Pagina delen

Startersleningen 2016

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

Een bedrag van € 240.000,- uit de Reserve BWS renteverschil beschikbaar te stellen voor de dekking van de beheerskosten van een nieuwe tranche koopstartersleningen.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

De gemeente Zutphen verstrekt sinds 2006 via de Stichting Volkshuisvesting Nederland (SVn) startersleningen. Een starterslening is een extra, aanvullende lening die kopers van een woning kunnen krijgen bovenop de eerste hypotheek. Ongeveer 300 gemeenten in ons land verstrekken deze leningen. Het doel van het verstrekken van startersleningen is koopstarters een steuntje in de rug te bieden. Deze groep kan met een starterslening makkelijker een huis kopen en bovendien wordt met het verstrekken van deze leningen de doorstroming van huur naar koop bevorderd.

De raad heeft op 8 september 2014 besloten in te stemmen met de vorige tranche startersleningen. Er is daarbij budget beschikbaar gesteld voor de beheerskosten gedurende 20 jaar voor 40 startersleningen. In dit voorstel vindt u de argumenten om de starterslening opnieuw in te zetten. Het gaat om leningen voor bestaande en nieuw te bouwen woningen.

De hoofdlijnen van de nieuwe regeling zijn als volgt:
 Men verblijft rechtmatig in Nederland en men is meerderjarig.
 Huishoudens hebben niet eerder een koopwoning in bezit gehad. Het kan gaan om huurders of mensen die inwonen. De regeling geldt niet voor mensen die de eigen huurwoning willen kopen.
 Leningen zijn niet alleen beschikbaar voor mensen uit Zutphen, maar ook voor mensen van elders. Volledigheidshalve vermelden we nog dat de regeling startersleningen is bedoeld voor woningen in Zutphen en niet voor woningen in andere gemeenten.
 Om voor de lening in aanmerking te komen, mogen de maximale verwervingskosten in de nieuwbouw niet hoger zijn dan € 210.000,- en in de bestaande bouw € 200.000,- . Deze bedragen zijn inclusief koopprijs, verbeterkosten en 8% bijkomende kosten. Deze bijkomende kosten zijn momenteel 6%. Men kan echter tot 4% meefinancieren onder NHG (Nationale Hypotheekgarantie). Dat betekent dat kopers tegenwoordig altijd een gedeelte anders moeten financieren of uit eigen middelen moeten bijbetalen. Het percentage aan bijkomende kosten daalt elk jaar met 1%. In 2018 kan men uitsluitend nog de koopsom financieren onder NHG.
 De maximale starterslening is 20% van de verwervingskosten met een maximum van € 30.000,-.
 We willen maximaal 40 leningen verstrekken. De vorige serie van 40 startersleningen waren binnen 1,5 jaar verstrekt. Door voor (maximaal) 40 startersleningen te kiezen, kunnen we naar verwachting weer voor een periode van 1,5 jaar leningen verstrekken.

Beoogd effect

Met het verstrekken van startersleningen beogen we:
- de doorstroming van huur- naar koopwoningen te bevorderen,
- de verkoop van betaalbare nieuwbouwwoningen een impuls te geven en
- jonge (koop)starters/gezinnen aan Zutphen te binden, hetgeen bijdraagt aan de leefbaarheid op zowel sociaal-maatschappelijk, als economisch gebied.

Argumenten

1.1 Door 40 startersleningen te verstrekken, krijgt de lokale woningmarkt een impuls
Onder “Financiën” leggen we uit hoe we tot het aantal van maximaal 40 leningen zijn gekomen. Als 40 woningen worden verkocht aan starters, kan een verhuisketen op gang komen, vooral als het om bestaande woningen gaat. De verkopers van deze bestaande woningen kunnen immers een andere woning kopen en de verkopers van deze woningen kunnen ook weer door op de woningmarkt. De lokale woningmarkt kan dit duwtje in de rug goed gebruiken. Op 13 juni 2014 bevestigde het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dit door in een onderzoek naar het functioneren van startersleningen in de regio Amersfoort te stellen dat iedere extra starterslening leidt tot twee à drie verhuizingen in de gemeente (in Apeldoorn leidt de verkoop van één woning met starterslening zelfs tot ongeveer vier verhuisbewegingen). Het EIB concludeert daarnaast dat de starterslening in de huidige woningmarkt, die wordt gekenmerkt door een groot aanbod van woningbouwlocaties, niet leidt tot prijsopdrijving. Dit komt omdat er eenvoudig nieuw aanbod op de markt kan komen, waardoor de hogere vraag kan worden opgevangen.

1.2 We stimuleren de bouw van nieuwbouwwoningen
Met de startersleningen kunnen we ook de realisatie van nieuwbouwprojecten stimuleren die op de gemeentelijke planningslijst staan. Hoe eerder het percentage van “70% verkocht” is bereikt, hoe eerder een project van start gaat. Hier heeft ook de bouwsector baat bij.

