Pagina delen

Nota grondprijsbeleid gemeente Zutphen 2017

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

De nota grondprijsbeleid gemeente Zutphen 2017 vast te stellen.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

De nota grondprijsbeleid 2017 is een herijking van de nota grondprijsbeleid 2012-2015. De nota grondprijsbeleid is een uitwerking van de nota grondbeleid en bevat de uitgangspunten voor de wijze van grondprijsbepaling. In deze nota worden geen concrete grondprijzen genoemd. De grondprijzen die voortvloeien uit het grondprijsbeleid wijzigen jaarlijks ten gevolge van marktomstandigheden en conjunctuurwijzigingen. Met een aparte grondprijzenbrief worden de grondprijzen jaarlijks vastgesteld.

Beoogd effect

Doel van de nota grondprijsbeleid is het vaststellen van uitgangspunten voor de grondprijsbepaling bij de uitgifte van grond door de gemeente, teneinde te komen tot marktconforme uitgifteprijzen. Het vaststellen dient de volgende belangen:

  • Uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld, zonder aanziens des persoons;
  • Transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als het bestuur wordt inzicht geboden in de grondprijzen die de gemeente hanteert;
  • Draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;
  • Verdienend vermogen: de Nota Grondprijsbeleid ondersteunt het verdienend vermogen van de gemeente.

Argumenten

1.1 Het vaststellen van de nota grondprijsbeleid is een bevoegdheid van de raad.

De nota grondprijsbeleid geeft het beleidskader aan waarbinnen grondprijzen tot stand komen. De nota heeft een werkingsduur van 4 jaar, overeenkomstig de nota grondbeleid. Met de grondprijzenbrief worden jaarlijks de grondprijzen zelf vastgesteld. Het vaststellen van de nota grondbeleid is een bevoegdheid van de raad, het vaststellen van de grondprijzenbrief is een bevoegdheid van het college.

1.2 Het vaststellen van de nota grondprijsbeleid vormt de basis voor het bepalen van marktconforme uitgifteprijzen.

Om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen is het van belang dat de gemeente haar gronden uitgeeft tegen marktconforme prijzen. In de nota grondprijsbeleid zijn per functie de berekeningsmethodieken vastgelegd waarmee op een praktische manier marktconforme prijzen bepaald kunnen worden.

Kanttekeningen

1.1 De nota grondprijsbeleid geeft geen uitsluitsel over de grondprijsmethodiek voor alle functies

In de nota grondprijsbeleid zijn de berekeningsmethodieken voor de bepaling van grondprijzen voor de meest voorkomende functies vastgelegd. Er wordt onderscheid gemaakt in meer dan 10 functionele uitgifte-categorieën. Het kan in de praktijk echter voorkomen dat gronduitgifte ten behoeve van een uitzonderlijke functie aan de orde is, die niet onder de benoemde uitgiftecategorieën kan worden geplaatst. In die gevallen wordt maatwerk geboden, mogelijk in de vorm van een taxatie.

Communicatie/Vervolgtraject/Uitvoering

  1. Vaststelling gemeenteraad
  2. Publicatie van nota op website.

Rapportage/evaluatie

Het grondprijsbeleid heeft een werkingsduur van 4 jaar. Voor afloop van deze periode wordt het beleid geëvalueerd en zo nodig bijgesteld.

Financiën

Het grondprijsbeleid 2017 wijkt op de volgende punten af van het grondprijsbeleid 2012-2015

  1. Er is geen aparte grondprijs meer opgenomen voor “sociale koop”. Voor goedkope koopwoningen zijn grondprijzen (in de vorm van quotes) opgenomen waarmee het mogelijk is bijpassende woningen in de betreffende prijscategorie op te richten;
  2. De grondprijzen voor sociale huurwoningen, maatschappelijke voorzieningen en groen- en reststroken worden comparatief bepaald. Voorheen was geen grondprijsmethodiek benoemd voor deze categorieën;
  3. De grondquotes voor projectmatige woningbouw zijn nu expliciet afgeleid van normatief residuele berekeningen;
  4. Bij projectmatige woningbouw is onderscheid gemaakt in huur- en koopwoningen;
  5. De categorie "zonneparken" is toegevoegd.

Bovenstaande wijzigingen hebben geen negatieve financiële gevolgen voor de grondexploitaties van de gemeente Zutphen.

