Grondexploitaties: bespreking van deelgebieden (besloten vergadering)

Onderwerp Grondexploitaties:...

Zoekresultaten

Wordt geladen...

Grondexploitaties: bespreking van deelgebieden (besloten vergadering)

Onderwerp Grondexploitaties: bespreking van deelgebieden (besloten vergadering)
Programma06. Ruimtelijke ordening en wonen (incl. De Mars)B. Financiën
ForumOordeelsvormend
Portefeuillehouder O.W. Bosch
Inlichtingen bij B. Senneker
0575 587625 b.senneker@zutphen.nl
Soort bevoegdheidBudgetrecht
BeleidsvrijheidRuim
Programmabegrotingswijziging2015-33
Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

besluitpunt 1: de errata Notitie gebiedexploitaties Zutphen 2015-1 vast te stellen;

besluitpunt 2: de (beknopte) Notitie gebiedexploitaties Zutphen 2015-2 vast te stellen;

besluitpunt 3: de afdracht aan de bovenwijkse voorzieningen vanuit de gebiedexploitaties ongewijzigd te laten;

besluitpunt 4: bij de berekening van het exploitatieresultaat (Netto Contante Waarde) voor de gebiedexploitaties de rentelasten in de exploitaties te berekenen over de balanswaarde;

besluitpunt 5: de rekenparameters voor de gebiedexploitaties per 01-01-2016 als volgt vast te stellen:

  • Rente conform omslagrente (3,2%);
  • Kostenstijging 2%;
  • Opbrengstenstijging 0%;

besluitpunt 6: voor Leesten-Oost, deelgebieden LE2, LE3, LE4 en LE5, in te zetten op het voorstel van de gemeente;

besluitpunt 7: de gebiedsontwikkeling 'Gerard Doustraat' on hold te zetten, en de balanswaarde op 31-12-2015 terug te brengen tot €5,00 per m2;

besluitpunt 8: het deelgebied Carré Lunettetuin te herontwikkelen tot het plan 'Hof van Wesse'. De exploitatie daartoe per 31-12-2015 aan te passen;

besluitpunt 9: de verliesvoorzieningen voor de gebiedexploitaties per 31-12-2015 aan te passen conform de nieuwe grondslag renteberekening en rekenparameters;

besluitpunt 10: bij de portefeuillerisico's rekening te houden met een mogelijke grondprijsaanpassing;

besluitpunt 11: vanuit de Reserve BLS €309.000,00 toe te voegen aan de Reserve GZ exploitatieresultaten, en de begroting dienovereenkomstig te wijzigen;

besluitpunt 12: vanuit de Reserve Strategische aankopen €435.000,00 toe te voegen aan de Reserve GZ exploitatieresultaten, en de begroting dienovereenkomstig te wijzigen;

besluitpunt 13: de opbrengst en kosten van de gronden van deelgebied 4a in Leesten-Oost in exploitatie te nemen nadat een koopovereenkomst is gesloten;

besluitpunt 14: de opbrengst en kosten van de gronden van deelgebied 11 in Leesten-Oost in exploitatie te nemen nadat een koopovereenkomst is gesloten.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

Toen duidelijk werd dat de crisis geen kortdurend karakter had, is in een eerste reactie besloten (raadsbesluit 23 april 2012) een aantal projecten niet (of aangepast) uit te voeren. De reservelocatie Leesten-Oost is geschrapt. Evenals de ontwikkeling van Kappert in Leesten-Oost. Daarnaast is de herstructurering sportvelden ontvlochten. Hierdoor zullen er op Helbergen minder woningen worden gerealiseerd. Deze besluiten hadden betrekking op projecten die nog niet in ontwikkeling waren genomen. Met beperkt herontwikkelen en aangepaste fasering is geprobeerd de problemen op te lossen binnen de projecten die al wel in ontwikkeling waren. Inmiddels is duidelijk dat bij een aantal lopende deelprojecten dit niet voldoende is.

In het (besloten) forum van 26 januari 2015 hebben de forumleden aangegeven verschillende scenario’s voor de probleemprojecten te willen zien. Om de boel vlot te trekken. En dan toegespitst op een integrale afweging met betrekking tot de financiën en woningbouwprogrammering.

De accountant heeft in de managementletter bij de Jaarrekening 2014 aanbevelingen gedaan met betrekking tot de gebiedexploitaties.

De Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is met nieuwe aanbevelingen gekomen, mede door de invoering van de VPB (Vennootschaps Plicht Bedrijven).

Beoogd effect

Richting geven aan de berekening van de verwachte resultaten van de gebiedexploitaties.

Een besluit nemen over de adviezen van de accountant en de Commissie BBV.

De voorzieningen en reserves van grondzaken op het gewenste nivo brengen.

Het stimuleren van de woningbouw.

