Exploitatieplan De Kaardebol ‘Duurzaam samen leren, werken en leven'

Onderwerp

Exploitatieplan De Kaardebol ‘Duurzaam samen leren, werken en leven'

Programma

03. Duurzame leefomgeving

Forum

Oordeelsvormend

Portefeuillehouder

R Sueters

Inlichtingen bij

Raymond Schuurman
0620032974 r.schuurman@zutphen.nl

Soort bevoegdheid

Kaderstellend, Budgetrecht

Beleidsvrijheid

Ruim

Programmabegrotingswijziging

2018-04

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

1. Op basis van het door Cambio opgestelde exploitatieplan voor De Kaardebol ‘Duurzaam samen leren, werken en leven’ in te stemmen met het daarin geschetste scenario voor De Kaardebol;
2. Op basis van dit exploitatieplan in te stemmen met de bijbehorende organisatie-opzet;
3. Een krediet beschikbaar te stellen van € 160.000,- voor verschillende investeringen en de kapitaallasten van € 8.000,- te dekken (zie punt 4.) uit de post Onvoorzien;
4. Een budget beschikbaar te stellen van € 80.000,- voor de exploitatielasten en daarvan € 30.000,- te dekken uit de post Onvoorzien en € 50.000,- uit de post ISV Bodem;
5. De begroting voor het jaar 2018 dienovereenkomstig te wijzigen.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

Op 3 juli 2017 heeft de raad voor de toekomst van De Kaardebol gekozen voor een scenario van Participatie en Onderwijs, in combinatie met de handhaving van de huidige gebruikers op het terrein. Daarnaast heeft de raad Cambio gekozen als dragende partij voor de verdere ontwikkeling van het terrein, en besloten aan hen de opdracht te geven vóór 1 november 2017 een exploitatieopzet op te stellen.

Zoals bekend ontstond er een nieuwe vraag naar de invulling van de toekomst van De Kaardebol nadat Atelier 3D eerder de verantwoordelijkheid voor De Kaardebol had terug gelegd bij de gemeente en Driekant Buiten BV de huurovereenkomsten had opgezegd. Er is toen een inventarisatie uitgevoerd onder belangstellenden voor het terrein, waarover een rapportage is opgesteld (die ten grondslag lag aan de besluitvorming in juli 2017).

Tijdens twee forumbijeenkomsten dit voorjaar is de raad meegenomen in het keuzeproces voor de bepaling van de toekomst van De Kaardebol. Daarbij is naar voren gekomen dat de raad hecht aan het zorgvuldig omgaan met de huidige gebruikers en het profiel van natuureducatie op De Kaardebol. Ook werd het scenario van Participatie in combinatie met Onderwijs als positief beoordeeld. En vanuit de ervaringen in het verleden werd daarnaast gezegd dat er `een dragende partij` nodig is voor de exploitatie van het totaal van De Kaardebol. Deze onderdelen hebben in het genoemde traject en in het exploitatieplan een plek gekregen.

In de afgelopen periode heeft Cambio in een intensief traject samen met huidige en nieuwe gebruikers een exploitatie voor De Kaardebol ‘Duurzaam samen leren, werken en leven’ (hierna: het exploitatieplan) opgesteld voor De Kaardebol, die nu voorligt.

Beoogd effect

Met dit raadsbesluit wordt een inhoudelijk goede en financieel verantwoorde toekomst van De Kaardebol beoogd.

Argumenten

1.1 Met het exploitatieplan wordt voldaan aan de kaders die in juli door uw raad zijn vastgesteld.

Het exploitatieplan geeft ruimte voor een maatschappelijk verantwoorde invulling van De Kaardebol waarbij Participatie en Onderwijs de kern vormen en waar de huidige huurders/gebruikers en natuur- en milieueducatie een plek behouden. En waar een stevige en dragende partij (Cambio/Circulus Berkel) bij is betrokken die in staat is de regie te nemen. Zie voor nadere informatie het exploitatieplan en de daarbij behorende financiële bijlagen.

