Pagina delen

Forumspecial Wonen 23 januari 2020

Inhoud

De presentaties zijn op 16 en 17 januari beschikbaar gesteld.
Op 23 januari zijn een aangevulde presentatie over de koopwoningmarkt en het Jaarverslag Woonkeus Stedendriehoek 2018 toegevoegd.

Bijlagen

Behandeld in Forum van 23 januari 2020 Naar boven

Toelichting griffie

De Forumspecial Wonen van donderdag 23 januari wordt na de opening van de voorzitter ingeleid door wethouder Ten Broeke. Hij zal ingaan op het gevoerde proces ten aanzien van de uitvoering van de woonvisie, meer specifiek de prestatieafspraken wonen 2020 met de woningcorporaties. Zie voor een toelichting op de prestatieafspraken ook de lijst ter inzage liggende stukken voor 13 januari, het Memo 03 prestatieafspraken wonen 2020 (link).

De bijeenkomst bestaat verder uit twee onderdelen.

Het eerste deel van de bijeenkomst betreft de sociale huursector. Namens de woningcorporaties presenteert mevrouw Hofman, directeur Woonbedrijf Ieder1, over de stand van zaken van de sociale huurwoningmarkt.

Een aanleiding is het jaarverslag van Woonkeus (het regionale systeem van woonruimteverdeling) over 2018. Dit jaarverslag biedt talloze aanknopingspunten voor een goed gesprek over de herkomst van woningzoekenden, de wachttijd, de beschikbaarheid van huurwoningen, de hoogte van de huren en de slaagkans van jongeren en ouderen. Ook kan worden ingegaan op de vraag "Trekken veel mensen naar Zutphen omdat we een grote voorraad sociale huurwoningen hebben?”
Ook de prestatieafspraken 2020 komen aan bod.

In het tweede deel van de bijeenkomst is er aandacht voor de koopwoningmarkt in Zutphen. De heer Boshoeve, relatie beheerder NVM voor Noord- en Oost-Nederland, geeft een presentatie. Ook wordt ingegaan op de vrije sector huurwoningmarkt. Voor de beantwoording van vragen zijn namens de makelaardij de heren Nijland (Eggink Maalderink), Rijsemus (Ten Hag), Ramakers (De Wilde) en Hemeltjen (Hemeltjen Makelaardij) aanwezig.

Raadsadviseur: B.M. Duizer

Datum 23-01-2020 Tijd 19:30 - 21:30
Zaal
Warnsveldzaal
Behandeling
Informerend
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
F.J.G.M. Manders
Griffier
B.M. Duizer
Aanwezig namens Naam
GroenLinksD. Logemann en B Bresters
SPE. Müller en M de Ridder
PvdAH.W. Hissink en S de Geus
BurgerbelangM.G.S. Siemes, H.J.M Verschure en E Yildirim
D66Y.J.A. ten Holder en R.G.M. Rutten
VVDA. van Dijk
CDAG.H. Brunsveld en A.R. Nijenhuis
Stadspartij
BewustZWA.W. Jansen
ChristenUnieA. van Dijken en B Westerhof

Verslag van de vergadering

Voorzitter: Welkom bij deze Forumspecial over Wonen. Wethouder Ten Broeke zal de bijeenkomst inleiden. Daarna krijgen wij presentaties van de woningcorporaties en later de makelaars.

College: We hebben de afgelopen periode veel kunnen lezen en horen over wonen. De woorden wooncrisis en woningnood zijn daarbij veel gebruikt. Afgelopen zaterdag lazen we in de Stentor ook over de woonsituatie in Zutphen. Dat bericht was gebaseerd op de informatie waar we het vanavond over hebben, de feiten en cijfers over de situatie in Zutphen.

Vorig jaar heeft de gemeenteraad de Woonvisie vastgesteld voor de komende jaren (2019 -2024). Vanavond gaan we kritisch naar de voortgang kijken. We bespreken huur en koop, met behulp van de corporaties en Zutphense NVM makelaars. Het is een goede zaak om dit samen te bespreken, laten we dat vaker doen.

Het college heeft in december 2019 met de prestatieafspraken Wonen 2020 ingestemd. Die afspraken zijn een bod van de woningcorporaties op onze woonvisie en zijn voor de uitvoering ervan gezamenlijk ondertekend (de woningcorporaties-de huurdersvertegenwoordigers-de gemeente). Vragen daarover zullen we graag later vanavond beantwoorden, wanneer ook de corporaties hun verhaal hebben kunnen doen.

