Pagina delen

Vaststellen bestemmingsplan Hof van Wesse en bijbehorende beeldkwaliteitsplan

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

1. De raad voor te stellen de zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan “Hof van Wesse” en de nota met ambtshalve wijzigingen, d.d. 26 mei 2016 vast te stellen;
2. De raad voor te stellen het bestemmingsplan “Hof van Wesse” ten aanzien van de toelichting, verbeelding en regels gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de bij dit plan behorende toelichting, regels en verbeelding (NL.IMRO.0301.bp0714HofvanWesse-vs01);
3. De raad voor te stellen geen exploitatieplan vast te stellen.
4. De raad voor te stellen het beeldkwaliteitsplan Hof van Wesse als onderdeel van de Welstandsnota gemeente Zutphen vast te stellen.

 

Inhoud

Inleiding/aanleiding

De gemeente is al een aantal jaar bezig met de herstructurering van de wijk Waterkwartier. Deze vindt zijn grondslag in het Wijkontwikkelingsplan A. Dit wijkontwikkelingsplan heeft als doel de kwaliteit van de wijk te behouden en waar nodig te versterken om zo bij te dragen aan de leefbaarheid in de wijk.
Voor de Lunettetuin (het hele deel achter de voormalige jeugdgevangenis) is in 2009 al een bestemmingsplan vastgesteld welke in 2011 is herzien. De woningen De Scheg aan de Jan Heijenkstraat zijn gerealiseerd maar het overige deel is door de crisis niet gerealiseerd. Via een markconsultatie is verkend of en hoe het deel tussen het complex van het jeugdgevangenisterrein en de Thorbeckesingel aan de Vijfmorgenstraat herontwikkeld kan worden. Hieruit kwam naar voren dat er minder woningen en een meer gedifferentieerd woningaanbod nodig is. Op basis van deze verkenning is een nieuw stedenbouwkundig plan, voorliggend bestemmingsplan en bijbehorend beeldkwaliteitsplan gemaakt. Het aantal woningen is teruggebracht van 97 naar 80 waarbij wonen in het groen een belangrijk uitgangspunt is. Het gaat om twee-onder-één-kap woningen en rijwoningen. Het voorliggende bestemmingsplan in flexibel van aard om beter op de marktvraag in te kunnen spelen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 25 februari tot en met 6 april 2016 ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend.

Beoogd effect

Het bestemmingsplan “Hof van Wesse” beoogt de realisatie van woningbouw op de voormalige sportvelden van het jeugdgevangenisterrein, passend bij de huidige wensen en behoeften, planologisch juridisch mogelijk te maken. Het beeldkwaliteitsplan moet borgen dat de beoogde beeldkwaliteit wordt gerealiseerd.

Argumenten

1.1 Er is een zienswijze ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan.
Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 25 februari tot en met 6 april 2016 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Gedurende deze periode is er een zienswijzen ingediend. In de bijlage “Zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Hof van Wesse” is de zienswijze samengevat en van een reactie voorzien.

Samengevat: Inspreker geeft aan de jeugdgevangenis en bijbehorende tuin (Hof van Wesse) te willen gebruiken als eenheid om mensen (veteranen en dementerenden) voor te bereiden op deelname aan de maatschappij. Mensen kunnen hier gehuisvest worden, krijgen werk en opleiding.

Reactie: Het voorliggende terrein, voormalige buitenruimte van de jeugdgevangenis, is al een aantal jaren in herontwikkeling. Hiervoor zijn in het verleden al meer bestemmingsplannen vastgesteld en onherroepelijk geworden. Doel van de ontwikkeling op dit terrein is de toevoeging van koopwoningen in het Waterkwartier. De gronden zijn van de gemeente en zullen door een projectontwikkelaar worden gerealiseerd en verkocht.

De reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

1.2 Overlegpartners hebben gereageerd op het concept ontwerpbestemmingsplan
Het concept ontwerpbestemmingsplan is toegezonden aan de overlegpartners. Het waterschap heeft gereageerd in die zin dat het nu gelden waterbeheerplan moet worden vermeld in de toelichting. De VNOG heeft gereageerd in die zin geen opmerkingen te hebben. De reacties zijn in de bijgevoegde zienswijzennota verwoord en beantwoord. De reacties en beantwoording leiden ertoe het plan verder in procedure te brengen.

1.3 Er zijn ambtshalve redenen het plan aan te passen.
In overleg met de ontwikkelende partij zijn de plannen verder uitgewerkt. Deze zijn beoordeeld door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Cultuurhistorie en stedenbouwkundig getoetst. Dit heeft geleid tot aanpassing van het beeldkwaliteitsplan en daarmee de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan.
Met name de beoogde beeldkwaliteit aan de noord- en westzijde van het plangebied is beter vertaald (in kapvorm en dakhelling). Aan de oostzijde is de beoogde groene kwaliteit vastgelegd in het bestemmingsplan. Op deze manier is beter aansluiting gevonden in de gewenste beeldkwaliteit ten opzichte van de plannen van de ontwikkelaar, met nog steeds flexibiliteit in het plan. In de bijgevoegde nota ambtshalve wijzigingen staan de exacte wijzigingen op het plan aangegeven.

2.1 De gewenste ontwikkeling kan met dit bestemmingsplan worden gerealiseerd.
De herstructurering van de sportvelden vindt zijn grondslag in het Wijkontwikkelingsplan Wijk A. Het plan heeft als doel de kwaliteit van het Waterkwartier te behouden en waar nodig te versterken. De ontwikkeling van het Jeugdgevangenisterrein biedt mede een kans om woningtypen te realiseren die momenteel worden gemist in de wijk Waterkwartier. Het geldende bestemmingsplan Herziening Lunettetuin laat de herontwikkeling voor woningbouw toe. Echter, door de diverse ontwikkelingen in de markt en de hierdoor ontstane aanpassing van het bouwplan, is herziening van het bestemmingsplan vereist. De beoogde planwijzigingen zijn stedenbouwkundig getoetst. Aan de gewenste ontwikkeling kan planologisch medewerking worden verleend door het bestemmingsplan te herzien. Voorliggend plan is flexibel van aard waardoor beter op de markt kan worden ingespeeld en past bij de laatste plannen van de ontwikkelende partij.

2.2 Het plan past bij de actuele wensen en behoeften
Via de marktconsultatie is verkend dat er nog steeds behoefte bestaat aan nieuwbouwwoningen in het Waterkwartier. Daarbij is wel duidelijk dat er sprake moet zijn van een gedifferentieerd aanbod. Het aantal van 80 te realiseren twee-onder-één-kap en rijwoningen past bij de vraag in dit deel van de stad.

2.3 Het project staat op de planningslijst voor woningbouw (KWP 3)
De herstructurering van het Waterkwartier staat als prioritair project op het KWP 3. Dat betekent dat er geen sprake is van een toevoeging van het aantal te bouwen woningen. Het maakt onderdeel uit van de planningslijst zoals die bij de provincie bekend is.

3.1 Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.
Op grond van artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet de gemeenteraad bij het vaststellen van bestemmingsplannen tegelijkertijd een exploitatieplan vaststellen. Een exploitatieplan is volgens het Besluit ruimtelijke ordening nodig voor (onder meer) plannen waarbij de bouw van een of meer woningen mogelijk wordt gemaakt. Hof van Wesse is een ontwikkeling die door de gemeente in eigen beheer wordt gerealiseerd. Door middel van de grondopbrengsten zijn de kosten anderszins verzekerd. Er zijn dan ook geen verhaalbare kosten. Er hoeft dan ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