1.3 Er zijn middelen beschikbaar voor startersleningen in de Reserve BWS renteverschil (nr. 9803067)
Zie onder Financiën. Wij voegen daaraan toe dat u op diverse momenten heeft kenbaar gemaakt dat u het belangrijk vindt dat de gemeente weer startersleningen verstrekt aan koopstarters op de woningmarkt. Ook in het nieuwe collegeakkoord staat dat we de startersleningen behouden om zo de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.

Kanttekeningen

Er is een risico dat men de lening uiteindelijk niet afbetaalt omdat het inkomen bijvoorbeeld onvoldoende is gestegen. Het gaat daarbij om een bedrag van maximaal € 1.200.000,- (40 leningen x € 30.000,-). Dit risico is echter gering. De ervaring met startersleningen tot nu toe is dat de meeste huishoudens hun lening wel afbetalen. Daar komt bij dat de NHG borg staat voor het niet afbetalen van leningen. De NHG neemt onder voorwaarden de schuld over. Op die wijze lopen wij als gemeente nagenoeg geen risico. Het enige voor de gemeente resterende risico is dat men na de periode van drie jaar niet gaat beginnen met afbetalen en dat we zodoende met rentederving te maken krijgen.

Risico’s

Zie onder “Kanttekeningen”.

Communicatie/Vervolgtraject/Uitvoering

Na het besluit in de gemeenteraad stellen we een persbericht op over de nieuwe reeks van 40 startersleningen. We gaan ook op onze site aangeven dat er weer nieuwe leningen beschikbaar zijn en berichten de makelaars en hypotheekverstrekkers en -adviseurs hierover. De concrete uitvoering van de regeling ligt bij team Vergunning en Handhaving.

Rapportage/evaluatie

Ieder kwartaal brengt SVn verslag uit aan ons over de startersleningen. Wij kunnen dat verslag ook voor de raad ter inzage leggen. Wij stellen voor om de raad te informeren over de resultaten van de startersleningen op het moment dat het budget bijna op is. Als dat gewenst en mogelijk is, kan op dat moment weer een nieuwe tranche startersleningen mogelijk worden gemaakt. Wij zullen de raad in elk geval consulteren als een beleidswijziging nodig is door wijzigingen op de woningmarkt.

Financiën

  • Hoe werkt de regeling financieel gezien?
     We leggen bij SVn een fonds Startersleningen 2016 aan. SVn zorgt voor financiering van het fonds, zij verstrekt de leningen en verzorgt de administratie.
     Er bestaat een verordening voor startersleningen. In aanvulling daarop hebben wij een overeenkomst afgesloten met SVn over startersleningen.
     Met SVn spreken we jaarlijks af welk bedrag beschikbaar is voor startersleningen.
    Hoe is de dekking geregeld? We hebben uitsluitend dekking nodig voor de beheerskosten. Deze kosten worden ingeschat op 20% van de lening (oftewel op € 6.000,- per lening). Bij 40 leningen moeten we dus rekening houden met maximaal € 240.000,- beheerskosten (verspreid over 30 jaar, zijnde de looptijd van de leningen). Dit is een schatting en daarom kunnen we nu ook niet zeggen hoeveel startersleningen we exact kunnen verstrekken. We stellen – als gezegd – nu voor om maximaal 40 leningen beschikbaar te stellen. Op een later moment kan de raad altijd besluiten een nieuwe tranche startersleningen te verstrekken.
    De Reserve BWS renteverschil (nr. 9803067) was tot voor kort nodig om alle renterisico’s door de in het verleden verstrekte BWS-subsidies op te vangen. Hierbij zijn jaarlijkse subsidies verstrekt met een looptijd van 20 jaar. Omdat deze looptijd bijna voorbij is, hoeft de reserve niet meer volledig intact te blijven voor renterisico’s.
    Van de Reserve BWS renteverschil is € 305.700,- beschikbaar voor de beheerskosten. Dit is dus voldoende dekking. We stellen voor de raad voor te stellen € 240.000,- uit deze reserve BWS-renteverschillen beschikbaar te stellen voor het fonds Startersleningen 2016.

Bijlagen

Begrotingswijziging 2016-4.

Bijlagen

Ontwerp

Besluit

Griffienummer: 2016-0019

De raad van de gemeente zutphen,


gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 3 februari 2016 met nummer 76033



b e s l u i t :

Een bedrag van € 240.000,- uit de Reserve BWS renteverschil beschikbaar te stellen voor de dekking van de beheerskosten van een nieuwe tranche koopstartersleningen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:



de voorzitter, de griffier,

Behandeld in Technisch Blok 29 februari 2016 (20:00 - 20:30) Naar boven

Toelichting griffie

Om starters op de (koop)woningmarkt (financieel) een steuntje in de rug te geven, kan gebruik worden gemaakt van startersleningen. Een starterslening is een extra, aanvullende, lening die kopers van een woning kunnen krijgen bovenop de eerste hypotheek. Met een starterslening kan de doelgroep makkelijker een huis kopen en bovendien wordt met het verstrekken van deze leningen de doorstroming van huur naar koop bevorderd. Op 8 september 2014 heeft de Raad ingestemd met een tranche van 40 startersleningen. Die 40 leningen zijn in 1,5 jaar tijd verstrekt. Het college stelt voor om het nu opnieuw mogelijk te maken om 40 startersleningen te verstrekken.. Er is uitsluitend dekking nodig voor de beheerskosten van de startersleningen. Deze kosten worden ingeschat op max. € 240.000 (€ 6.000 per lening). De raad wordt voorgesteld de beheerskosten te dekken uit de Reserve BWS renteverschil.