Argumenten

1.1 Het vaststellen van de gebiedexploitaties is een bevoegdheid van de raad.

Op 15 juni 2015 heeft de raad de Notitie gebiedexploitaties Zutphen 2015-1 vastgesteld (raadsbesluit 2015-0074). Daarna heeft de accountant tijdens de afronding van de controle Jaarrekening 2014 aangegeven, dat er een algemene voorziening moest worden getroffen voor de woningbouwprogrammering. Dit is de 'Voorziening woningbouw' geworden. Hiermee was nog geen rekening gehouden bij de Notitie gebiedexploitaties Zutphen 2015-1. Ook moest de exploitatie Noorderhaven worden aangepast. De aanpassingen staan vermeld op blz. 1. Er is gekozen om de errata te verwerken in de notitie (bijlage 1), en ze niet afzonderlijk vast te stellen. Hiermee kan de notitie als naslagwerk worden gebruikt, en worden vergeleken met opvolgende notities.

2.1 Het vaststellen van de gebiedexploitaties is een bevoegdheid van de raad.

Door middel van de ‘Notitie gebiedexploitaties Zutphen’ wordt twee maal per jaar verslag gedaan en verantwoording afgelegd over de stand van zaken van de diverse gebiedexploitaties. Op verzoek van de raad zijn de afzonderlijke notities van het grondbedrijf van de afdeling Programma’s en Projecten en het Programmabureau De Mars geïntegreerd, waarbij ieder verantwoordelijk blijft voor een volledige en juiste inhoud van de eigen gebiedexploitaties en financiële gegevens. Deze notitie is door capaciteitsproblemen iets beknopter dan gebruikelijk. Inmiddels is het Programmabureau De Mars opgegaan in de gemeentelijke organisatie. Het bedrijventerrein Fort de Pol is overgegaan naar Grondzaken. Noorderhaven valt niet onder grondzaken.

Het vaststellen van de exploitaties is een bevoegdheid van de raad. Een vastgestelde exploitatie is de basis voor de verdere planontwikkeling (en kredietverlening). Besluiten binnen de vastgestelde exploitatie is een bevoegdheid van het college.

Uitgangspunt bij de Notitie gebiedexploitaties 2015-2 (bijlage 2) zijn de gerealiseerde kosten en opbrengsten van het eerste halfjaar 2015, en ongewijzigd beleid. Er worden aanvullend op dit beslispunt een aantal beleidswijzigingen voorgesteld. Met ingangsdatum 01-01-2016. Dat betekent dat deze Notitie nog uit moet gaan van het huidig beleid, en met de verwerkte gegevens zoals die nu bekend zijn. In de wetenschap dat de volgende notitie (Notitie gebiedexploitaties 2016-1) sterk af zal wijken. Hoe sterk, hangt af van de besluiten die de raad neemt.

3.1 Binnen de gebiedexploitaties is rekening gehouden met een afdracht aan de Reserve Algemene kosten stadsuitleg (bovenwijkse voorzieningen).

Kostenverhaal is het in rekening brengen van de kosten van voorzieningen van openbaar nut (zoals straten, groen, parkeergelegenheid, waterpartijen met een openbare functie) binnen een bepaald ruimtelijk plan. Dit kostenverhaal bestaat eigenlijk uit twee delen: kosten die moeten voldoen aan de kostensoortlijst: gebiedseigenkosten, bovenplanse kosten en bovenwijkse voorzieningen (art 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5 Bro) en kosten die daaraan niet hoeven te voldoen maar die wel gemotiveerd moeten worden in een structuurvisie, dit zijn de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen. Dit voorstel beperkt zich tot de bovenwijkse voorzieningen. Er is het voornemen met een integrale Nota kostenverhaal te komen, maar daartoe ontbreekt de capaciteit.

Bovenwijkse voorzieningen zijn fysieke ingrepen die niet enkel aan één exploitatiegebied toe te schrijven zijn maar die van nut zijn voor meerdere opgaven. Denk hierbij aan rotondes, rondwegen en grootschalige parken die ten dele direct toerekenbaar zijn aan de nieuwe locatie en ten dele aan bijvoorbeeld bestaande wijken. Deze voorzieningen zijn daarmee naar rato toerekenbaar. Het verhalen van deze kosten vindt plaats via een reserve (reserve Stadsuitleg). Voor deze voorzieningen worden stortingen in het fonds van de gemeente ingezet. Vanwege de toerekenbaarheid naar rato van profijt is deze bijdrage aan de kosten met een ‘Nota bovenwijkse voorzieningen’ in het gemeentelijk beleid vast gelegd. Met een uitvoeringsparagraaf die jaarlijks wordt geactualiseerd. Hierin is een bijdrage per woning(equivalent) opgenomen.

Via de gemeentelijke gebiedexploitaties vond een bijdrage plaats van €6 per m2 verkochte bouwgrond. Exploitaties die na de vaststelling van de Nota bovenwijkse voorzieningen zijn geopend, dragen het vastgestelde tarief per woning af. Afdracht vindt plaats aan de Reserve Algemene kosten stadsuitleg, van waaruit de bovenwijkse voorzieningen worden gerealiseerd.

In het ‘Accountantsverslag 2014’ (bijlage 3) van 2 juli geeft de accountant in overweging om de gebiedexploitaties niet meer te belasten met een afdracht aan de Reserve algemene kosten stadsuitleg (blz 12, ‘Voorziening bovenwijks’).

Vanwege de toerekenbaarheid zullen bovenwijkse voorzieningen altijd voor een deel vanuit de gemeente gefinancierd moeten worden. Als de bijdrage vanuit de gebiedexploitaties wegvalt, zal de bijdrage vanuit de gemeentelijke begroting moeten komen.

