Pagina delen

Startersleningen 2017

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

Een bedrag van € 71.000,- uit de Reserve BWS renteverschil beschikbaar te stellen voor de dekking van de beheerskosten van een nieuwe reeks koopstartersleningen.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

De gemeente Zutphen verstrekt sinds 2006 via de Stichting Volkshuisvesting Nederland (SVn) startersleningen. Een starterslening is een extra, aanvullende lening die kopers van een woning kunnen krijgen bovenop de eerste hypotheek. Ongeveer 225 gemeenten in ons land verstrekken deze leningen. Het doel van het verstrekken van startersleningen is koopstarters een steuntje in de rug te bieden. Deze groep kan met een starterslening makkelijker een huis kopen en bovendien wordt met het verstrekken van deze leningen de doorstroming van huur naar koop bevorderd.

De raad heeft op 29 februari 2016 besloten in te stemmen met de vorige reeks startersleningen. Er is daarbij budget beschikbaar gesteld voor de beheerskosten gedurende 20 jaar voor 40 startersleningen. In dit voorstel vindt u de argumenten om de starterslening opnieuw in te zetten. Het gaat om leningen voor bestaande en nieuw te bouwen woningen.

De hoofdlijnen van de nieuwe regeling zijn als volgt:

  • Men verblijft rechtmatig in Nederland en men is meerderjarig.
  • Huishoudens hebben niet eerder een koopwoning in bezit gehad. Het kan gaan om huurders of mensen die inwonen. De regeling geldt niet voor mensen die de eigen huurwoning willen kopen.
  • Leningen zijn niet alleen beschikbaar voor mensen uit Zutphen, maar ook voor mensen van elders. Volledigheidshalve vermelden we nog dat de startersleningen zijn bedoeld voor woningen in Zutphen en niet voor woningen in andere gemeenten.
  • Om voor de lening in aanmerking te komen, mogen de maximale verwervingskosten in de nieuwbouw niet hoger zijn dan € 210.000,- en in de bestaande bouw € 200.000,- . Deze bedragen zijn inclusief koopprijs, verbeterkosten en 8% bijkomende kosten. Deze bijkomende kosten (ook wel “kosten koper” genoemd) zijn momenteel vaak hoger dan 6%. In beginsel mag er in 2017 nog maximaal 101% van de marktwaarde van de woning worden geleend. Voor de bepaling van de marktwaarde houden wij de definitie aan die de NHG (Nationale Hypotheekgarantie) gebruikt.
  • De NHG biedt voor de “kosten koper” bij bestaande bouw de mogelijkheid om maximaal 106% van de koopsom te lenen. Daarbij moet het totale bedrag wel binnen de 101% van de (getaxeerde) marktwaarde blijven. Wanneer iemand energiebesparende voorzieningen wil meefinancieren, gelden er ruimere verstrekkingsmogelijkheden.
  • De maximale starterslening is 20% van de verwervingskosten met een maximum van € 30.000,-.
  • We willen - in verband met het beschikbare budget - maximaal 20 leningen verstrekken. Hiermee kunnen we naar verwachting weer voor een periode van ongeveer acht maanden leningen verstrekken.

Beoogd effect

Met het verstrekken van startersleningen beogen we:

  • de doorstroming van huur- naar koopwoningen te bevorderen,
  • de verkoop van betaalbare nieuwbouwwoningen een impuls te geven en
  • jonge (koop)starters/gezinnen aan Zutphen te binden, hetgeen bijdraagt aan de leefbaarheid op zowel sociaal-maatschappelijk, als economisch gebied.

Argumenten

1.1  Door 20 startersleningen te verstrekken, krijgt de lokale woningmarkt een impuls

Onder “Financiën” leggen we uit hoe we tot het aantal van maximaal 20 leningen zijn gekomen. Als 20 woningen worden verkocht aan starters, kan een verhuisketen op gang komen, vooral als het om bestaande woningen gaat. De verkopers van deze bestaande woningen kunnen immers een andere woning kopen en de verkopers van deze woningen kunnen ook weer door op de woningmarkt. De lokale woningmarkt kan dit duwtje in de rug goed gebruiken. Op 13 juni 2014 bevestigde het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dit door in een onderzoek naar het functioneren van startersleningen in de regio Amersfoort te stellen dat iedere extra starterslening leidt tot twee à drie verhuizingen in de gemeente (in Apeldoorn leidt de verkoop van één woning met starterslening zelfs tot ongeveer vier verhuisbewegingen). Het EIB concludeert daarnaast dat de starterslening niet leidt tot prijsopdrijving.