De presentatie van mevrouw Hofman, directeur Woonbedrijf Ieder1, namens de beide woningcorporaties (Ieder1 en OnsHuis), is opgenomen als bijlage bij de Forumspecial. Mevrouw Hofman en de heer Jongstra, directeur Ons Huis, beantwoorden beiden vragen van raads- en forumleden.

Voorzitter: Zijn er vragen naar aanleiding van de presentatie van mevrouw Hofman?

SP: De raad heeft bij het vaststellen van de woonvisie op 8 juli 2019 ook het amendement Woonlastenwaarborg aangenomen. Hierin hebben we aangegeven dat huurders na een renovatie voor verduurzaming niet direct meer moeten gaan betalen. Eerst moet worden gemeten wat de feitelijke energiebesparing is. Waarom is de huur dan toch verhoogd?

Verder stellen we voor de prestatieafspraken voor het jaar 2021 vooraf in een Forum te bespreken.

Woningcorporaties: Er hebben zich inderdaad problemen voorgedaan met een aantal gerenoveerde woningen. Daar zijn klachten over gekomen en daar hebben we onderzoek naar gedaan. Dit is voor ons ook echt gek, we hebben 60.000 tot 100.000 per woning geïnvesteerd. We nemen de renovatie heel serieus.

De energielasten zijn van een aantal factoren afhankelijk. We kijken iedere keer zorgvuldig hoe we omgaan met verduurzaming. Het gaat niet alleen om theoretische besparingen. Afspraken met Aedes en de woonbond over hoe dit het beste kan worden gemeten worden momenteel verder uitgewerkt.

SP: De bedoeling van het amendement was dat huurders niet meer zouden gaan betalen, dat is wel gebeurd. Dit willen we niet.

Burgerbelang: Is dit een motie van wantrouwen richting jullie eigen wethouder?

SP: Nee, dat is het niet.

BewustZW: Het zou goed zijn als de wethouder gelegenheid krijgt te reageren.

College: We hebben met elkaar prestatieafspraken gemaakt, op basis van de nieuwe woonvisie. Daarbij hebben wij uiteraard ook de uitvoering van het amendement woonlastenwaarborg opgepakt. Het blijkt echter lastig te zijn om dit precies af te spreken. In de prestatieafspraken staat uitgelegd dat verduurzaming wordt gerealiseerd met een huurverhoging volgens het woonakkoord. Dat gaat volgens de ‘vergoedingen tabel voor duurzaamheids-investeringen’ overeengekomen tussen Aedes (woningcorporaties) en de woonbond (huurders).

De gedachte achter het amendement, dat huurders per saldo niet meer moeten betalen na renovatie staat volgens de wethouder overeind. We moeten goed monitoren of dit ook zo uitpakt.

In februari wordt gestart met het proces voor prestatieafspraken voor 2021 en kunnen we op basis van de uitvoering van de huidige prestatieafspraken 2020 opnieuw bepalen wat nodig is. Ik snap de wens om als raad meer betrokken te worden bij de prestatieafspraken met de woningcorporaties, hoewel dit een bevoegdheid is van het college. Met de instemming van de raad met de woonvisie heeft het college mandaat gekregen om de visie uit te voeren en het maken van prestatieafspraken is daar een onderdeel van. Wellicht kunnen we in het proces met de corporaties ook een moment met de raad inbouwen om mee te denken over de prestatieafspraken voor 2021.Ik zal de raad in een memo een voorstel doen hoe we dit kunnen vormgeven.

D66: Mijn vraag gaat over leefbaarheid en segregatie. Jullie zijn als corporaties in meerdere gemeenten werkzaam. Wordt op dezelfde wijze geïnvesteerd in onze gemeente als dat in andere gemeenten gebeurt? Als het gaat om deze thema’s ligt er in Zutphen een grote opgave. Extra investeringen zijn dan logisch.

Woningcorporaties: Het antwoord is ja voor woonbedrijf ieder1. Zij hebben meer in Zutphen geïnvesteerd dan in Deventer. De investering van 60.000 tot 100.000 euro per woning voor verduurzaming hadden we niet hoeven doen. We hebben echter niet gekozen voor sloop en nieuwbouw omdat dit voor de mensen in het Waterkwartier een veel grotere impact zou hebben gehad. Terugkijkend hebben we geleerd dat voor enkele projecten sloop en nieuwbouw waarschijnlijk een betere optie was geweest.