Raadsadviseur: H Nijkamp

 
Datum 29-02-2016 Tijd 20:00 - 20:30
Zaal
Commissiekamer
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
M. Jaspers
Griffier
J.E. Nijkamp
Notulist
J.F.A. Kerkhof
Aanwezig namens Naam
BurgerbelangM.G.S. Siemes
SPM.J. ten Broeke
D66G.I. Timmer
PvdAF.J.M. Heitling en F.J.G.M. Manders
GroenLinksS. Uenk
StadspartijD. Bogerd
VVDH.B. Demoed
CDAA.R. Nijenhuis
ChristenUnieJ.J. Veenstra
BewustZW
Lijst van Vliet

Verslag van de vergadering

1. Opening

De voorzitter opent de vergadering.

2. Algemeen spreekrecht

Er zijn geen insprekers.

3. Actieve informatievoorziening

Het college deelt mee dat er problemen zijn met facturering en uitbetaling in relatie tot Intermetzo. Zutphen is een grote afnemer van jeugdhulp van deze instelling. Er vindt momenteel overleg op landelijk niveau over plaats. Er worden afspraken gemaakt over uitbetaling. Voor Zutphen gaat het om een bedrag van € 1,7 mln. in 2015.

Het college meldt verder met betrekking tot het overnemen van huishoudelijke hulp van TSN dat HH2 wordt overgenomen door TZorg en HH3 (bemiddelde hulp) wordt overgenomen door De Nieuwe Zorg Thuis. Voor HH1 geldt dat er een verkort aanbestedingsproces wordt gevolgd, omdat instellingen cliënten en hulpen niet willen overnemen tegen de huidige tarieven. Als uitgangspunten worden hierbij gehanteerd continuering van de zorg, nieuwe tarieven, koppel cliënt-hulp instandhouden en nieuwe arbeidsvoorwaarden.

4. Aankondiging moties en amendementen

Hier wordt geen gebruik van gemaakt.

5. Toezeggingenlijsten

5a. Toezeggingenlijst Forum 29 februari 2016

Er zijn geen opmerkingen.

5b. Toezeggingenlijst Raad 29 februari 2016

De VVD merkt met betrekking tot toezegging 2016-02 (motie volwaardig referendum uitbreiding EU) op eraan te hechten dat in de motivering niet het argument weinig opkomst wordt genoemd, omdat dit voer geeft aan de voorstanders van het referendum. Als motivering geldt volgens de fractie dat er eenvoudig gestemd kan worden, geen rijen worden verwacht en het tellen eenvoudiger wordt.

De VVD merkt verder op ten aanzien van toezegging 2016-03 (onnodig openen Oude IJsselbrug) dat de verhuizing van de bewaking naar Arnhem geen verbetering is en pleit ervoor in het memo in te gaan op het tot stand brengen van het dicht houden van de brug tijdens de ochtendspits.

De PvdA merkt op dat er geen sprake is van het openen van de brug terwijl er geen schepen varen.

De SP merkt als punt van orde op dat de toezeggingenlijst niet de plek is om onderwerpen inhoudelijk te behandelen.

De Stadspartij merkt eveneens op dat het niet de bedoeling is dat de toezeggingenlijst wordt aangegrepen om extra opdrachten mee te geven.

De VVD geeft aan deze opmerkingen ter harte te zullen nemen.

6. Vermoedelijke hamerstukken

6a. Aanvraag bijdrage voor opsporing en ruiming explosieven bij herontwikkelingslocatie's in Zutphen

Geen opmerkingen.

Conclusie: Voldoende besproken, vermoedelijk hamerstuk in de raad.

6b. Startersleningen 2016

D66 merkt op het document niet te kunnen openen. Er is geen bezwaar om het vanavond te agenderen.

Conclusie: Voldoende besproken, vermoedelijk hamerstuk in de raad.

7. Lijst ingekomen stukken Raad 29 februari 2016

Er zijn geen opmerkingen.

8. Lijst ter inzage liggende stukken Technisch Blok 29 februari 2016

Er zijn geen opmerkingen.

9. Vaststellen forumverslag(en)

9a. Forumverslag 15-02-2016

De voorzitter deelt mee dat vaststelling van het verslag wordt uitgesteld tot de volgende vergadering. Er komt mogelijk nog een wijziging.

10. Sluiting

De voorzitter sluit de vergadering.

Advies

Voldoende besproken, vermoedelijk hamerstuk in de raad

Behandeld in Raad 29 februari 2016 (21:30 - 23:00) Naar boven

 
Datum 29-02-2016 Tijd 21:30 - 23:00
Zaal
Raadzaal
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
C. Abbenhues
Griffier
G.A.J. Winters

Verslag van de vergadering

Zie de bijlage.

Bijlagen

Besluit

Aangenomen
Geen amendementen ingediend