Bijlagen

  1. Nota grondprijsbeleid gemeente Zutphen 2017 def
  2. Grondprijzenbrief gemeente Zutphen 2017 def

 

Bijlagen

Ontwerp

Besluit

Griffienummer: 2017-0027

De raad van de gemeente zutphen,


gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 8 maart 2017 met nummer 95005



b e s l u i t :

De nota grondprijsbeleid gemeente Zutphen 2017 vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:



de voorzitter, de griffier,

Behandeld in Forum van 27 maart 2017 Naar boven

Toelichting griffie

De nota grondprijsbeleid 2017 is een herijking van de nota grondprijsbeleid 2012-2015. De nota is een uitwerking van de nota grondbeleid en bevat de uitgangspunten voor de wijze van grondprijsbepaling. De nota grondprijsbeleid 2017 is een herijking van de nota grondprijsbeleid 2012-2015. In de nota worden geen concrete grondprijzen genoemd. De grondprijzen die voortvloeien uit het grondprijsbeleid wijzigen jaarlijks ten gevolge van marktomstandigheden en conjunctuurwijzigingen. Met een aparte grondprijzenbrief worden de grondprijzen jaarlijks vastgesteld. De nota heeft een werkingsduur van 4 jaar, overeenkomstig de nota grondbeleid. Het vaststellen van de nota grondbeleid is een bevoegdheid van de raad, het vaststellen van de grondprijzenbrief is een bevoegdheid van het college.

De raad wordt voorgesteld de nota grondprijsbeleid vast te stellen.

Raadsadviseur: H Nijkamp

Datum 27-03-2017 Tijd 19:00 - 20:00
Zaal
Shrewsburykamer
Behandeling
Oordeelsvormend
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
G.M.M. Ritzerveld
Griffier
R Groters
Aanwezig namens Naam
BurgerbelangE. van Beek - van Heerde
SPE. Jager
D66C.A. Lammers
PvdAF.J.G.M. Manders
GroenLinksA.J.A. Putker
StadspartijD. Bogerd
VVDH. Hissink
CDAA.R. Nijenhuis
ChristenUnieA. van Dijken
BewustZW
Lijst van Vliet

Verslag van de vergadering

De voorzitter heet iedereen welkom bij deze forumvergadering. Op de agenda staat de “Nota grondprijsbeleid gemeente Zutphen 2017”. Dit is een oordeelsvormend forum. Ik geef het woord eerst aan de wethouder.

College: De nota wordt voor 4 jaar vastgesteld. De grondprijzenbrief wordt jaarlijks vastgesteld. Ik ben benieuwd welke vragen er zijn.

ChristenUnie: Ik vind het geen toegankelijk stuk. In de inleiding staat dat het ook voor de burger is bedoeld. Dan in ieder geval niet voor de gemiddelde burger. De termen die gebruikt worden zijn erg moeilijk. Kan er voor gezorgd worden dat het de volgende keer makkelijker leesbaar wordt, ook voor de burger? Hoe sluit deze nota aan bij het speerpuntenbeleid? Op het gebied van duurzaamheid mag het wel wat ambitieuzer. Op pagina 7 van de nota staat (3e bullit): “Duurzaamheidsmaatregelen zijn, voor zover deze buiten het bouwbesluit vallen, niet van invloed op de grondprijzen. Via een aanbesteding, waarbij wordt gegund op basis van beste prijs-kwaliteit verhouding (beste PKV), kan het criterium duurzaamheid meegewogen worden.” Ik zou graag zien dat het woordje “kan” in de laatste zin vervangen wordt door het woordje “zal”. Dat het criterium duurzaamheid altijd meegewogen wordt.

Burgerbelang: Een behoorlijk technisch stuk. Er is een categorie “zonneparken” toegevoegd aan de nota. Dat is gedaan op basis van de comparatieve methode (vergelijkingsmethode). Graag een toelichting van de wethouder. Is er wel voldoende vergelijking mogelijk in de omgeving? Passen andere gemeente deze systematiek ook toe voor zonneparken?

SP: In hoofdstuk 2 over woningbouw worden de grondprijzen genoemd exclusief BTW terwijl in de grondprijzenbrief van 2015 deze prijzen nog inclusief BTW waren. Waarom is dat? En in 2017 zijn de sociale huurwoningen uitgesplitst in eengezinswoningen en appartementen. Nu kan ik het niet meer vergelijken met 2015. Graag een toelichting van het college.