De overweging van de accountant zorgt voor:

  • een ontlasting van de gebiedexploitaties, maar tegelijk voor een belasting van de gemeentelijke begroting.
  • beperkter inzicht in de werkelijke kosten van een gebiedontwikkeling

Alle gebiedexploitaties van grondzaken houden rekening met een afdracht aan de Reserve algemene kosten stadsuitleg. Bij de overdracht van de exploitatie Fort de Pol is gebleken dat in die exploitatie geen rekening is gehouden met een afdracht aan de reserve. Dat alsnog doen is financieel niet haalbaar. Er zou een verwacht verlies ontstaan van bijna €300.000. Hiervoor moet dan een verliesvoorziening worden getroffen. Dit geld zou uit de algemene middelen moeten komen.

4.1 Bij het toerekenen van de rente aan gebiedexploitaties wordt rente berekent over de balanswaarde.

Voor alle grondexploitaties binnen de portefeuille van grondzaken worden onderbouwde exploitatieberekeningen gemaakt, die twee maal per jaar worden herzien en vastgesteld. Bij de actualisatie worden de gerealiseerde kosten en opbrengsten verwerkt in de exploitatie, en worden de nog te maken kosten en opbrengsten geactualiseerd. In de exploitatieopzetten wordt uitgegaan van de vastgestelde parameters voor rente en inflatie. Afhankelijk van markanalyse wordt vervolgens een inschatting gemaakt over het tempo waarin verkoopresultaten verwacht worden.
Vervolgens gaat het exploitatiemodel rekenen: hij houdt rekening met kostenstijgingen, opbrengstenstijgingen en rentelasten. Het eindresultaat wordt vervolgens omgerekend naar euro’s van nu (Netto Contante Waarde). Deze NCW is het resultaat zoals dat aan de raad wordt gepresenteerd.

Binnen de gemeente wordt rente berekent over de balanswaarde (boekwaarde minus de verliesvoorziening). Bij de huidige berekening van het resultaat (NCW) wordt in het rekenmodel van de exploitatie rente gerekend over de boekwaarde. Op deze manier ontstaat jaarlijks een incidentele meevaller. Voorgesteld wordt om het rekenmodel rente te laten berekenen over de balanswaarde. Dit betekent voor verlieslatende exploitaties een verbetering van het resultaat. Voor winstgevende exploitaties veranderd er niets.

Om een idee te krijgen van de orde van grootte van de ‘meevallers’ per exploitatie, kan globaal worden uitgegaan van de rentelasten over de verliesvoorzieningen. Het is het voordeel per jaar.

Bedragen * €1.000

01-01-2015

4%

Leesten-Oost

2.164

87

Lunettetuin

2.918

117

Gerard Doustraat

395

16

Totaal Grondzaken

5.477

219

5.1 Het vaststellen van de rekenparameters is een bevoegdheid van de raad.

Zoals bij besluitpunt 4 aangegeven,worden bij de actualisatie de gerealiseerde kosten en opbrengsten verwerkt in de exploitatie, en de nog te maken kosten en opbrengsten geactualiseerd. De volgende stap is de nog te maken kosten/opbrengsten te faseren in de tijd.

Om het exploitatiemodel die berekeningen te kunnen laten maken, zijn een aantal rekenparameters van belang:

  1. De parameter kostenstijging
  2. De parameter opbrengstenstijging
  3. De hoogte van de rekenrente

Ad 1. De parameter kostenstijging

Momenteel rekenen wij met 1,5%. Hoewel dit percentage te verdedigen is, neemt de druk toe om dit percentage te verhogen (de bouw trekt aan). Ook de Commissie BBV (bijlage 4 en 5) en de accountant adviseren 2% te hanteren. In combinatie met besluitpunt 4 (grondslag renteberekening) zou dit kunnen zonder grote gevolgen voor het exploitatie resultaat.

Ad 2. De parameter opbrengstenstijging

Momenteel rekenen wij met 1%. Er ligt een advies vanuit de Commissie BBV om voor projecten die langer duren dan 10 jaar, de parameter opbrengstenstijging op 0% te zetten. Ook de accountant geeft hier de voorkeur aan. Vanwege de consistentie wordt voorgesteld om bij alle exploitaties de opbrengstenstijging op 0% te zetten. In combinatie met besluitpunt 4 (grondslag renteberekening) zou dit kunnen zonder grote gevolgen voor het exploitatie resultaat.

Ad 3. De hoogte van de rekenrente

Vanuit de Commissie BBV is het voorstel gekomen de hoogte van de rekenrente in overeenstemming te brengen met de hoogte van de rente zoals beschreven in de VPB (vennootschapsbelasting). Daarbij wordt een rekenmethode gegeven om de hoogte van de rente te bepalen. Voorgesteld wordt deze aanbeveling niet over te nemen. De nieuwe systematiek binnen de gemeente Zutphen is om de omslagrente voor 4 jaar vast te stellen. Dit is de rente die daadwerkelijk in rekening wordt gebracht. Een periode van 4 jaar geeft voldoende zekerheid om deze rente te hanteren. De rekenrente wordt (naar verwachting) eind dit jaar vastgesteld bij het raadsbesluit over de herschikking van de reserves, op 3,2%.

