Pagina delen

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2017-2 en rekenparameters grondexploitaties 2018

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

  1. Kennis te nemen van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2017-2 (voortgangsrapportage).
  2. De grondexploitatie Noorderhaven gewijzigd vast te stellen.
  3. De grondexploitatie Achtermars vast te stellen.
  4. De rekenparameters voor de grondexploitaties per 01-01-2018 als volgt vast te stellen:
  • Rente: 2,14 %
  • Disconteringsvoet: 2%
  • Kostenstijging 2%
  • Opbrengstenstijging 0%

Inhoud

Inleiding/aanleiding

Met de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) wordt tweemaal per jaar aan de Raad verslag gedaan en verantwoording afgelegd over de stand van zaken van de diverse grondexploitaties. De eerste rapportage (MPG 2017-1) is in juni 2017 door de raad vastgesteld. De nu voorliggende tweede rapportage (MPG 2017-2)betreft een voortgangsrapportage waarin de ontwikkelingen binnen de projecten worden toegelicht.

De grondexploitaties Noorderhaven en Achtermars worden gesplitst. De grondexploitatie Achtermars wordt daarom vastgesteld en de grondexploitatie Noorderhaven wordt gewijzigd vastgesteld. Een toelichting op deze grondexploitaties is opgenomen in de MPG 2017-2.

In aanloop naar de herziening van de lopende grondexploitaties per 1-1-2018 dienen jaarlijks de rekenparameters door de raad vastgesteld te worden.

Beoogd effect

Aan de raad is verantwoording afgelegd over de stand van zaken van de gebiedexploitaties en wat daaraan annex is.

De grondexploitaties Noorderhaven en Achtermars zijn vastgesteld waarmee (afzonderlijke) budgetten beschikbaar zijn voor het realiseren van de projecten.

De rekenparameters zijn vastgesteld zodat de grondexploitaties kunnen worden doorgerekend en vastgesteld ten behoeve van de jaarrekening 2017.

Argumenten

1.1 De raad dient volledig, juist en tijdig geïnformeerd te worden over de voortgang van de grondexploitaties

De "Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2017-2" (voortgangsrapportage) wordt ter kennisname aan de raad voorgelegd. Dit om de raad volledig, juist en tijdig te informeren.

2.1 Binnen de ontwikkeling Noorderhaven hebben zich enkele wijzigingen voorgedaan die een tussentijdse herziening van de grondexploitatie noodzakelijk maken

De wijzigingen betreffen:

  • De bedrijventerreinen worden uit de grondexploitatie Noorderhaven gehaald. Het deelgebied Achtermars (bedrijventerrein) krijgt een eigen grondexploitatie (zie punt 3.1). Het Flamcoterrein wordt voor € 0 (boekwaarde) uit de grondexploitatie gehaald en onder de materiele vaste activa geplaatst.
  • Het afsprakenkader voor de ontwikkeling van veld 1, 2, 3 is gewijzigd. Het contract met MVO voor deze velden is overgenomen door Heijmans (zie collegebesluit 2017_BW_00482)

3.1 De Achtermars vormt een separate gebiedsontwikkeling met een eigen grondexploitatie

De herontwikkeling van bedrijventerrein Achtermars was tot op heden integraal onderdeel van de grondexploitatie Noorderhaven. Gezien de locatie, fasering en programmatische invulling ( “ruimtelijke en functionele eenheid”) is het wenselijk om deze ontwikkeling als apart complex aan te merken.

4.1 Het vaststellen van de rekenparameters is een bevoegdheid van de raad

De in de grondexploitaties gehanteerde parameters voor rente, kosten- en opbrengstenstijging en de disconteringsvoet worden jaarlijks vastgesteld door de raad. Voor de te hanteren renteparameter en disconteringsvoet gelden wettelijke richtlijnen (de notitie grondexploitaties van de commissie BBV). Deze richtlijnen worden gevolgd. De renteparameter bedraagt 2,14%, de disconteringsvoet 2%. De kosten voor Grond Weg Waterbouw (GWW) zijn volgens het CBS medio 2017 ten opzichte van een jaar eerder met 1,8% gestegen. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met een toekomstige gemiddelde kostenstijging van 2%. De grondopbrengsten (grondprijzen) worden jaarlijks vastgesteld in de grondprijzenbrief. In de grondexploitaties wordt voorzichtigheidshalve uitgegaan van een toekomstige gemiddelde opbrengstenstijging van 0%. De parameters voor kosten- en opbrengstenstijging per 2018 zijn gelijk aan de huidige parameters.