1.2 De visie, de plannen en de geschetste toekomstontwikkelingen beschreven in het exploitatieplan bieden een mooie, verantwoorde invulling van De Kaardebol.

Uit het exploitatieplan blijkt dat er voldoende huurders in beeld zijn voor de huur die de raad in juli heeft vastgesteld (€ 60.000). De huidige gebruikers hebben daarin allemaal een plek gekregen/behouden en dragen bij aan de plannen.

Naast de huidige huurders zijn er ook nieuwe gebruikers en huurders gevonden (zie het exploitatieplan voor een opsomming). Uit de in het exploitatieplan beschreven visie, plannen en kansen wordt duidelijk dat de insteek breed is en dat De Kaardebol daarmee middenin de samenleving komt te staan. Er worden veel kansen gezien op veel verschillende terreinen, die tezamen ook een financiële basis kunnen bieden voor de exploitatie van De Kaardebol. Op 1 januari 2018 draait De Kaardebol nog niet ineens op 100%, maar op basis van de door Cambio in beeld gebrachte plannen is er een stevige basis voor de exploitatie.

De Kaardebol is een plek waar de essentie van het Focustraject kan samenkomen. Een aantrekkelijke plek waar (potentieel) krachtige én kwetsbare Zutphenaren samenkomen en werken aan (sociale) duurzaamheid voor de omliggende wijken en Zutphen.

2.1 De organisatie-opzet uit het exploitatieplan biedt een goede structuur om het plan uit te voeren omdat Cambio daarbij een stevige rol gaat uitoefenen.

Voor het succesvol exploiteren van De Kaardebol is (naast voldoende huurders) een dragende partij nodig. Cambio is een dergelijke dragende partij, die onderdeel uitmaakt van een groter geheel (Circulus Berkel), en een sociaal-maatschappelijke doelstelling heeft die past bij de beoogde invulling van De Kaardebol en bij de overige partijen die op het terrein actief blijven. Cambio voegt daar bovendien verbindende, ondernemende en professionele kwaliteiten aan toe.

Cambio gaat als dragende partij optreden in de organisatie-opzet. Cambio wordt niet de eigenaar of de ‘hoofdhuurder’. Alle huurders huren rechtstreeks van de gemeente. Dragende partij betekent dat Cambio met de overkoepelende stichting de partijen bij elkaar brengt, mogelijkheden en kansen verkent en het proces van ontwikkeling en groei begeleidt. Cambio is het aanspreekpunt voor de gemeente inzake al hetgeen het gebruik betreft en Cambio is aanspreekpunt voor alle gebruikers voor diezelfde zaken. Cambio is dus inhoudelijk de dragende partij en niet financieel. Dat laatste gaat de stichting op zich nemen.

3.1 Voor de haalbaarheid van het exploitatieplan is een krediet van € 160.000,- (en kapitaallasten van € 8.000,-) nodig voor eenmalige investeringen.

De Kaardebol is nog niet geschikt voor het in het exploitatieplan beoogde gebruik. Daarvoor zijn eenmalige investeringen nodig van in totaal maximaal € 160.000, waarvan de kapitaallasten € 8.000,- bedragen. Het gaat om de volgende posten:

• Investering pand € 62.500.
• Realisatie speeltuin € 22.000.
• Investering terrein € 45.000.
• BTW € 28.000.

De bovenstaande bedragen zijn opgeteld en afgerond € 160.000. Dit bedrag wijkt licht af van wat Cambio heeft opgenomen in het exploitatieplan, omdat daarin geen rekening is gehouden met BTW. Daarentegen was er wel rekening gehouden met de oprichting van een stichting. Daarvoor is echter geen investeringskrediet nodig, want dat is een eenmalige uitgave van € 20.500,- die terugkomt bij de exploitatielasten (zie argument 4.1). Het krediet moet met € 28.000,-verhoogd worden in verband met 21% BTW, omdat de gemeente het pand onbelast verhuurt. Dit komt doordat de huurders (of een deel daarvan) geen BTW terug kunnen vragen van de belastingdienst.  