PvdA: Waarom is de sociale koop en huur naar boven bijgesteld ten opzichte van 2015? En waarom wordt er niet op kostprijs berekend in plaats van de comparatieve methode? Dat zou wel eens goedkoper kunnen zijn?

Stadspartij: Ik sluit me graag aan bij de duurzaamheidsambitie die de ChristenUnie heeft uitgesproken. Dan iets over de zonneparken. We hebben niet heel veel grondoppervlak in Zutphen. De opbrengst is erg laag. Dus waarom zetten we niet veel meer in op zonnepanelen op daken in plaats van op grond? De vorige nota liep tot 2015. Waarom nu pas een nieuwe nota? En nog een tekstuele, technische vraag. In tabel 5 op blz. 6 van de grondprijzenbrief sluiten de grondprijzen niet op elkaar aan.

College: Bij grotere percelen wordt voor de eerste 700 m2 de prijs uit de eerste staffel gerekend. Het oppervlak boven de 700 m2 wordt gerekend uit de tweede staffel. En boven de 1100 m2 uit de derde staffel. De reden is dat hoe groter een perceel is hoe minder toegevoegde waar 1 m2 heeft.

Het is gebruikelijk om de prijzen exclusief BTW te hanteren omdat dat ook de prijzen zijn die je in rekening brengt bij de marktpartijen.

Het is inderdaad een technisch, lastig leesbaar stuk. Daar gaan we de volgende keer aan werken. In ieder geval zorgen voor een goede verklaring van de moeilijke termen die gebruikt worden.

Ik heb geen enkele moeite met een ambitieuzere duurzaamheidsambitie. We kijken daar ook zeer nadrukkelijk naar. Ik heb geen moeite met het vervangen van het woord “kan” door “zal”.

De vergelijking voor de zonneparken is wel gemaakt. Je kijkt ook wat er ligt. Dit zijn gronden die voorlopig niet voor andere doeleinden worden gebruikt. Bijvoorbeeld op de Revelhorst. Dit worden voorlopig geen bedrijventerreinen. Het zou zonde zijn om deze ruimte de komende 10 jaar niet te gebruiken. En zonnepanelen op daken geeft ook vaak problemen met eigenaren en dergelijke.

GroenLinks: Naar aanleiding van het zonnepark Revelhorst. De locatie waar dat zonnepark zou moeten komen heeft een agrarische bestemming en geen bedrijfsbestemming. Dar strookt niet met wat u zojuist beweerde. Als u zegt dat u streeft naar een zonnepark op een bedrijfsbestemming dan heeft u de steun van onze fractie.

VVD: Ik ben het eens met Groenlinks en Stadspartij. Ik denk dat er overigens nog genoeg daken zijn waar zonnepanelen op kunnen.

College: Het zonnepark Revelhorst is natuurlijk niet van de gemeente. Er is een ondernemer die het verzoek bij de gemeente neerlegt. We kijken nog hoe we daar mee omgaan.

De sociale huurprijs is inderdaad naar boven bijgesteld. Marktonderzoek heeft uitgewezen dat het naar boven bijstellen van de grondprijs niet belemmerend werkt voor de sociale bouw. Anders missen we inkomsten.

Deze nota komt “pas” in 2017 en niet in 2015 door gebrek aan ambtelijke capaciteit.

GroenLinks: Het feit dat de zonneparken nu apart in de nota grondprijsbeleid worden genoemd. Wat zegt dit over de ambitie van dit college? Zijn er locaties waar het college aan denkt om zonneparken te kunnen realiseren?

College: Noordveen gaat nu gebeuren, dat is rond. We hebben natuurlijk als gemeente verder weinig grond. Het zal dan voornamelijk van particulieren moeten komen.

CDA: Een paar jaar geleden is Fort de Pol niet doorgegaan omdat de grondprijs te hoog was. Was het misschien wel mogelijk geweest op basis van deze grondprijzennota?

College: Wellicht wel. De ontwikkelingen op Fort de Pol zien er goed uit.

Dit onderwerp is voldoende besproken en rijp voor besluitvorming in de raad. De voorzitter sluit de forumvergadering.

Advies

Voldoende besproken. Verder debat in de raad

Behandeld in Raad 10 april 2017 (21:30 - 23:00) Naar boven

 
Datum 10-04-2017 Tijd 21:30 - 23:00
Zaal
Raadzaal
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
A. Vermeulen
Griffier
G.A.J. Winters

Verslag van de vergadering

Zie de bijlage.

Bijlagen

Besluit

Aangenomen
Geen amendementen ingediend