1.2  We stimuleren de bouw van nieuwbouwwoningen

Met de startersleningen kunnen we ook de realisatie van nieuwbouwprojecten stimuleren die op de gemeentelijke planningslijst staan. Hoe eerder het percentage van “70% verkocht” is bereikt, hoe eerder een project van start gaat. Hier heeft ook de bouwsector baat bij.

1.3  Er zijn middelen beschikbaar voor startersleningen in de Reserve BWS renteverschil (nr. 9803067)

Zie onder Financiën. Wij voegen daaraan toe dat u op diverse momenten heeft kenbaar gemaakt dat u het belangrijk vindt dat de gemeente weer startersleningen verstrekt aan koopstarters op de woningmarkt. Ook in het collegeakkoord staat dat we de startersleningen behouden om zo de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.

1.4 De makelaars en hypotheekverstrekkers zijn voorstander van nieuwe startersleningen

Toen de vorige reeks van 40 startersleningen alle waren verstrekt, hebben wij diverse lokale makelaars en hypotheekverstrekkers gepolst over het opnieuw beschikbaar stellen van de leningen. Vrijwel allemaal waren zij (groot) voorstander van het beschikbaar stellen van nieuwe startersleningen. Zij stellen dat het positief is voor de Zutphense woningmarkt dat de gemeente weer nieuwe leningen aanbiedt.

1.5 Ook de SVn geeft aan dat startersleningen belangrijk zijn om starters aan je te binden

De SVn ziet dat een groeiend aantal gemeenten opnieuw budget vrijspelen voor startersleningen. "Koopstarters hebben het te moeilijk en we zien een trek vanuit gemeenten waar de starterslening niet beschikbaar is naar de omgeving waar het wel lukt."

Kanttekeningen

Er is een risico dat men de lening uiteindelijk niet afbetaalt omdat het inkomen bijvoorbeeld onvoldoende is gestegen. Het gaat daarbij om een bedrag van maximaal € 600.000,- (20 leningen x € 30.000,-). Dit risico is echter gering. De ervaring met startersleningen tot nu toe is dat de meeste huishoudens hun lening wel afbetalen. Daar komt bij dat de NHG borg staat voor het niet afbetalen van leningen. De NHG neemt onder voorwaarden de schuld over. Op die wijze lopen wij als gemeente nagenoeg geen risico. Het enige voor de gemeente resterende risico is dat men na de periode van drie jaar niet gaat beginnen met afbetalen en dat we zodoende met rentederving te maken krijgen.

Risico’s

Zie hiervoor onder “Kanttekeningen”.

Communicatie/Vervolgtraject/Uitvoering

Na het besluit in de gemeenteraad stellen we een persbericht op over de nieuwe reeks van 20 startersleningen. We gaan ook op onze site aangeven dat er weer nieuwe leningen beschikbaar zijn en berichten de makelaars en hypotheekverstrekkers en -adviseurs hierover. De concrete uitvoering van de regeling ligt bij team Vergunning en Handhaving.

Rapportage/evaluatie

Als de 20 startersleningen verstrekt zijn, bekijken we wie de leningen hebben aangevraagd, hoe oud zij zijn, hoeveel geld zij geleend hebben en uit welke woning/woonsituatie zij afkomstig zijn. Op die wijze hebben wij inzicht in de werking van het instrument.

Financiën

Hoe werkt de regeling financieel gezien?

  • We leggen bij SVn een fonds Startersleningen 2017 aan. SVn verstrekt de leningen en verzorgt de administratie.
  • Er bestaat een verordening voor startersleningen. In aanvulling daarop hebben wij een overeenkomst afgesloten met SVn over startersleningen.
  • Met SVn spreken we jaarlijks af welk bedrag beschikbaar is voor startersleningen.