Burgerbelang: Is overwogen panden af te stoten en te verkopen?

Woningcorporaties: Dat hebben we niet gedaan, omdat we Zutphen daarmee niet beter maken. Alles wat er is aan woningvoorraad voor sociale huur, willen we graag beschikbaar houden.

CDA: Kunnen jullie leerpunten noemen? Bijvoorbeeld in relatie tot de Buitensingel?

Woningcorporaties: Om het nu niet te technisch te laten worden, noem ik vooral het punt dat we ons hebben verkeken op de overlast die huurders ervaren bij een renovatie. Er komt van alles op mensen af tijdens een verbouwing; praktische zaken, maar ook geluidsoverlast en andere stressoorzaken. In de praktijk betekende dit te veel van het goede. We hebben op een gegeven moment wel zogenoemde rust- en wisselwoningen ingezet, maar we hadden dit op voorhand moeten doen. Toch wil ik benadrukken dat er twee projecten waren die veel problemen hebben opgeleverd, maar dat heel veel ook goed is gegaan.

ChristenUnie: Is er rekening gehouden met de vergrijzing?

Woningcorporaties: De vergrijzing is zeker goed in beeld. Daar spelen we bijvoorbeeld op in bij het woon-zorgcomplex St. Elisabeth. Het punt is wel dat woningen voor meerdere doelgroepen geschikt moeten zijn. Ook een nuance is zijn plaats. In de praktijk blijkt het aantal ouderen dat echt wil verhuizen beperkt.

PvdA: Zijn er voldoende typen woningen? Van inwoners hoor ik dat er bijvoorbeeld weinig luxere woningen zijn.

Woningcorporaties: Er zijn wel woningen en we bouwen ze, bijvoorbeeld in Warnsveld, als de mogelijkheid er is. De mogelijkheden voor ons als corporaties zijn echter beperkt. Wanneer je wat meer te besteden hebt, is de commerciële huur een betere optie.

Burgerbelang: Er zijn veel inwoners die qua inkomen net boven de grens voor sociale huur zitten. Is er overleg tussen de woningcorporaties en makelaars in de gemeente Zutphen?

Woningcorporaties/ College: Eigenlijk niet. Deze avond is daarom ook een goede start.

D66: Zijn de jongerenwoningen opgenomen in de prestatieafspraken?

College: Voor wat betreft de jongerenwoningen zijn we op meerdere terreinen bezig. Bijvoorbeeld kantoorlocaties en kleinschalige projecten. Meerdere aspecten zijn van belang en dit kost tijd. Wanneer we nieuws hebben voor de raad, zullen we ons zeker melden.

Voorzitter: Graag geef ik nu gelegenheid aan de lokale NVM-makelaars voor een presentatie over de koop- en huurwoningen markt in de vrije sector. (De heer Boshoeve is helaas door omstandigheden afwezig.)

De presentatie van de heren Nijland, Rijsemus, Ramakers en Hemeltjen is opgenomen als bijlage bij de Forumspecial. Gezamenlijk beantwoorden de makelaars vervolgens vragen van raads- en forumleden.

D66: Aan de onderkant van de koopmarkt kopen beleggers appartementen om deze vervolgens te verhuren. Starters uit Zutphen hebben daardoor minder kans. Kunnen we dit stoppen?

Makelaars: Mensen in hun eigendomsrecht beperken is heel ingewikkeld. We zijn het volkomen eens dat het voor starters, overal en zeker ook in Zutphen, lastig is geworden een woning te vinden. Particulieren van buiten nemen vaak wat meer geld mee en kunnen daardoor een hoger bod doen. Datzelfde geldt voor beleggers. Ditzelfde beeld komt naar voren in bijvoorbeeld Deventer en Apeldoorn.

D66: Over wachttijden en doorstroming. Hoe snel kan de klant worden bediend?

Makelaars: Dat hangt vooral af van de dikte van de portemonnee van de koper.

SP: Waarom verhuizen mensen van elders naar Zutphen?

Makelaars: De redenen die veel genoemd worden zijn dat je hier meer woning voor je geld krijgt en het goede onderwijsaanbod.

D66 en CDA: Kunnen we mensen uit Zutphen voorrang of eerste recht van koop geven bij nieuwbouw?