Deze investeringen zijn nodig om het pand en de omgeving gereed te maken voor verhuur en komen voor rekening van de verhuurder. De investeringen zijn op basis van schattingen en soms ook op basis van offertes. Steeds is gekeken of de investeringen kunnen worden gedaan aan de hand van een creatieve aanpak of op een manier waarmee wordt gebouwd aan een collectief in De Kaardebol. In dat geval gaan de gebruikers/huurders er zelf mee aan het werk. Het gaat uiteindelijk om de daadwerkelijke kosten en de gemeente is steeds de opdrachtgever voor de investeringen. Ook wordt nog gezocht naar cofinanciering voor een deel van de investeringen door derden.

4.1 Voor de financiële haalbaarheid van het exploitatieplan is een begrotingswijziging (van afgerond € 80.000,-) van de begroting voor het jaar 2018 nodig om de exploitatielasten te dragen.

Om de vastgestelde huurprijs op € 60.000,- te kunnen houden, komen de servicekosten (begroot op € 28.500) voor rekening van de gemeente. Dat is passend bij de maatschappelijke invulling van De Kaardebol. Er is maar in beperkte mate sprake van commerciële huurders of commerciële activiteiten. Bovenop de ‘kale’ huur komen namelijk nog de servicekosten (zoals schoonmaakkosten, energiekosten, verzekering, etc.), die dus in 2018 voor rekening van de gemeente blijven.

De kosten van de collectieve organisatie (stichting), een beheerder en activiteiten komen jaarlijks op € 58.000 per jaar. De stichting zal deze kosten zelf opbrengen, en zal daarbij deels gebruik maken van mogelijkheden die de gemeente biedt. Denk dan bijvoorbeeld aan vouchers in het kader van het Speerpunt Samen werk bereikbaar maken, Algemene Oplossingen, (een deel van) de duurzaamheidssubidie die al voor De Kaardebol beschikbaar is (samen een totaal van € 35.000,-). Daarbovenop komen andere inkomsten van derden, zoals fondsen en subsidies van andere overheden, verdere inkomsten uit (dag)verhuur en evenementen etc. De verwachting is dat een deel daarvan nog niet in 2018 kan worden gerealiseerd. Het gaat dan om een bedrag van € 23.000,-.

Ook de kapitaallasten van de investering (€ 8.000,-), die normaliter verwerkt worden in de huur, worden in 2018 betaald door de gemeente.

In het exploitatieplan wordt een investeringsbedrag genoemd van € 150.000,-. Zoals al bij argument 3.1 aangegeven is een deel daarvan (oprichting stichting € 20.500) een eenmalige investering.

In totaal gaat het dus voor 2018 om € 80.000,- (28.500+23.000+8.000+20.500). Voor 2018 komen de servicekosten en de kapitaallasten van de investering voor rekening van de gemeente. In 2019 komen deze kosten voor rekening van de huurders en de stichting. Mocht blijken dat deze de kosten niet kunnen opbrengen, dan wordt er in de loop van 2018 een begrotingspost voorgesteld in de begroting van 2019. Dat geldt niet voor de kosten voor de collectieve organisatie (stichting), een beheerder en activiteiten. De verwachting is dat die in 2019 en verder door de stichting zelf volledig kan worden opgebracht. Het jaar 2018 is een overgangsjaar met investeringen en de verwachting is dat de stichting in 2019 zelf de exploitatie kan dragen. Daarvoor worden in 2018 nieuwe afspraken gemaakt.

Kanttekeningen

1. De voorgeschiedenis maakt dat extra aandacht voor de toekomst van De Kaardebol nodig blijft.

Atelier 3D is het helaas niet gelukt. En voor Driekant Buiten BV geldt dat na een half jaar de huurovereenkomsten zijn opgezegd. Kortom: het is twee keer niet goed gegaan. Dit maakt dat wij nu nog zorgvuldiger te werk zijn gegaan bij het uitstippelen van een nieuwe toekomst en daar de raad nauwgezet bij hebben betrokken. Wij hebben vertrouwen in de nieuwe partner, Cambio. Cambio heeft een zorgvuldig traject voor de toekomst uitgezet dat stap voor stap vanuit een stevige basis bouwt aan een duurzame toekomst voor De Kaardebol.