4.1 Het beeldkwaliteitsplan moet formele juridisch status hebben voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Cultuurhistorie.
Het beeldkwaliteitsplan bewaakt de kwaliteit van deze nieuwe buurt in het Waterkwartier. Om de beeldkwaliteit te garanderen is bij het bestemmingsplan ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het werken met een beeldkwaliteitsplan zorgt ervoor dat de diversiteit in uiterlijk van de woningen zich binnen een zodanige breedte begeeft, dat een aantrekkelijk woonmilieu ontstaat passend bij de locatie en de omgeving. Ook zorgt het beeldkwaliteitsplan voor een goede en duurzame inrichting van de openbare ruimte. Het gaat om een eenvoudige sturing. Kwaliteit van de uitwerking speelt een belangrijke rol in de waardering. Het gaat daarbij om de kwaliteit van het gebouw, niet om de architectuurstijl. De beperking van volumes en het aangeven van rooilijnen is gericht op het bevorderen van de groene kwaliteiten van deze buurt. De kwaliteit van de overgang openbaar- privé wordt ook omschreven.

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Cultuurhistorie adviseert vroegtijdig over de beeldkwaliteitseisen. Met de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad, heeft het beeldkwaliteitsplan een formele status voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Cultuurhistorie en kunnen aanvragen voor omgevingsvergunningen hieraan worden getoetst.

Kanttekeningen

1 De koper van het terrein kan andere wensen krijgen over de ruimtelijke invulling.
De regels in het bestemmingsplan vormen het juridisch kader voor de invulling. Hierin zijn onder andere het maximaal aantal woningen, kapvormen en bouwhoogtes vastgelegd. Daarnaast is het beeldkwaliteitsplan een belangrijk beleidsmatig uitgangspunt. Daarbinnen is vrije invulling mogelijk. De kans bestaat dat de ontwikkelende partij andere wensen heeft. In dat geval kan een (zorgvuldige) heroverweging plaatsvinden.

Risico’s

-

Communicatie/Vervolgtraject/Uitvoering

Bestemmingsplan
Na vaststelling door de raad van het bestemmingsplan ligt dit plan voor een periode van 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn kunnen belanghebbenden die eerder een zienswijze hebben ingediend en belanghebbenden die aannemelijk kunnen maken dat zij dat niet konden, beroep instellen bij de Raad van State. Degenen die beroep instellen kunnen tevens om een voorlopige voorziening vragen om te voorkomen dat het plan na het ter inzage leggen in werking treedt.
De tervisielegging van het bestemmingsplan wordt bekendgemaakt op de gemeentepagina van de Zutphense Koerier, het digitale gemeenteblad (via www.overheid.nl), in de Staatscourant, op de website van de gemeente en op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Beeldkwaliteitsplan
Het besluit tot vaststelling van het beeldkwaliteitsplan wordt gepubliceerd in de Zutphense Koerier en het elektronisch gemeenteblad en op de website van de gemeente overeenkomstig artikel 3:42 van de Algemene wet bestuursrecht. Tegen dit besluit staat geen bezwaar of beroep open.

Rapportage/evaluatie

-

Financiën

Op 16 november 2016 heeft de raad besloten de grondexploitatie (opbrengsten, kosten en fasering) te herzien conform het nieuwe plan zoals nu verwoord in het bestemmingsplan Hof van Wesse. De kosten van het bestemmingsplan zijn daarin opgenomen. Hiermee is de financiële haalbaarheid van het plan aangetoond.

Bijlagen

- Ingediende zienswijze
- Zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan Hof van Wesse, d.d. 26 mei 2016
- Nota van wijzigingen, d.d. 26 mei 2016
- Bestemmingsplan Hof van Wesse, IMRO-code: NL.IMRO.0301.bp0714HofvanWesse-vs01
- Beeldkwaliteitsplan Hof van Wesse

Stukken die ter inzage liggen

Ontwerp

Besluit

Griffienummer: 2016-0088

De raad van de gemeente zutphen,


gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 15 juni 2016 met nummer 81863


gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van    met nummer    ; gelet op artikelen 3.1, 3.8 en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening


b e s l u i t :

