Presentatie Ontwikkeling vormgeving van het grondbeleid

Behandeld in Forum van 23 september 2013 Naar boven

Toelichting griffie

Raadsadviseur: G.A.J. Winters

Ondersteuners

G. Timmermans, B. Senneker

Pers

Nee

Publiek

7 personen

Insprekers

Nee

Verslag van de vergadering

De voorzitter opent de vergadering en heet iedereen welkom.

Het forum wordt geïnformeerd over het grondbeleid.

Het college geeft aan dat een integrale discussie  over het grondbeleid sinds 2011 op de toezeggingenlijst staat. We zijn nu bijna toe aan de herziening van de nota Grondbeleid.

De diverse nota’s over grondbeleid komen elke keer terug om te verbeteren. Er wordt systematisch aan gewerkt en er moeten nog een aantal puntjes op de i gezet worden.

Lange tijd konden we makkelijk met het grondbeleid omgaan, nu moeten we met scherpte en nauwkeurigheid inspelen op de marktontwikkelingen. Hiervoor hebben we veel contact met andere gemeenten.

De presentatie  is informatief en gaat over de diverse notities en de voortgang daarvan. Het is belangrijk dat de leden van het forum laten weten waarop gelet moet worden bij de verdere uitwerking van de stukken.

Vervolgens houdt dhr. Timmermans de presentatie.

De stellingen op de laatste pagina worden achter de hand gehouden t.b.v. de discussie.

De voorzitter stelt de fractie in de gelegenheid om verduidelijkende vragen te stellen.

De fractie van D66 vindt het een technisch procesmatig verhaal. Het gaat erom welke keuzes we maken en hoe aktief of passief we faciliteren. Betekent het, dat we in deze tijd, helemaal niets meer aankopen of zijn er uitzonderingen op. Wat wordt er bedoeld met faciliterend ontwikkelen?

Wethouder de Lange geeft namens het college aan dat de ontwikkeling aan de Halve Maanstraat een goed voorbeeld is. Daar ligt het risico bij de ontwikkelaar. We zorgen dat we de kosten op orde hebben, er adequaat met de subsidies wordt omgegaan en faciliteren op het gebied van het bestemmingsplan.

De fractie van D66 wil weten of je binnen het faciliterende beleid kunt sturen op een bepaalde richting, bv. op kleinschaligheid?

Het college antwoordt dat uit de Structuurvisie Binnenstad en de Woonvisie aandachtspunten worden gedestilleerd voor het type grondbeleid.

De fractie van de PvdA wil weten of de gemeente geen risico loopt bij een faciliterend regime.

Volgens het college lopen we in de Halve Maanstraat geen risico. Er zijn ook mengvormen denkbaar waar de keuze gemaakt wordt om wel risico te lopen. Dit wordt dan wel met de gemeenteraad gedeeld.

Risico’s kun je bewust nemen, bv. bij strategische aankopen. Het is dan een verantwoord afgewogen risico, waarbij het gezond verstand een grote rol speelt. Er zijn ook risico’s die van te voren niet in te schatten zijn zoals het geval was bij de ontwikkeling Leesten Oost.

De fractie van de SP zegt dat er in Leesten 30% huurhuizen zouden komen. Het is op dit moment maar 17%. Misschien zouden er meer huurwoningen moeten komen.

Het college zijn deze afspraken over Leesten niet bekend. Er wordt gestreefd naar een balans tussen sociale woningbouw en andere woningen. De vraag naar sociale woningbouw is niet dusdanig dat je daarmee de problemen oplost. Er wordt voor sociale bouw een lage grondprijs gehanteerd, die bekostigd wordt uit de bouw van andere woningen.

De fractie van de PvdA stelt dat de risico’s ook in de Notitie gebiedexploitaties aan bod komen en wil verder weten waar de winst terecht komt als dit niet naar de algemene reserve gaat. De winst blijft binnen het grondbedrijf, tenzij de raad daarover anders beslist.

De fractie van de SP vraagt of pacht bij de bouw faciliterend kan werken en of een investering in een gebied negatief kan zijn doordat je woningen onttrekt.

Het college geeft aan dat de mogelijkheden voor erfpacht er wel zijn. Het blijft echter  lastig om de waarde van grond te bepalen als er een opstal op staat. Verder willen kopers vaak geen grond op erfpachtbasis en zijn banken niet gretig om dit te financieren.

Het college bevestigt dat een investering negatief kan zijn omdat je onttrekt.

De fractie van de Stadspartij wil weten wat er bedoeld wordt met optimalisering winst voor verevening en hoe gronden verworven worden zonder geld van de reserve strategische aankopen.

De ambtelijk ondersteuning legt namens het college uit dat optimalisering van winst voor verevening te maken heeft met het kostenverhaal. Voor verevening wordt winstmaximalisatie nagestreefd. Realisatie is niet altijd mogelijk omdat op een ander project geen winst wordt gemaakt (verevening).

 Verwerving van gronden kan altijd in overleg met de raad, door herschikking van de uitgaven.