6.1 De woningbouw voor de deelgebieden LE2, LE3, LE4 en LE5 in Leesten-Oost stagneert.

Op 6 november 2008 is tussen de VOF Ontwikkelingscombinatie Koopmans Bouwfonds Looërenk (hierna: de Vof) en de gemeente Zutphen een ontwikkelingsovereenkomst gesloten betreffende de ontwikkeling van de projectgebieden Looërenk LE2, LE3 en LE4 in Zutphen-Leesten. Bij besluit van ons college van 27 januari 2009 is ingestemd met de verkoop van de betreffende gronden voor de realisering van het overeengekomen woningbouwprogramma. LE5 kent een soortgelijk contract, binnen hetzelfde gebied (fase 2 Leesten-Oost). Dat contract is rond dezelfde tijd afgesloten met Koopmans.

De verschillende mogelijkheden hoe verder te gaan met deze gebieden, staan beschreven in de vertrouwelijke bijlage 6. Voorgesteld wordt te kiezen voor mogelijkheid 3, inzetten op het voorstel van de gemeente (vertrouwelijke bijlage 7).

7.1 De gebiedontwikkeling Gerard Doustraat on hold zetten geeft lucht op de planninglijst.

In 2010 zijn de ontwikkelingsovereenkomsten met Woonbedrijf ieder1 en ToKo getekend. Om tot realisatie van het project te komen is in 2010 met Woonbedrijf ieder1 een koopovereenkomst gesloten. In 2011 is ook de koopovereenkomst met Toko gesloten. Deze overeenkomst is in 2014 met Koopmans voor een jaar verlengd. Torenstad heeft zich terug getrokken. Tot 1 februari 2015 had Koopmans de gelegenheid de grond af te nemen. Dit is niet gebeurd en de overeenkomst met Koopmans  is hiermee ontbonden.

De verschillende mogelijkheden hoe verder te gaan met dit gebied, staan beschreven in de vertrouwelijke bijlage 8.

8.1 Om de ontwikkeling Waterkwartier af te ronden is het noodzakelijk het deelgebied Carré te herontwikkelen.

Onderdeel van de ontwikkeling van Lunettetuin in het Waterkwartier is de locatie Carré (bijlage 9). Op deze locatie was het de bedoeling om maximaal 97 woningen met bijbehorende openbare ruimte te realiseren. Per 1 juni 2012 is de koopovereenkomst met Koopmans Projecten bv voor de ontwikkeling van het project Carré/Lunettetuin ontbonden. Als gevolg van de ontbinding is de realisatie/ontwikkeling van deze locatie volledig stil komen te liggen. De gemeente is op zoek naar alternatieven om tot ontwikkeling van het Carré te komen. In november/december 2013 zijn middels een marktconsultatie de mogelijkheden en onmogelijkheden onderzocht. Belangrijkste voorwaarde vanuit de gemeente daarbij is dat de wijk wordt opgewaardeerd door toevoeging van marktwoningen.

De afgelopen periode zijn hierover gesprekken gevoerd met ontwikkelaars Bemog en LeClerq Planontwikkeling. In deze overleggen is een stedenbouwkundig basisconcept opgesteld (bijlage 10). Dit concept is de onderlegger geweest om op hoofdlijnen te verkennen of partijen financieel tot overeenstemming kunnen komen. De indruk uit de gesprekken die met de ontwikkelaars gevoerd worden, geven de indruk dat dit mogelijk is. In de  nieuwe opzet wordt van minder woningen uitgegaan dan het oorspronkelijke plan. Dit geeft mogelijk ruimte om andere initiatieven te kunnen realiseren, of om woningen te realiseren op het (afgewaardeerde) terrein van de aangrenzende voormalige Willem van Oranjeschool. Bij de nieuwe exploitatieopzet wordt uitgegaan van deze variant.

De verschillende mogelijkheden hoe verder te gaan met dit gebied, staan beschreven in de vertrouwelijke bijlage 11.

9.1 De gemeente is wettelijk verplicht de verliesvoorzieningen van gebiedexploitaties op te hogen wanneer er een verwacht verlies optreedt.

Wanneer voorgaande besluiten worden genomen, geeft dat het volgende resultaat voor de gebiedexploitaties (vertrouwelijke bijlagen 12, 13, 14, 15 en 16):

Bedragen * €1.000

2014

2015

Leesten-Oost

-2.164

-2.366

Lunettetuin

-2.917

-2.523

Halvemaanstraat

4

-5

Gerard Doustraat

-388

0

Helbergen

1.557

876

Fort de Pol

68

85

Totaal Grondzaken

-3.840

-3.932

Noorderhaven

-3.041

-3.041

Totaal generaal

-6.881

-6.973

Andere resultaten betekent ook andere verliesvoorzieningen. Deze moeten de volgende omvang hebben:

Bedragen * €1.000

01-01-2015

Voorstel

01-01-2016

Verliesvoorziening Leesten-Oost

2.164

202

2.366

Verliesvoorziening Lunettetuin

2.918

-396

2.522

Verliesvoorziening Gerard Doustraat

395

-395

0

Verliesvoorziening Halvemaanstraat

0

5

5

Totaal

5.477

-584

4.893

De raad heeft het volgende besloten (12 mei 2014, 2014-0073):

Voor verwachte negatieve resultaten van grondexploitaties die onder P&P Grondzaken vallen de wettelijk verplichte verliesvoorzieningen te treffen/op te hogen vanuit de ‘Reserve GZ exploitatieresultaten’, ingaande 1-1-2014.