  1. de zienswijzennota ontwerpbestemmingsplan “Hof van Wesse” en de nota met ambtshalve wijzigingen, d.d. 26 mei 2016 vast te stellen;
  2. het bestemmingsplan “Hof van Wesse” ten aanzien van de toelichting, verbeelding en regels gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de bij dit plan behorende toelichting, regels en verbeelding (NL.IMRO.0301.bp0714HofvanWesse-vs01);
  3. geen exploitatieplan vast te stellen;
  4. het beeldkwaliteitsplan Hof van Wesse als onderdeel van de Welstandsnota gemeente Zutphen vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:



de voorzitter, de griffier,

Behandeld in Technisch Blok 4 juli 2016 (20:00 - 21:00) Naar boven

Toelichting griffie

De gemeente Zutphen is sinds enkele jaren bezig met de herstructurering van de wijk Waterkwartier. Het noordelijke deel van het terrein is inmiddels ontwikkeld. Voor het zuidelijke deel van het terrein zijn, in het kader van veranderende marktomstandigheden, nieuwe plannen ingediend onder de naam Hof van Wesse. De nieuwe ontwikkeling ‘Hof van Wesse’ is op grond van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Dit betekent dat voor dit deel van het terrein een herziening van het plan moet worden opgesteld. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin. De raad wordt voorgesteld het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de reactienota zienswijzen vast te stellen.

Raadsadviseur: H Nijkamp

Datum 04-07-2016 Tijd 20:00 - 21:00
Zaal
Warnsveldzaal
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
A.IJ. Pepers
Griffier
M.J.E. van den Berg-Platzer
Aanwezig namens Naam
BurgerbelangA. Verwoort
SPE. Müller
D66W.M. Voorham
PvdA
GroenLinksL. Luesink
StadspartijD. Bogerd
VVDH.M.J. Siebelink en H.B. Demoed
CDAG.H. Brunsveld
ChristenUnieR.A. Klein Bennink
BewustZWT. Marks
Lijst van Vliet

Verslag van de vergadering

1. Opening

Voorzitter: Welkom bij de technisch blok vergadering.

2. Algemeen spreekrecht.

Er zijn geen insprekers.

3. Actieve informatievoorziening

College: Er is nog geen brief naar de inwoners over de asielzoekers uitgegaan. Deze brief gate staan zodat inwoners weten waar ze naar toe moeten bellen.

Naar aanleiding van de brand in de Vrije School De Berkel wordt nu alles in het werk gesteld om na de zomervakantie een (nood-)schoolgebouw beschikbaar te hebben.

De Cultuurnota is in concept klaar. In overleg met de raadswerkgroep vindt de behandeling ervan na de zomervakantie plaats want we willen deze nota graag goed voorbereiden. Het college zet ondertussen al wel stapjes.

Stadspartij: Van de griffie heb ik begrepen dat er op 15 september 2016 een forumspecial zal worden georganiseerd over dit onderwerp. Diezelfde avond vindt er in het Pakhuis ook een bijeenkomst plaats over het energieakkoord. Kan de forumspecial verplaatst worden naar een ander moment.

College: Dat ligt bij de griffie.

Ten aanzien van de agenda sport en bewegen hebben wij geld gekregen vanuit Den Haag. Op 1 augustus aanstaande zal worden gestart met buurtsportcoaches.

Het financieel perspectief naar aanleiding van de meicirculaire en het beeld bij de Voorjaarsnota klopt nog steeds: de gemeente heeft een financieel voordeel van enkele tonnen.

4. Aankondiging moties en amendementen

Er zijn geen opmerkingen.

5. Toezeggingenlijsten

5a. Toezeggingenlijst Forum 4 juli 2016

VVD: nummer 14-04 kan er af. In zijn algemeenheid moet er worden gekeken wat er af kan, de lijst moet worden opgeschoond.

College: Ja, dat kan.

5b. Toezeggingenlijst Raad 4 juli 2016

Stadspartij: Nummer 2014-06 kan van de lijst af. Op 18 januari heeft er een presentatie over groen erfgoed plaatsgevonden, daarmee is voldaan aan de toezegging.

College: Wordt er af gehaald.

ChristenUnie: Wordt deze lijst ook opgeschoond?

College: Ja, deze lijst wordt ook opgeschoond.