De fractie van het CDA wil weten wat voor risico’s we in de nabij toekomst kunnen verwachten.

Het college stelt dat voor de komende 5 jaar de risico’s goed in de hand hebben. Het wordt moeilijker als de vraag naar woningen uitblijft. In Leesten Oost zul je dan je verlies moeten nemen.

de fractie van GroenLinks vindt dat er goede stappen gezet zijn en vraagt of het eenvoudig is om de renteparameter aan te passen zodat inzichtelijk wordt wat de gevolgen zijn bij een rente van bv. 8%.

Volgens het college is dit eenvoudig te doen. Een getal aanpassen in een spreadsheet, en alles wordt doorgerekend. Bij de exploitaties rekenen we standaard met 4%, ook al is de interne rekenrente nu 3%. Dat levert een eenmalig voordeel op. Een rentepercentage van 6% wordt doorgerekend voor de bepaling van het renterisico en de daarbij behorende omvang van het weerstandsvermogen. Dit resultaat wordt gerapporteerd in de Notitie gebiedsexploitatie.

De fractie van het CDA vraagt of er burgers zijn die zelf willen kopen/ontwikkelen en biedt dit dan perspectief voor de stad?

De wethouder geeft namens het college aan dat er belangstelling voor kavels is. Helbergen is hiervoor het meest kansrijke gebied. We proberen voor particuliere ontwikkeling zo regelvrij mogelijk te werken. De burgers komen vaak zelf met de wens voor kaders omdat ze de ontwikkeling van buurwoningen dan niet in de hand hebben.

Noorderhaven en Leesten Oost bieden ook mogelijkheden.

De fractie van de PvdA geeft aan dat als leegstaande winkels gesplitst kunnen worden in woningen, dit niet alleen ten koste gaat van nieuwbouwprojecten, maar wel grote impact heeft op de binnenstad. Hoe wordt deze afweging gemaakt?

Het college antwoordt dat toevoegen van woningen in de binnenstad langs een regietafel gaat. De aanvragen voor panden die dreigen te verpauperen of op instorten staan worden gehonoreerd t.b.v. de kwaliteit van de binnenstad.

Bij uitvallen van projecten kan de hoeveelheid in de binnenstad opgeplust worden. Dit gaat wel gepaard met kosten.

Er is afgesproken  met de provincie dat er wel gekeken moet worden naar waar de vraag naar woningen ligt. Hoe zouden we daarmee om moeten gaan?

De fractie van de PvdA denkt dat het contingent van de provincie op termijn geen belemmering zal zijn. Als je kunt aantonen dat je woningen nodig hebt boven op het toegewezen contingent zal je ze krijgen omdat het om een gering aantal gaat.

De fractie van de SP wil weten of we het contingent ooit bereikt hebben?

Het antwoord is nee. We hebben nu vooral te maken met een strenge houding van de provincie  t.a.v. BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen). Doordat zorg en wonen daardoor wordt gescheiden, komt dit wonen nu ten laste van het contingent. De gemeente is het hier niet mee eens, het is een administratief  probleem.

De wethouder vraagt namens het college welke thema’s de Forumleden belangrijk vinden en om extra aandacht vragen?

de fractie van GroenLinks wil weten of de samenhang tussen de Woonvisie, Ruimtelijke Ordening en het grondbeleid nog ruimte voor witte plekken laat.

De wethouder geeft aan dat in een gespannen markt niet veel van dit soort initiatieven genomen worden.

De fractie van de Stadspartij wil weten hoe het met de leegstand van kantoorpanden staat?

Het college legt uit dat we in Zutphen ver onder het landelijk gemiddelde zitten. Het probleem is goed beheersbaar. In de Woonvisie staat dat we de panden tijdelijk bewoonbaar maken, zodat het contingent hierdoor niet verandert.

De fractie van de PvdA vraagt of het aantal prioriteitsgebieden van 3 naar 2 teruggebracht kan worden en wat er met braakliggende terreinen gedaan wordt?

De ontwikkelingen van het Waterkwartier, Noorderhaven en Leesten Oost zitten elkaar volgens het college niet in de weg. Er kan er geen geschrapt worden i.v.m. de financiële gevolgen.

Aan braakliggende terreinen wordt zo veel mogelijk een goede uitstraling meegegeven. Het terrein aan de Leeuwerikweide is nu ook mooi groen. Er zijn ook plannen met olifantengras voor biomassa en zonnepanelen op het bovenste plateau van fort de pol zodat het niet alleen geld hoeft te kosten.

De wethouder concludeert namens het college dat het duidelijk is dat we in ieder geval de binnenstad aantrekkelijk moeten houden en belooft daarmee aan de slag te gaan. Andere ideeën kunnen via het presidium geïnitieerd worden.

De voorzitter concludeert dat de raad op de hoogte gehouden wordt door de behandeling van de 4-jaarlijkse herzieningen van de alle beleidsstukken.

Advies

Stuk komt (nu) niet voor besluitvorming in de raad