De resultaten zijn verwachtingen: de gerealiseerde kosten en opbrengsten van het tweede halfjaar moeten nog worden verwerkt. Hoewel er een raadsbesluit ligt over het treffen van verliesvoorzieningen, is het wenselijk om de raad te laten besluiten de verliesvoorziening pas per 31-12-2015 aan te passen.

10.1 Het is wenselijk naast de risico's per ontwikkellocatie ook portefeuille risico's op te nemen.

Zoals bij besluitpunt 4 is aangegeven, zijn incidentele meevallers uit de gebiedexploitaties gehaald. Deze ruimte binnen de exploitaties werd gebruikt om incidentele tegenvallers op te vangen. O.a. tegenvallers in grondopbrengsten. Nu deze ruimte uit de individuele exploitaties is gehaald, is het raadzaam hier een algemeen risico van te maken. Hiermee wordt bereikt dat de Reserve GZ exploitatieresultaten (waaruit de risico’s worden opgevangen) uitgeput raakt, en er regelmatig een beroep moet worden gedaan op de algemene middelen.

In de vertrouwelijke bijlage 17 wordt hier verder op ingegaan.

11.1 Als dekking voor de voorgaande besluiten kan de BLS reserve worden ingezet.

Indien de raad besluit de verliesvoorziening Leesten-Oost op te hogen conform beslispunt 6, kan dit deels worden gefinancierd uit de BLS reserve.

De middelen in de BLS reserve zijn ontvangen als ‘beloning’ voor de realisatie van de woningbouwtaakstelling die in de periode 2005 tot en met 2009, door het rijk en de provincie, aan ons was opgelegd. De reserve kan na goedkeuring van de raad worden bestemd. In dat verband is afgesproken dat de middelen geoormerkt zijn en voor volkshuisvestelijke doelen worden gebruikt. In dat verband zijn de middelen ondermeer ingezet voor diverse woningbouwlocaties. Het restbedrag in de BLS-reserve is nog niet aan een woningbouwlocatie gekoppeld en kan worden gebruikt voor de bekostiging van de voorgestelde maatregelen.

Op dit moment bedraagt de omvang van de reserve €352.500. Hiervan is €44.000 toegekend aan het Broederenkerkplein (BW2008-hangmat). Resteert een bedrag van ongeveer €309.000 voor het ophogen van de Reserve GZ exploitatieresultaten.

12.1 Het is noodzakelijk aanvullende dekking te vinden voor de voorgaande besluiten.

In de Nota Grondbeleid is het mogelijk maken van strategische aankopen (een vorm van actief grondbeleid) op basis van specifieke raadsbesluiten opgenomen. In de Notitie Strategische aankopen is het toetsingskader, de procedure en de wijze van besluitvorming vastgelegd.

Vanuit de verkoop erfpachtgronden en agrarische eigendommen wordt deze reserve gevoed. Vanuit de grondverkopen is deze reserve gevoed met €435.000. Dit bedrag kan worden ingezet voor het ophogen van de Reserve GZ exploitatieresultaten.

13.1 De opbrengsten en kosten voor dit deelgebied zijn onzeker.

Het Cleantech congres Stedendriehoek 2016 (medio april 2016) wordt georganiseerd in de gemeenten Lochem en Zutphen. Het verzoek is binnengekomen om een Cleantech house (energieleverend en volledig biobased in gebruikte bouwmaterialen) vrijstaand of 2 x 2-onder-een-kap te kunnen realiseren in Zutphen. Er wordt onderzocht of dit in gebied 4a (zie kaart bijlage 18) kan. Door in het verlengde van de waterrandwoningen te bouwen, kan de woning tijdig worden opgeleverd, en is er extra werk voor de Zutphense bouwers. Daarnaast genereert het extra grondopbrengsten voor de exploitatie.

Het is nog onzeker of de grondverkoop doorgaat. Deze zekerheid wordt pas verkregen als er een koopcontract voor de gronden is gesloten. Dan is ook duidelijk welke kosten de gemeente gaat maken. De opbrengsten en kosten worden als incidentele meevaller/tegenvaller geboekt.

14.1 De opbrengsten en kosten voor dit deelgebied zijn onzeker.

Het gaat om de gronden uit deelgebied 11 (bijlage 18). De onderhandelingen met de zelfrealisator ten noorden van dit gebied hebben niet tot grondverkoop van de gemeentelijke gronden geleid. Dit betekent dat de gemeente de vrije beschikking heeft over deze gronden. Met de grondopbrengsten en bijbehorende kosten is geen rekening gehouden in de exploitatie. Verkoop van deze gronden betekent een financiële meevaller.