6. Vermoedelijke hamerstukken

6a. Beschikbaar stellen krediet verbouw bibliotheek

Voldoende besproken, vermoedelijk hamerstuk in de raad.

6b. Krediet IJsselkade, herinrichting fase 1

Voorzitter: Wat wordt bedoeld met ‘beklemd middel’?

College: Dat is een bedrag wat is vastgesteld, geoormerkt geld.

Burgerbelang: Wij willen 6b, 6c en 6f niet als hamerstuk maar daar een eigen forumvergadering voor.

Voorzitter: Eerst punt 6b: dit moet geen hamerstuk blijven maar moet in een eigen Forum worden behandeld?

CDA: Geen vermoedelijk hamerstuk, maar een eigen Forum in september. Wellicht kan er op het financiële vlak al wel een besluit worden genomen.

Burgerbelang: Graag eerst een toelichting van de wethouder in hoeverre het noodzakelijk is om vanavond een financiële beslissing te moeten nemen.

Stadspartij: Ten aanzien van punt 6b: er zal geen vergraving plaatsvinden, graag toelichten.

Ten aanzien van punt 6c: Hoe zit het met de beloopbaarheid van de brug bij hoog water? Volgens de stukken is dat namelijk niet mogelijk.

College: Een en ander is al toegelicht in een eerder Forum. Nu gaat het erom om geld beschikbaar te stellen. De vergraving is nog niet in beeld.

GroenLinks: De financiële kant is niet het probleem, maar er bestaat een behoefte om aan de hand van beelden hierover door te praten.

College: Dan graag een grote opkomst en mits jullie nu akkoord gaan met het financiële deel.

Stadspartij: Als we nu instemmen met het financiële deel dan kunnen we er straks niet meer over meepraten.

VVD: We moeten een herhaling van zetten zien te voorkomen. Aan dit onderwerp is al een eerder een Forum geweid geweest. Wel kan er een Forum komen waarin een en ander wordt uitgelegd, maar we moeten niet opnieuw beginnen.

Voorzitter: Er kan dus wel een financiëel besluit worden genomen, maar er komt een apart Forum om zaken nader te kunnen duiden, om invloed te kunnen uitoefenen.

BewustZW: Wil de wethouder toezeggen dat er aandacht is voor de bereikbaarheid van de voetbrug?

Forum: Dit is een vermoedelijk hamerstuk.

Voorzitter: Voldoende besproken, vermoedelijk hamerstuk in de raad.

6c. Krediet brugverbreding IJsselbrug

Voldoende besproken, vermoedelijk hamerstuk in de raad.

6d. Vaststellen bestemmingsplan Hof van Wesse en bijbehorende beeldkwaliteitsplan

Voldoende besproken, vermoedelijk hamerstuk in de raad.

6e. Verzamelbegrotingswijziging juni 2016 betreffende begroting 2016

Voldoende besproken, vermoedelijk hamerstuk in de raad.

6f. Krediet voor uitzichtpunten en herinrichting van de Tichelbeeksewaard

Voldoende besproken, vermoedelijk hamerstuk in de raad.

7. Lijst ingekomen stukken Raad 4 juli 2016

Geen opmerkingen.

8. Lijst ter inzage liggende stukken Technisch Blok 4 juli 2016

Geen opmerkingen.

9. Vaststellen forumverslag(en)

9a. Forumverslag 20-06-2016

Voorzitter: Vastgesteld.

10. Sluiting

Voorzitter: Ik sluit de vergadering. Dit is de laatste technisch blok vergadering voor het zomerreces. Ik wens iedereen een fijne vakantie en veel zon.

Advies

Voldoende besproken, vermoedelijk hamerstuk in de raad

Behandeld in Raad 4 juli 2016 (21:30 - 23:00) Naar boven

Datum 04-07-2016 Tijd 21:30 - 23:00
Zaal
Raadzaal
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
C. Abbenhues
Griffier
H Nijkamp

Verslag van de vergadering

Zie de bijlage

Besluit

Aangenomen
Geen amendementen ingediend