2. Cambio/Circulus Berkel heeft zich verbonden aan De Kaardebol als dragende partij, maar nemen geen hoofdverantwoordelijkheid voor de exploitatie.

Cambio/Circulus Berkel is met veel energie aan de slag gegaan met een nieuwe toekomst voor De Kaardebol. De organisatie zet daarvoor expertise en menskracht in en is inhoudelijk verantwoordelijk voor de invulling en de oprichting van de stichting. De gemeente blijft de verhuurder en verhuurt rechtstreeks aan de andere gebruikers. De stichting, die ook de beschikbare formatie aanstuurt, zal uiteindelijk de volledige financiële en inhoudelijke verantwoordelijkheid dragen. Het jaar 2018 wordt gebruikt als jaar waarin die ontwikkeling wordt ingezet en waar de gemeente voor een deel de financiële verantwoordelijkheid op zich neemt. Die verantwoordelijkheid verschuift, onder regie van Cambio, in 2019 naar de stichting.

Risico’s

1. Wij gaan er van uit dat Cambio er in slaagt om met de andere gebruikers (onder de vlag van de stichting) een inhoudelijk en financieel gezonde exploitatieopzet te maken.

Maar zekerheid hierover is er op voorhand niet.

2. De verwachting is dat de huidige en toekomstige gebruikers in het jaar 2018 niet direct in staat zijn vanaf dag 1 in 2018 huur te betalen.

Daarvoor zijn eerst de investeringen noodzakelijk, zoals bijvoorbeeld een keuken. Verder is de collectieve stichting pas later ingericht om overkoepelende activiteiten en inkomsten te vinden. Als de huur achterblijft, wordt dit in de bestuursrapportages in 2018 opgenomen.

3. De vastgestelde huurprijs van € 60.000,- komt overeen met de kostprijs dekkende huur.

Op grond van de Wet Markt en Overheid moet de gemeente de kostprijs dekkende huur in rekening brengen. Die kostprijs dekkende huur is in 2017 ruim € 62.500,- en neemt jaarlijks licht af door afname van de kapitaallasten. Daarmee komt de kostprijs dekkende huur ongeveer overeen met de vastgestelde huur. De kostprijs dekkende huur zal de komende tijd toeneemt (door kapitaallasten voor de investeringen (8.000) of eventueel door stijgende servicekosten omdat er meer huurders en gebruikers bijkomen). Dat wordt meegenomen in het financiële overzicht voor 2019 en het bijbehorende plan (zie daarover meer onder het kopje en ‘Rapportage/Evaluatie’).

Communicatie/Vervolgtraject/Uitvoering

Begin 2018 zal onder regie van Cambio de stichting opgericht worden. Op basis van de omschreven visie en uitkomsten van de werkbijeenkomst op 1 november 2017 (met alle huidige en toekomstige gebruikers) zullen de doelen en statuten geformuleerd worden. Het eerste kwartaal zal gebruikt worden voor de juridische en organisatorische inrichting van de stichting. Cambio gaat ondertussen door met de ontwikkeling van De Kaardebol, zoals dat beschreven staat in het exploitatieplan.

Deze werkbijeenkomst van 1 november 2017 moet gezien worden als start van een gebruikersraad. Deze zal naar verwachting zes keer bij elkaar gaan komen in 2018. Hierin zal inhoudelijke afstemming en doorontwikkeling plaatsvinden van de activiteiten, plannen en ambities op De Kaardebol. Ook zal er een gezamenlijke evenementen agenda gemaakt worden.