De totale oppervlakte van deze gronden is 7.049m2. Over de opbrengst valt nog weinig te zeggen. De bedoeling is om de gronden als ruwe bouwgrond te verkopen. Dit betekent dat de koper de gronden woonrijp maakt, dus de Berghegelaan (vanaf de Looër Enkweg) aanlegt, met bijbehorende verlichting, nutsvoorzieningen, etc. Deze zitten niet in de gebiedexploitatie Leesten-Oost. Toen de raad heeft besloten om de reservelocatie niet te ontwikkelen (23 april 2012, 2012-0054) heeft deze weg zijn functie verloren en is uit de gebiedexploitatie gehaald.

Naar verwachting zullen er vrijstaande woningen worden gerealiseerd, met mogelijk een tweekapper. De gronden aan de noordzijde van het perceel van de zelfrealisator worden meegenomen in de mogelijke herontwikkeling van dit gebied. Naar verwachting zal de inrichtingsschets leiden tot een andere wegenstructuur (bijlage 19). Het bestemmingsplan kent een globale bestemming wonen, waarbinnen de gemeente de vrijheid heeft wegen aan te leggen waar dat door haar gewenst is.

De realisatie van deze woningen is opgenomen in de planninglijst woningbouw.

Kanttekeningen

1.1 De cijfers zijn al vastgesteld met het vaststellen van de jaarrekening.

Dat klopt, maar de cijfers staan verspreid binnen de jaarrekening. door ze op de nemen in een aangepaste Notitie gebiedexploitaties Zutphen 2015-1, worden de gevolgen voor grondzaken en Noorderhaven inzichtelijk.

2.1 De cijfers gaan binnenkort sterk wijzigen.

Het is goed te weten wat er gebeurt bij ongewijzigd beleid. Daarbij adviseert de accountant twee maal per jaar de exploitaties vast te laten stellen (bijlage 3, blz. 12).

3.1 De accountant adviseert regels consistent toe te passen.

Dat klopt, maar het is mogelijk hierop een uitzondering te maken. In dit geval wordt dat geadviseerd. Vanuit de overige gebiedexploitaties vindt nog een totale toevoeging plaats aan de reserve van €1,4 mln.

4.1 Vanuit de VPB wordt een andere grondslag gehanteerd.

Dat klopt, maar voor de VPB wordt een aparte boekhouding gevoerd. Hier zal de boekwaarde als grondslag voor de rente dienen.

5.1 Vanuit de VPB wordt een ander rentepercentage gehanteerd.

Dat klopt, maar voor de VPB wordt een aparte boekhouding gevoerd. Mocht de commissie BBV besluiten haar advies (vrijblijvend) om te zetten in een richtlijn (verplichting), zal de exploitatie hier op aangepast worden. Binnen de risico's van de individuele projecten is hier (deels) rekening mee gehouden.

6.1 Vertrouwelijk.

7.1 Vertrouwelijk.

8.1 Vertrouwelijk.

9.1 Er is al een besluit genomen de verliesvoorzieningen zo nodig op te hogen.

Dat klopt, maar wettelijk moet dat per direct. De raad heeft het volgende besloten (12 mei 2014, 2014-0073): Voor verwachte negatieve resultaten van grondexploitaties die onder P&P Grondzaken vallen de wettelijk verplichte verliesvoorzieningen te treffen/op te hogen vanuit de ‘Reserve GZ exploitatieresultaten’, ingaande 1-1-2014.

Om alle maatregelen te kunnen doorvoeren, en een goede berekening van het verwacht resultaat (en daarmee de verliesvoorziening) te kunnen maken, is 31-12-2015 een goede datum.

10.1 Vertrouwelijk.

11.1 Deze middelen kunnen anders worden ingezet.

Dat is slechts ten dele waar. Ze zijn geoormerkt. Dit is een inzet waarvoor deze middelen zijn bedoelt. Ze niet inzetten betekent dat er middelen uit de algemene reserve van de gemeente nodig zijn om de Reserve GZ exploitatieresultaten te voeden.

12.1 Er kunnen geen strategische aankopen worden gedaan.

Dat is niet juist. Alleen zal de raad voor een strategische aankoop middelen beschikbaar moeten stellen. Dat gold al vanaf aankopen boven een door de raad vastgestelde waarde (€350.000).

13.1 Nu de opbrengsten inbrengen beperkt de verliesvoorziening.

Dat klopt. Maar het is onzeker of de opbrengsten gerealiseerd kunnen worden, en wat de bijbehorende kosten zijn. Ze nu inbrengen, vergroot de kans op tegenvallers in de (nabije) toekomst. waardoor de verliesvoorziening alsnog opgehoogd moet worden.

14.1 Nu de opbrengsten inbrengen beperkt de verliesvoorziening.

Dat klopt. Maar het is een smalle strook grond, dus lastig te ontwikkelen. Daarnaast willen we op een andere wijze aanbesteden. De ontwikkelaar de gronden woonrijp laten maken. Wanneer dat lukt, zullen de opbrengsten lager uitvallen, maar zullen de kosten niet opgenomen hoeven te worden in de exploitatie. En daarmee ligt ook het risico bij de marktpartij. Vanwege al deze onzekerheden, wachten we met het opnemen van de opbrengsten en kosten tot er een koopovereenkomst is gesloten.

Risico’s

Zoals aangegeven zijn de risico's per project in kaart gebracht. Hetzelfde geldt voor de portefeuillerisico's.