Kanttekeningen

3.1       Er moet een verliesvoorziening voor de Achtermars worden getroffen.

Dat klopt, maar financieel heeft dit geen effect omdat de verliesvoorziening Noorderhaven met hetzelfde bedrag vermindert.

Risico’s

Deze staan benoemd in de rapportage.

Financiën

De toelichting op de financiën staat vermeld in de rapportage.

De resultaten van de grondexploitaties zijn als volgt:

Bedragen * €1.000

2017-1

2017-2

Verschil

Leesten-Oost

-3.150

-3.150

0

Lunettetuin

-5.174

-5.174

0

Halvemaanstraat

109

109

0

Gerard Doustraat

-327

-327

0

Helbergen

2.236

2.236

0

Fort de Pol

1

1

0

Noorderhaven

-3.041

-1.641

-1.400

Achtermars

0

-1.389

1.389

Totaal generaal

-9.346

-9.335

-11

De voorzieningen en reserves ontwikkelen zich als volgt:

Bedragen * € 1.000

01-01-2017

Toevoeging

Onttrekking

31-12-2017

Verliesvoorziening Leesten-Oost

3.150

 

 

3.150

Verliesvoorziening Lunettetuin

5.174

 

 

5.174

Verliesvoorziening Gerard Doustraat

327

 

327

0

Verliesvoorziening Noorderhaven

3.041

 

1.400

1.641

Verliesvoorziening Achtermars

0

1.389

 

1.389

Voorziening woningbouwprogrammering

1.800

100

 

1.900

Reserve afgesloten grex

16

 

3

13

Reserve GZ exploitatieresultaten

1.109

1.427

1.489

1.047

Reserve Bovenwijkse voorzieningen

479

 

 

479

Reserve Strategische aankopen

444

265

 

709

Reserve de Mars

77

 

 

77

Totaal generaal

15.617

3.181

3.219

15.579

Bijlagen

  1. Meerjaren prognose grondexploitaties 2017-2, voortgangsrapportage
  2. Collegebesluit veld 1, 2, 3 Noorderhaven (2017_BW_00482)

Bijlagen

Ontwerp

Besluit

Griffienummer: 2017-0135

De raad van de gemeente zutphen,


gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 24 oktober 2017 met nummer 110417



b e s l u i t :

  1. Kennis te nemen van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2017-2 (voortgangsrapportage).
  2. De grondexploitatie Noorderhaven gewijzigd vast te stellen.
  3. De grondexploitatie Achtermars vast te stellen.
  4. De rekenparameters voor de grondexploitaties per 01-01-2018 als volgt vast te stellen:
  • Rente: 2,14 %
  • Disconteringsvoet: 2%
  • Kostenstijging 2%
  • Opbrengstenstijging 0%

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:



de voorzitter, de griffier,

Behandeld in Forum van 20 november 2017 Naar boven

Toelichting griffie

Voor ligt de tweede Meerjaren Prognose Grondexploitatie (MPG) van 2017. Met de MPG wordt tweemaal per jaar aan de raad verslag gedaan en verantwoording afgelegd over de stand van zaken van de diverse grondexploitaties. De eerste rapportage is in juni 2017 door de raad vastgesteld. De nu voorliggende rapportage (MPG 2017-2) betreft een voortgangsrapportage waarin de ontwikkelingen binnen de projecten worden toegelicht. De raad wordt voorgesteld kennis te nemen van de voortgangsrapportage MPG 2017-2.

Naast een verantwoording over de voortgang wordt in de MPG gerapporteerd over een splitsing van grondexploitaties. De herontwikkeling van bedrijventerrein Achtermars was tot op heden integraal onderdeel van de grondexploitatie Noorderhaven. Gezien de locatie, fasering en programmatische invulling (“ruimtelijke en functionele eenheid”) is het wenselijk om deze ontwikkeling als apart complex aan te merken. Het deelgebied Achtermars (bedrijventerrein) krijgt daarom een eigen grondexploitatie.

