie voor het behalen van de duurzaamheidsdoelstellingen. Daarnaast zit er een risico in investeringsbedrag dat de gemeente in het ergste geval kwijt is. Een groter risico is dat Atelier 3D minder goed draait dan vooraf was bezien. In het allerergste geval moet dan de huur worden opgezegd en moet de gemeente op zoek naar een nieuwe huurder. Het opzeggen van de huurovereenkomst kan tweezijdig. Health en Healing is een afgehaakte huurder. De vestiging van Eetlust in de Kas is voor zo’n 90 procent zeker. Er zijn verder ook nieuwe huurders en gebruikers bij gekomen.

De forumvoorzitter dankt het college voor het beantwoorden van de vragen en concludeert dat het voorstel voldoende is besproken en rijp is voor besluitvorming in de raad.

Het college stelt voor om het onderwerp nog dezelfde avond ter besluitvorming aan de raad voor te leggen.

De VVD wil dit eerst bespreken in de fractie en koppelt dit daarna terug.

De forumvoorzitter sluit de vergadering.

Advies

Voldoende besproken. Verder debat in de raad

Behandeld in Raad 26 januari 2015 (21:30 - 23:00) Naar boven

 
Datum 26-01-2015 Tijd 21:30 - 23:00
Zaal
Raadzaal
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
J.A. Gerritsen
Griffier
G.A.J. Winters

Verslag van de vergadering

Zie de bijlage.

Bijlagen

Besluit

Aangenomen
Geen amendementen ingediend