Hoe is de dekking geregeld? We hebben uitsluitend dekking nodig voor de beheerskosten. Deze kosten worden ingeschat op 20% van de lening (oftewel op € 6.000,- per lening). Bij 20 leningen moeten we dus rekening houden met maximaal € 120.000,- beheerskosten (verspreid over 30 jaar, zijnde de looptijd van de leningen). Dit is een schatting en daarom kunnen we nu ook niet zeggen hoeveel startersleningen we exact kunnen verstrekken. We stellen nu voor om krediet aan te vragen zodat we maximaal 20 leningen beschikbaar kunnen stellen. Op een later moment kan de raad altijd besluiten een nieuwe reeks startersleningen te verstrekken.

De Reserve BWS renteverschil (nr. 9803067) was tot voor kort nodig om alle renterisico’s door de in het verleden verstrekte BWS-subsidies op te vangen. Hierbij zijn jaarlijkse subsidies verstrekt met een looptijd van 20 jaar. Omdat deze looptijd bijna voorbij is, hoeft de reserve niet meer volledig intact te blijven voor renterisico’s.

Van de Reserve BWS renteverschil is € 71.000,- beschikbaar voor de beheerskosten. Dit is voldoende dekking voor 11 leningen (11 x € 6.000,- = € 66.000,-). We stellen voor deze € 71.000,- uit de reserve BWS renteverschillen beschikbaar te stellen voor het fonds Startersleningen 2017.

Er is verder financiële ruimte voor nog negen startersleningen doordat:

  • Niet alle mensen die de afgelopen jaren een starterslening hebben aangevraagd, het maximale bedrag van € 30.000 geleend hebben.
  • Eén persoon al na één jaar de gehele lening weer heeft afgelost.
  • Een aantal leningen nog mede gefinancierd is door het voormalige Ministerie van VROM en daarom maar voor 50% meetellen voor het gemeentelijk deel.

De raad hoeft voor deze negen startersleningen niet opnieuw budget beschikbaar te stellen. Deze negen leningen brengen samen met de 11 andere leningen het totaal op 20.

Bijlagen

Bijlagen

Ontwerp

Besluit

Griffienummer: 2017-0111

De raad van de gemeente zutphen,


gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 13 september 2017 met nummer 107780


 

 


b e s l u i t :

Een bedrag van € 71.000,- uit de Reserve BWS renteverschil beschikbaar te stellen voor de dekking van de beheerskosten van een nieuwe reeks koopstartersleningen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:



de voorzitter, de griffier,

Behandeld in Technisch Blok 9 oktober 2017 (20:30 - 21:00) Naar boven

Toelichting griffie

De gemeente Zutphen verstrekt sinds 2006 (via de St. Volkshuisvesting Nederland) startersleningen. Het doel van het verstrekken van startersleningen is koopstarters een steuntje in de rug te bieden. Deze groep kan met een starterslening makkelijker een huis kopen en bovendien wordt met het verstrekken van deze leningen de doorstroming van huur naar koop bevorderd. De raad heeft op 29 februari 2016 ingestemd met de vorige reeks startersleningen. Daarbij is budget beschikbaar gesteld voor de beheerskosten gedurende 20 jaar, voor 40 startersleningen.

Voor het gebruik van startersleningen is uitsluitend dekking nodig voor de beheerskosten. De kosten kunnen worden gedekt uit de reserve 'BWS renteverschil'. De raad wordt voorgesteld een bedrag van € 71.000 beschikbaar te stellen uit de Reserve BWS renteverschil.

Raadsadviseur: H Nijkamp

 
Datum 09-10-2017 Tijd 20:30 - 21:00
Zaal
Commissiekamer
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
A.IJ. Pepers
Griffier
M van den Berg-Platzer
Notulist
More Support
Aanwezig namens Naam
BurgerbelangE. van Beek - van Heerde
SPM.J. ten Broeke
D66W.M. Voorham
PvdAF.J.G.M. Manders
GroenLinks
Stadspartij
VVDH.M.J. Siebelink
CDAA.R. Nijenhuis
ChristenUnieJ.J. Veenstra
BewustZW
Lijst van VlietF. van Vliet
Fractie Pepers en Verwoort

Verslag van de vergadering

1. Opening

De voorzitter opent de vergadering en heet alle aanwezigen van harte welkom.