Tot slot wordt de raad voorgesteld de rekenparameters voor de grondexploitaties per 01-01-2018 vast te stellen.

Raadsadviseur: H Nijkamp

Datum 20-11-2017 Tijd 19:00 - 19:30
Zaal
Shrewsburykamer
Behandeling
Oordeelsvormend
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
G.J.H. Pelgrim
Griffier
A Koster-de Lange
Aanwezig namens Naam
BurgerbelangM. Jaspers
SPE. Jager
D66R.G.M. Rutten
PvdAH.W. Hissink
GroenLinks
Stadspartij
VVDH. Hissink
CDAA.R. Nijenhuis
ChristenUnieA. van Dijken
BewustZW
Lijst van Vliet
Fractie Pepers en Verwoort

Verslag van de vergadering

Voorzitter opent de vergadering en geeft aanwezige forumleden de gelegenheid voor het stellen van vragen aan het college. Na iedere vraag krijgt het college de gelegenheid om antwoord te geven. Naast wethouder Sueters is mevrouw Van Leeuwen voor ambtelijke ondersteuning (Ambtelijke ondersteuning) aanwezig. 

SP: in de rekenparameters wordt gesproken over 2% en 1,8 % als het gaat om de kostenstijging. Wat is het verschil?

Ambtelijke ondersteuning: 1,8% is een feitelijk getal over de afgelopen jaren, de genoemde 2% is een aanname voor de toekomst. Een gemiddeld percentage waar we rekening mee houden. We kijken dan ook naar de andere gemeenten en vragen advies van de accountant.

D66: Waar komen deze cijfers vandaan?

Ambtelijke ondersteuning: We kijken wat redelijk is. De getallen worden niet door de provincie opgelegd.

D66: Kijken we ook naar andere overheden?

Ambtelijke ondersteuning: Ja, we kijken bij andere gemeente. Zij hanteren gelijkwaardige getallen.

CDA: Waarom worden de cijfers voor Noorderhaven en De Achtermars uit elkaar getrokken?

College: Alles was onder gebracht bij Noorderhaven, terwijl er sprake is van zowel een bedrijventerrein als een woningbouwlocatie. 

SP: Bij ontkoppeling is een bedrag van € 11.000,-- verdwenen. Hoe komt dit?

Ambtelijke ondersteuning:  Dit betreft een actualisatie van De Achtermars.

SP: Gaat dit in de reserves?

Ambtelijke ondersteuning: De verliesvoorziening neemt af met € 11.000,--. Het is een communicerend vat met de reserve. Uiteindelijk neemt de reserve iets af. 

ChristenUnie: Wanneer spelen we quitte? Verder een opmerking dat er, waarschijnlijk deze week, een motie wordt ingediend om bij gronduitgifte geen gasleiding meer aan te leggen. Dit is een duurzaamheidsverzoek.

College: Kijkt uit naar de motie en discussie over dit duurzaamheidsverzoek. Op de vraag een antwoord: Het betreffen investering in herstructureringswijken. Quitte spelen is niet realistisch in de nabije toekomst.

ChristenUnie: Wanneer verwacht het college dat er bij nieuwe gronduitgifte kostendekkend kan worden geëxploiteerd?

Ambtelijke ondersteuning: De verwachte verliezen op de lopende exploitaties zullen naar verwachting blijven. Maar voor nieuwe exploitaties is dit afhankelijk van de locatie (binnenstedelijk of uitleglocaties). Streven is om wel kostendekkend te werken, maar eea is afhankelijke van het type ontwikkeling.

VVD: Wel interesse maar geen verkoop op De Mars. Hoe kan dit?

College: Er zijn zeker goede ontwikkelingen. Deze zijn echter financieel nog niet afgehandeld. Effectuering zal naar verwachting in 2018 zijn.

PvdA: Snipperuren staat niet in de stukken.

College: Dit is een aparte regeling vanuit groenbeheer.

D66: Wanneer nemen we het verlies?

Ambtelijke ondersteuning: Verlies neem je als de grondexploitatie wordt afgesloten. Tussentijds geef je een verwachting af. Als deze verwachting negatief is, tref je een voorziening.