College: Er zijn gemeenten bezig te verkennen wat de mogelijkheden zijn. Er zijn wat inmiddels wat voorbeelden, vooral de grote steden. Het is al wel duidelijk dat er geen makkelijke oplossingen zijn en het per gemeente om maatwerk gaat. Het is de moeite waard dit uit te zoeken, om starters uit Zutphen een betere kans te geven.

SP: Is de kans op kopers van buiten de gemeente groter nu we duurdere koopwoningen aan het realiseren zijn?

Makelaars: We zien in de praktijk dat dit meevalt. Voor wat betreft de Noorderhaven komt bijvoorbeeld 70% van de kopers uit onze eigen omgeving.

Burgerbelang: Enkele jaren geleden kostte een starterwoning nog 180.000 euro. Wat is dat nu?

Makelaars: Ongeveer 225.000/ 230.000 euro.

PvdA: Is er in de vrije sector huur veel vraag naar woningen van rond de 750 euro?

Makelaars: Ja, in dat segment is er heel veel belangstelling. Het is alleen de vraag; wie gaat die huurwoningen bouwen? De corporaties mogen dat niet en commerciële partijen bouwen liever duurdere woningen.

Burgerbelang: Is de situatie in Zutphen zorgelijk? Hoe zien jullie de toekomst? Wat hebben jullie als makelaars nodig van de gemeente om de woningmarkt op het gewenste niveau te krijgen?

Makelaars: Het is een goede ontwikkeling dat de stringente regels omtrent de wooncontingenten zijn losgelaten. Bij goede voorstellen kan daarvan worden afgeweken.

College: Het klopt dat het oude systeem met wooncontingenten is afgeschaft. De provincie moet dit echter nog wel goed laten doordringen. We kijken nu wat er nodig is. Er zijn veel bouwplannen, maar er moet natuurlijk ook bouwgrond beschikbaar zijn binnen een bepaalde termijn. Het is in ieder geval mogelijk om kleinschaliger woningbouw toe te staan.

D66: Is er onderzoek gedaan naar de woningbouwbehoefte?

College: In 2018 is in opdracht van ons als gemeente een Woningmarktanalyse gemaakt. Dat is gedaan door team Kennis en Verkenning van de gemeente Deventer. Er is daarvoor gebruik gemaakt van actuele informatie bronnen (incl. van de lokale makelaars). Ongeveer 20% van de vraag betreft gezinnen met jonge kinderen.

Makelaars: Op dit moment is er ook behoorlijk veel vraag naar levensloopbestendige woningen. In Zutphen worden deze woningen ook wel multifunctionele woningen genoemd (sinds 2009). Daarbij gaat het om een slaapkamer en een toilet en natte cel op de begane grond.

CDA: Hoe staat het met de planning voor Park Helbergen 2?

College: Bij Park Helbergen 2 gaat het om particulier opdrachtgeverschap uit deze omgeving. Permanente bebouwing gaat spelen vanaf 2022. Het gebied wordt nu voor tijdelijke initiatieven gebruikt, tot eind 2021.

SP: We willen, terugkomend op de prestatieafspraken met de woningcorporaties, weten wanneer we concreet het memo van het college hierover kunnen verwachten.

College: Het voorstel voor behandeling van de prestatieafspraken met de woningcorporaties kan ik in februari aanleveren. Wellicht verloopt agendering ook via het Presidium.

Voorzitter: Graag geef ik de wethouder gelegenheid tot het laatste woord.

College: Het was goed om vanavond met de woningcorporaties en makelaars van gedachten te wisselen over het wonen in Zutphen. De noodzaak daartoe blijkt ook uit de cijfers. De raad roep ik op alle ontwikkelingen en signalen van inwoners op te pikken, zodat we deze met elkaar tegen het licht kunnen houden. De woonvisie blijft de basis voor onze werkzaamheden. Het is ook duidelijk dat de recepten voor Apeldoorn en Deventer niet per se het recept vormen voor Zutphen. Ik dank de vertegenwoordigers van de corporaties en makelaars nogmaals voor hun inbreng en zie uit naar een volgende gelegenheid met de raad.

Voorzitter: Daar sluit ik mij bij aan. Wordt in ieder geval vervolgd met het memo over de prestatieafspraken in februari. Voor nu wens ik u allen nog een fijne avond. De forumspecial is gesloten.

Advies

Stuk komt (nu) niet voor besluitvorming in de raad

Behandeld in