De totalen zijn opgenomen onder het kopje 'Financiële consequenties'. De onderbouwing en details zijn vertrouwelijk. Deze worden standaard ter inzage gelegd bij de onderliggende stukken van de reguliere notitie gebiedexploitaties.

In totaal is de risicoreserve ontoereikend om alle risico's te dekken. Dat hoeft geen probleem te zijn. Niet alle risico's zullen zich het komend jaar voordoen. Vandaar dat bij de 'Herschikking reserves' is gekozen om jaarlijks 20% van het tekort of overschot van de reserve van grondzaken te verrekenen met de algemene reserve van de gemeente.

Communicatie/Vervolgtraject/Uitvoering

De vertrouwelijke stukken liggen bij de griffie ter inzage. De raadsbesluiten met betrekking tot de vaststelling van de notities zullen gepubliceerd worden.

Rapportage/evaluatie

De besluiten worden verwerkt in de exploitaties. Deze komen terug in de reguliere Notitie gebiedexploitaties en de jaarrekening.

Financiën

Alle bedragen * €1.000.

 

01-01-2015

Stortingen

Onttrekkingen

01-08-2015

Voorstel

01-01-2016

Verliesvoorziening Leesten-Oost

2.164

 

 

2.164

202

2.366

Verliesvoorziening Lunettetuin

2.918

 

 

2.918

-396

2.522

Verliesvoorziening Gerard Doustraat

395

 

 

395

-395

0

Verliesvoorziening Halvemanstraat

0

 

 

0

5

5

Voorziening woningbouwprogrammering

1.100

 

 

1.100

-719

381

Reserve afgesloten grex

41

 

 

41

 

41

Reserve GZ exploitatieresultaten

244

210

 

454

976

1.430

Reserve Algemene kosten stadsuitleg

546

12

129

429

0

429

Reserve Strategische aankopen

807

 

 

807

-435

372

Totaal

8.216

222

129

8.309

-762

7.547

De voorziening woningbouwprogrammering moet vanuit de Noorderhaven nog worden aangevuld (€360.000,-). De Noorderhaven valt buiten de verantwoordelijkheid en invloedsfeer van grondzaken. Hier zal een separaat voorstel voor moeten komen.

Reserve GZ exploitatieresultaten

 

01-01-2015

244

Storting Revelhorst (gerealiseerd)

210

Onttrekking subsidie Ieder1

-301

Voorziening woningbouw

719

Reserve BLS

309

Reserve Strategische aankopen

435

Verliesvoorziening Gerard Dou

-375

Verliesvoorziening Leesten-Oost

-202

Verliesvoorziening Lunettetuin

396

Verliesvoorziening Halvemaanstraat

-5

01-01-2016

1.430

 

Projectnaam

Risico's

Portefeuille

1.000

Lunettetuin

317

Leesten-Oost

960

Gerard Doustraat

0

Halvemaanstraat

3

Helbergen

0

Fort de Pol

150

Totaal risico's

2.430

 

Totaal risico's

2.430

Dekking

1.430

Tekort

1.000

Alle bedragen zijn bij benadering: de realisatie van de opbrengsten en kosten van het tweede halfjaar 2015 zijn (uiteraard) nog niet bekend.

Bijlagen

  • Bijlage 1 Notitie gebiedexploitaties Zutphen 2015-1 inclusief errata
  • Bijlage 2 Notitie gebiedexploitaties Zutphen 2015-2
  • Bijlage 3 Accountantsverslag_2014
  • Bijlage 4 managementsamenvatting-herziening-bbv-grex
  • Bijlage 5 rapport_grondexploitaties_10_juli_2015
  • Bijlage 9 Luchtfoto
  • Bijlage 10 Stedenbouwkundige schets
  • Bijlage 18 Deelgebieden Leesten-Oost
  • Bijlage 20 Presentatie forum

Vertrouwelijke stukken die ter inzage liggen (bij afdeling/Griffie)

  • Bijlage 6 Leesten-Oost
  • Bijlage 7 Voorstel aan de Vof
  • Bijlage 8 Gerard Doustraat
  • Bijlage 11 Lunettetuin
  • Bijlage 12 Grex Leesten-Oost
  • Bijlage 13 Grex Hof van Wesse
  • Bijlage 14 Grex Halvemaanstraat
  • Bijlage 15 Grex Helbergen
  • Bijlage 16 Grex Fort de Pol
  • Bijlage 17 Portefeuille risico
  • Bijlage 19 Concept inrichtingsschets

Bijlagen

69336 RH Besluit 2015_BW_00248
69336 Bijlage 1 Notitie gebiedexploitaties Zutphen 2015-1 inclusief errata
69336 Bijlage 2 Notitie gebiedexploitaties Zutphen 2015-2
69336 Bijlage 3 Accountantsverslag_2014
69336 Bijlage 4 managementsamenvatting-herziening-bbv-grex
69336 Bijlage 5 rapport_grondexploitaties_10_juli_2015
69336 Bijlage 9 Luchtfoto
69336 Bijlage 10 Stedenbouwkundige schets
69336 Bijlage 18 Deelgebieden Leesten-Oost
69336 Bijlage 20 Presentatie forum
69336 - 2015-33