SP: Heeft de gemeente panden in eigendom op het industrieterrein en wordt het gestimuleerd om deze panden te kopen. Of stimuleren we alleen maar nieuwbouw?

Ambtelijke ondersteuning: Ja, de bedrijfscontactfunctionaris biedt ook bestaande panden aan.

SP: Onder "Nieuw grondexploitatieplan en risicoberekening" in de stukken staat dat de omvang van de risicoreserve nog niet bekend is. Wanneer wordt dit wel bekend?

Ambtelijke ondersteuning: Dit wordt bekend bij de jaarrekening 2017 en die heeft een link met de MPG 2018. 

SP:  Over Noorderhaven. Sociale woningen vervallen. Hiervoor in de plaats komen goedkope koopwoningen en markthuurwoningen. Waarom is deze keuze gemaakt? Wat zijn goedkope koopwoningen en markthuurwoningen?

College: Voor veld 1, 2 en 3 (Noorderhaven) zijn andere keuzen gemaakt en we hebben besloten om in kader van focustraject andere typen woningen te bouwen. Sociale huurwoningen zijn er voldoende. Markthuurwoningen zitten in een hoger segment dan sociale huurwoningen. Goedkope koopwoningen zijn de vervangers van de sociale huurwoningen. Het gaat er niet om dat bestaande sociale huurwoningen worden verkocht.

D66: Kunt u prijsniveau noemen van de goedkope koopwoningen?

College: Dit bepaalt Heijmans.

Ambtelijke ondersteuning: Uit het hoofd tussen 158.000 en 200.000.

ChristenUnie: In hoeverre houden wij bij onze grondexploitatie rekening met onze speerpunten en doelstellingen?

College: Het gaat vaak om bestaande afspraken. Maar waar het kan, zullen we de afspraken open breken. Zo is dat ook gegaan bij veld 1, 2  en 3. Minder winkel- en kantoorruimte en meer woonruimte.

ChristenUnie: In het focustraject is afgesproken dat we in de woningbouw uit te geven grond zouden koersen op duurdere woningen om draagkrachtige Zutphenaren een plek te bieden of draagkrachtige mensen naar Zutphen te halen. In hoeverre is de grondexploitatie daar een instrument voor?

College: Voor de grondexploitaties hanteren we vaste prijzen. Over de type woningen maken we afspraken met bouwers en coöperaties.

ChristenUnie: We missen in het verhaal de verbindingen naar de doelstellingen en het focustraject. En toch willen we dat de politieke wensen worden vertaald in dit soort raadsvoorstellen.

College: De wethouder 'wonen' maakt afspraken over het type woningen. Voor veld 1,2 en 3 hebben wij het verlies genomen om het mogelijk te maken andere typen woningen te bouwen.

ChristenUnie: het verzoek blijft om besluiten te linken aan het focustraject.

SP: In 3.3. staat ... woningbouwprogramma en grondexploitaties worden verrekend. Hoe vindt de verrekening plaats?

Ambtelijke ondersteuning: Het zijn communicerende vaten. Bij een verwacht verlies, tref je een voorziening. Dit wordt geput uit de reserve grondexploitatie. Bij winst wordt bij afsluiting van exploitatie toegevoegd aan de reserve.

SP: Er staat niets in de stukken over woningen voor jongeren.

College: Dit stuk gaat over grondexploitatie.

CDA:  Er ligt al enige tijd op een motie duurzaamheidsparagraaf. Dus hoeven we niet te wachten.

College: Er komt een duurzaamheidscoördinator . Deze persoon zal deze vragen oppakken.

Voorzitter bedankt iedereen voor inbreng. Stuk is voldoende besproken en klaar voor behandeling in de raad.

 

Advies

Voldoende besproken. Verder debat in de raad

Behandeld in Raad 4 december 2017 (21:00 - 23:00) Naar boven

 
Datum 04-12-2017 Tijd 21:00 - 23:00
Zaal
Raadzaal
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
A. Vermeulen
Griffier
G.A.J. Winters

Verslag van de vergadering

Zie de bijlage

Bijlagen

Besluit

Aangenomen
Er werden 24 stemmen voor en 4 stemmen tegen het voorstel uitgebracht.
Geen amendementen ingediend