De stichting zal zorgen voor de uitvoering van de realisatie van de basis die nodig is om een goede doorstart te maken met De Kaardebol. Daarnaast zal Cambio als makelaar en procesbegeleider fungeren om nieuwe projecten, werksoorten, subsidieaanvragen en diensten te ontwikkelen met als voorwaarde dat dit past binnen de afgesproken inhoudelijke kaders en er meerdere partijen bij betrokken zijn. Ook zal Cambio met de stichting en de gemeente inhoudelijke afspraken maken en KPI’s formuleren voor verantwoording van de beschikbaar gestelde middelen. In september/oktober 2018 zal er een evaluatie plaatsvinden en de uitkomsten, inclusief werkplan 2019 met bijbehorende begroting voorgelegd worden aan de raad tijdens een politiek forum.

Rapportage/evaluatie

In september/oktober 2018 vindt er een evaluatie (verslag) plaats in het forum en wordt er een plan van aanpak voor 2019 voorgelegd waarin de gehele ondersteuning door de stichting wordt gefinancierd uit inkomsten zoals subsidies etc..

Zie verder het exploitatieplan.

In het eerste kwartaal van 2018 wordt een autonome stichting opgericht die hoofdhuurder kan gaan worden met volledig (financiële) verantwoordelijkheid. De stichting moet de komende 2 jaar laten zien dat ze in staat is andere fondsen en inkomstenbronnen te werven en ook bestaande en nieuwe gebruikers (financieel) op te leiden. Daarnaast zal er een evaluatiemoment komen om met de stichting structuur- en (financiële) afspraken te maken, in de aanloop naar 31 december 2019 als de drie jaar periode voor de huidige gebruikers afloopt (die periode startte op 1 januari 2017).

Financiën

De begroting 2018 wordt gewijzigd door een budget op te nemen ten behoeve van de servicekosten (28.500,-), een deel van de kosten van de collectieve organisatie (stichting), een beheerder en activiteiten (58.000-35.000* = € 23.000,-) en voor de oprichting van de stichting (€ 20.500,-). De kapitaallasten van de investering bedragen € 8.000,- (op basis van twintig jaar). Het totaalbedrag komt daarmee op € 80.000,- ((28.500+23.000+20.500+8.000).

(*Een deel van de kosten voor de collectieve organisatie zijn nu al te vinden in bestaande budgetten (35.000), te weten de duurzaamheidssubsidie, het Speerpunt Samen werk bereikbaar maken en Algemene Oplossingen.)

Dekking wordt gevonden in de post Onvoorzien (€ 30.000) en in de post ISV Bodem (€ 50.000,-). Dit bedrag wordt toegevoegd aan het budget Duurzaamheidssubsidie De Kaardebol. De post Onvoorzien is in 2018 begroot op € 140.000,- (hoogte na besluitvorming € 110.000,-).

Vanaf 2019 komen de servicekosten en de kapitaallasten structureel voor rekening van de huurders en de stichting, tenzij in de loop van 2018 blijkt dat de stichting deze kosten (op termijn) niet kan dragen. In dat geval wordt er een oplossing voorgesteld in de begroting voor 2019.

Bijlagen

• De Kaardebol ‘Duurzaam samen leren, werken en leven’ (Exploitatieplan Cambio);
• Eenmalige investeringen Kaardebol 2018 Cambio versie 17112017;
• Meerjarenbegroting stichting de Kaardebol 2018 2019 Cambio versie 17112017.

 

 

     

Ontwerp

Besluit

De raad van de gemeente zutphen,

gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 6 december 2017 met nummer 99673

b e s l u i t :

1. Op basis van het door Cambio opgestelde exploitatieplan voor De Kaardebol ‘Duurzaam samen leren, werken en leven’ in te stemmen met het daarin geschetste scenario voor De Kaardebol;
2. Op basis van dit exploitatieplan in te stemmen met de bijbehorende organisatie-opzet;
3. Een krediet beschikbaar te stellen van € 160.000,- voor verschillende investeringen en de kapitaallasten van € 8.000,- te dekken (zie punt 4.) uit de post Onvoorzien;
4. Een budget beschikbaar te stellen van € 80.000,- voor de exploitatielasten en daarvan € 30.000,- te dekken uit de post Onvoorzien en € 50.000,- uit de post ISV Bodem;
5. De begroting voor het jaar 2018 dienovereenkomstig te wijzigen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:

de voorzitter, de griffier,