Ontwerp

Besluit

Griffienummer: 2015-0157

De raad van de gemeente zutphen,


gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 1 oktober 2015 met nummer 69336;



b e s l u i t :

  1. de errata Notitie gebiedexploitaties Zutphen 2015-1 vast te stellen;
  2. de (beknopte) Notitie gebiedexploitaties Zutphen 2015-2 vast te stellen;
  3. de afdracht aan de bovenwijkse voorzieningen vanuit de gebiedexploitaties ongewijzigd te laten;
  4. bij de berekening van het exploitatieresultaat (Netto Contante Waarde) voor de gebiedexploitaties de rentelasten in de exploitaties te berekenen over de balanswaarde;
  5. de rekenparameters voor de gebiedexploitaties per 01-01-2016 als volgt vast te stellen:
    • Rente conform omslagrente (3,2%);
    • Kostenstijging 2%;
    • Opbrengstenstijging 0%;
  6. voor Leesten-Oost, deelgebieden LE2, LE3, LE4 en LE5, in te zetten op het voorstel van de gemeente;
  7. de gebiedsontwikkeling 'Gerard Doustraat' on hold te zetten, en de balanswaarde op 31-12-2015 terug te brengen tot €5,00 per m2;
  8. het deelgebied Carré Lunettetuin te herontwikkelen tot het plan 'Hof van Wesse'. De exploitatie daartoe per 31-12-2015 aan te passen;
  9. de verliesvoorzieningen voor de gebiedexploitaties per 31-12-2015 aan te passen conform de nieuwe grondslag renteberekening en rekenparameters;
  10. bij de portefeuillerisico's rekening te houden met een mogelijke grondprijsaanpassing;
  11. vanuit de Reserve BLS €309.000,00 toe te voegen aan de Reserve GZ exploitatieresultaten, en de begroting dienovereenkomstig te wijzigen;
  12. vanuit de Reserve Strategische aankopen €435.000,00 toe te voegen aan de Reserve GZ exploitatieresultaten, en de begroting dienovereenkomstig te wijzigen;
  13. de opbrengst en kosten van de gronden van deelgebied 4a in Leesten-Oost in exploitatie te nemen nadat een koopovereenkomst is gesloten;
  14. de opbrengst en kosten van de gronden van deelgebied 11 in Leesten-Oost in exploitatie te nemen nadat een koopovereenkomst is gesloten.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:



de voorzitter,de griffier,

Forum van 2 november 2015


Toelichting griffie:

Let Op: Dit is een besloten vergadering (vanwege een technisch mankement staat op de website dat deze vergadering gedeeltelijk besloten is, maar deze vergadering vindt geheel achter gesloten deuren plaats).

Als gevolg van de financiële crisis is in april 2012 besloten een aantal Grondexploitaties die in ontwikkeling waren, beperkt te herontwikkelen of een aangepaste fasering te laten doorlopen. Bij een aantal lopende projecten heeft dit de problemen niet opgelost.
In een (besloten) Forumvergadering op 26 januari 2015 hebben forumleden aangegeven verschillende scenario’s voor de probleemprojecten terug te willen zien om zaken vlot te trekken.

De scenario's voor deze projecten liggen nu ter besluitvorming voor.

Ter voorbereiding op de behandeling in het Forum wordt op 28 oktober 2015 van 19.30 - 21.30 uur in de Shrewsburykamer een technische vragenronde georganiseerd over de 14 projecten. In deze voorbereidende bijeenkomst wordt eerst de gelegenheid gegeven om de vertrouwelijke stukken door te nemen (1/2 uur), dan worden ze gezamenlijk doorgenomen en ambtelijk toegelicht (1 uur), waarna vragen kunnen worden gesteld (1/2 uur).

De politieke discussie vindt vervolgens plaats in het forum.


Raadsadviseur: G.A.J. Winters

Datum: 02-11-2015
Tijd: 20:00 - 21:00
Zaal: Shrewsburykamer
Behandeling: Oordeelsvormend
Openbaarheid: Gedeeltelijk besloten
Voorzitter: G.M.M. Ritzerveld
Griffier: D. Kastelein

Aanwezig namensNaam
BurgerbelangE. van Beek - van Heerde
SPE. Müller
D66H. Brouwer
PvdAF.J.M. Heitling
GroenLinksA.J.A. Putker
Stadspartij
VVDH. Hissink
CDAA.R. Nijenhuis
ChristenUnie
BewustZW
Lijst van VlietF. van Vliet

Portefeuillehouder(s): O Bosch
Ondersteuners: Bert Senneker
Pers: nee
Insprekers: nee

Verslag van de vergadering

Het besloten forumverslag ligt tot 17 november 2015 ter inzage bij de griffie.


Advies

Voldoende besproken. Verder debat in de raad


Raad 16 november 2015 (21:30 - 23:00)

Verslag van de vergadering

Zie de bijlage.


Bijlagen:
Handelingen raad 16 november 2015

Besluit

Aangenomen
Geen amendementen ingediend


Deze pagina

  • a
  • a
  • a
  • tekstgrootte

Behandeld in

  • Bezoekadres: 's Gravenhof 2, 7201 DN Zutphen
  • Postadres: Postbus 41, 7200 AA
  • Telefoon: 140575
  • Email: info@zutphen.nl