2. Algemeen spreekrecht

De voorzitter geeft de inspreker, de heer Ophuis, het woord.

De heer Ophuis verwijst naar diens eerdere inspreekreactie tijdens het Technisch Blok op 11 september jl. Hij heeft er toen op aangedrongen het agendapunt betreffende de kredietverlening voor de WKO-installatie aan te houden. Inmiddels heeft hij twee gesprekken gevoerd met wethouder Sueters. Deze gesprekken zijn goed verlopen.

Tijdens het gesprek op 20 september heeft de wethouder gemeld dat voor de WKO installatie nog geen vergunning was aangevraagd bij de Provincie en heeft hij toegezegd dat eerst een onderzoek naar de haalbaarheid en eventuele risico’s zou plaatsvinden. De resultaten van deze onderzoeken zouden ter kennisgeving aan de buurtbewoners worden gebracht en de buurtbewoners zouden worden voorgelicht over het WKO-systeem. Pas daarna zou de vergunning worden aangevraagd bij de Provincie. Spreker wenst daaraan toe te voegen dat de vergunning pas wordt aangevraagd als ook de haalbaarheid is bewezen. Hij adviseert deze voorwaarde op te nemen in de voorwaarden die aan de kredietverlening worden gekoppeld.

De ongerustheid over de WKO-installatie heeft met name te maken met het risico van mogelijke bodemverschuivingen, de aanwezige verontreiniging van het grondwater en de gevolgen van het meebewegen van het waterpeil in de IJssel met het grondwater in het centrum.

Het resultaat van het tweede gesprek met wethouder Sueters is de afspraak dat gemeentelijk architect Rouw alle benodigde gegevens krijgt om een ontwerp te maken, waarbij de luchtinstallatie een kwartslag wordt gedraaid; zodoende komt deze in de lengterichting van de diagonaal van het stadhuis te liggen, in plaats van in de breedte en hoeft de installatie niet meer op een stellage te worden geplaatst. Zonder deze stellage kan de installatie 1.50 tot 1.70 meter lager worden geplaatst.

De architect verwacht het gewijzigde ontwerp eind oktober gereed te hebben, waarna er medio november een 3D-presentatie voor omwonenden volgt.

Gezien de geluidsproductie van de nieuwe klimaatinstallatie pleit inspreker voor geluidsmetingen bij omwonenden. Spreker spreekt voorts de verwachting uit dat de eerder gemaakte afspraken over de gebruikstijden van de installatie worden nagekomen.

Spreker meldt afsluitend dat hij blij is met het feit dat dit nu is opgepakt en dat de architect wordt betrokken bij het ontwerp.

De voorzitter constateert dat er vanuit de fracties geen vragen worden voorgelegd aan de heer Ophuis.

De inspraakreactie van de heer Ophuis is bij dit verslag gevoegd.

3. Actieve informatievoorziening

Het College meldt - naar aanleiding van de inbreng inzake de WKO-installatie - dat een memo naar de raad is gestuurd over de gang van zaken. Na het opstellen van de memo’s zijn er nieuwe feiten naar voren gekomen. Zo is onder meer gebleken dat de vergunning in strijd is met het bestemmingsplan. Op basis hiervan heeft het College besloten een onderzoek in te stellen naar de gang van zaken rondom de bouw van de klimaatinstallatie op het stadhuis. De uitslag zal zo spoedig mogelijk met de raad worden gedeeld.

Er is een goed gesprek gevoerd met de omwonenden en de architect. In gezamenlijkheid wordt bezien wat binnen het bestemmingsplan de beste oplossing is.

De VVD wijst er op dat in de inspreekreactie ook zorgen zijn geuit wat betreft het boren. Spreker vraagt de wethouder of hierover ook inderdaad goed overleg met omwonenden plaatsvindt.

Het College bevestigt dat dit onderwerp wordt meegenomen in de gesprekken met omwonenden, maar het staat los van de WKO-installatie. De bewoners is voorts de mogelijkheid geboden om dit met de installateur te bespreken.

D66 informeert naar het moment waarop de vergunning is verleend en vraagt op welk moment het College signaleerde dat er iets misging.

Het College antwoordt dat dit in het collegeonderzoek in beeld zal worden gebracht. In de memo is vermeld dat het College nog niet op de hoogte was op het moment dat er zaken misgingen. De schriftelijke vragen van D66 zijn in de memo behandeld.

4. Aankondiging moties en amendementen

De SP kondigt een motie aan over de Voedselbank. Het College wordt in deze motie gevraagd om het voortbestaan van de Voedselbank te garanderen zolang bewoners van Zutphen deze voorziening nodig hebben.

5. Toezeggingenlijsten

5a. Toezeggingenlijst Forum 9 oktober 2017

De voorzitter stelt vast dat er geen vragen of opmerkingen zijn naar aanleiding van voorliggende toezeggingenlijst van het Forum, versiedatum 9 oktober 2017.

5b. Toezeggingenlijst Raad 9 oktober 2017

De voorzitter stelt vast dat er geen vragen of opmerkingen zijn naar aanleiding van voorliggende toezeggingenlijst van de raad, versiedatum 9 oktober 2017.

6. Vermoedelijke hamerstukken

6a. Startersleningen 2017

Er blijkt ter vergadering geen behoefte om op voorliggend voorstel te reageren. Dit agendapunt wordt als hamerstuk doorgeleid naar de raad.

6b. Ontslag dhr. M. Klopper extern lid rekenkamercommissie

Er blijkt ter vergadering geen behoefte om op voorliggend voorstel te reageren. Dit agendapunt wordt als hamerstuk doorgeleid naar de raad.

6c. Bestemmingsplan Landgoed Hoekendaal, Vordenseweg 36 Warnsveld

Er blijkt ter vergadering geen behoefte om op voorliggend voorstel te reageren. Dit agendapunt wordt als hamerstuk doorgeleid naar de raad.

6d. Bestemmingsplan "Lansinkweg 2, Zutphen"

Er blijkt ter vergadering geen behoefte om op voorliggend voorstel te reageren. Dit agendapunt wordt als hamerstuk doorgeleid naar de raad.

6e. Vaststelling bestemmingsplan "Warnsveld, Lochemseweg 22"

Er blijkt ter vergadering geen behoefte om op voorliggend voorstel te reageren. Dit agendapunt wordt als hamerstuk doorgeleid naar de raad.

6f. Intrekken Verordening wet inburgering

Er blijkt ter vergadering geen behoefte om op voorliggend voorstel te reageren. Dit agendapunt wordt als hamerstuk doorgeleid naar de raad.

7. Lijst ingekomen stukken Raad 9 oktober 2017

De PvdA wijst op de brief, die door de heer K. de Heer op 21 september aan College en raadsleden is gestuurd. De heer De heer spreekt hierin over “de dreiging van grootschalige horeca in de wijk”. De PvdA constateert dat dit schrijven ontbreekt in de lijst ingekomen stukken van 9 oktober.

Het College zal nagaan of deze brief aan het College en de raad is gericht.

8. Lijst ter inzage liggende stukken Technisch Blok 9 oktober 2017

De voorzitter stelt vast dat er geen behoefte bestaat om in te gaan op een van de ter inzage liggende stukken.

9. Vaststellen Forumverslagen

9a. Forumverslag 21-09-2017

De voorzitter stelt vast dat het Forumverslag, gedateerd op 21-09-2017, conform wordt vastgesteld.

9b. Forumverslag 25-09-2017

De voorzitter stelt vast dat het Forumverslag, gedateerd op 21-09-2017, conform wordt vastgesteld.

10. Sluiting

De voorzitter sluit de vergadering om 20.50 uur.

Bijlagen

Advies

Voldoende besproken, vermoedelijk hamerstuk in de raad

Behandeld in Raad 9 oktober 2017 (21:30 - 23:00) Naar boven

 
Datum 09-10-2017 Tijd 21:30 - 23:00
Zaal
Raadzaal
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
A. Vermeulen
Griffier
G.A.J. Winters

Verslag van de vergadering

Zie de bijlage

Bijlagen

Besluit

Aangenomen
Geen amendementen ingediend