Pagina delen

Exploitatie en beheer Warnshuus

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

  1. om met ingang van 1 januari 2015 geen € 50.000,-- extra huur te vragen aan Stichting Kulturhus Warnsveld, maar de huur jaarlijks geleidelijk te verhogen tot € 25.000,- extra huur in 2018;
  2. om de afkoopsom van de Rabobank van € 92.000,-- als compensatie voor gederfde huurinkomsten, over te maken naar Stichting Kulturhus Warnsveld;
  3. om de niet langer noodzakelijke jaarlijkse reservering van € 13.900,- voor het verrekenen van btw met de belastingdienst, eenmalig te bestemmen voor de dekking van het exploitatietekort van de Stichting Kulturhus Warnsveld;
  4. om kennis te nemen van de af te sluiten bijgevoegde huurovereenkomst (bijlage 2) met Stichting Kulturhus Warnsveld;
  5. om kennis te nemen van de af te sluiten bijgevoegde exploitatieovereenkomst (bijlage 1) met Stichting Kulturhus Warnsveld;
  6. de begroting via hangmat te wijzigen.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

Op 6 mei 2013 heeft uw raad het projectplan Samen de schouders onder ’t Warnshuus vastgesteld. Op basis hiervan is een plan van aanpak opgesteld, dat in september 2013 ter kennisname naar de raad is gezonden. In het Forum van 16 december heeft het college, samen met de Stichting Kulturhus Warnsveld, een presentatie gegeven over de financiële, inhoudelijke, en organisatorische stand van zaken en de vervolgstappen. Tevens  is toen het nieuwe stichtingsbestuur gepresenteerd.

Beoogd effect

Een financieel, inhoudelijk en organisatorisch toekomstbestendig Warnshuus.

Argumenten

1. Een huurverhoging van € 40.200,- naar € 90.200,- in 2015 is niet haalbaar.

Samen met St. Kulturhus Warnsveld is uitgebreid onderzocht welke mogelijkheden er zijn om meer inkomsten te genereren door de stichting om vanaf 2015 € 50.000,- extra te huur te kunnen betalen aan de gemeente. In het door de raad vastgestelde projectplan was reeds aangegeven dat de extra huur een ambitieuze opgave is met de nodige risico’s. In overleg met de gemeente is door de stichting een reële begroting voor de komende vijf jaar opgesteld. Hierin werd duidelijk dat de extra huur vanaf € 50.000,- niet haalbaar is, maar wel een jaarlijks geleidelijke verhoging oplopend tot € 25.000,-  in 2018.

2.1 De stichting heeft de afkoopsom van € 92.000,- van Rabobank nodig om het Warnshuus financieel gezond te kunnen exploiteren en beheren.

In de indicatieve begroting uit het Projectplan was rekening gehouden met huuropbrengsten van de Rabobank. De Rabobank heeft de huur opgezegd en de verplichtingen uit het huurcontract afgekocht. Daar de stichting beheer en exploitatie overneemt van de gemeente en dus ook de lusten en de lasten, ligt het voor de hand dat de gemeente de afkoopsom overhevelt naar de stichting. De stichting heeft, zoals uit de meerjarenraming blijkt, de afkoopsom nodig om eventuele exploitatietekorten te dekken en om kleine investeringen te kunnen verrichten om meer inkomsten te genereren. Daarnaast heeft de stichting geen enkele reserve en heeft dan ook een financiële buffer nodig om niet in liquiditeitsproblemen te komen.

2.2 De Rabobank heeft als voorwaarde gesteld dat de afkoopsom doorgeleid moet worden richting de stichting.

De Rabobank vindt het erg belangrijk dat, in het kader van hun maatschappelijke doelstellingen, de afkoopsom ten goede komt aan het Warnshuus en haar gebruikers.

3. De begrote btw-verrekening van € 13.900,- met de belastingdienst is niet langer noodzakelijk.

Als gevolg van nieuwe regelgeving kan de stichting binnen een bepaalde bandbreedte meer btw-onbelast verhuren dan de gemeente tot nu toe deed, zonder dat de gemeente dit met de belastingdienst hoeft te verrekenen. Het in het projectplan structureel begrote bedrag van € 13.900,- om zo nodig  te verrekenen met de belastingdienst, valt hierdoor vrij. Voorstel is om eenmalig het bedrag van € 13.900,- in te zetten om de exploitatie van de stichting in 2014 sluitend te krijgen.

4. Huur- en verhuurzaken worden geregeld in de huurovereenkomst.

De gemeente blijft eigenaar van het gebouw en verhuurt de accommodatie ingaande 1 januari 2014 voor vijf jaar aan de stichting met een optie tot verlenging met vijf jaar en onder de voorwaarden conform de bijgevoegde huurovereenkomst (bijlage 2).

5. Afspraken en onderlinge verhouding tussen gemeente en stichting over exploitatie en beheer van het Warnshuus worden vastgelegd in een exploitatieovereenkomst.

De looptijd van de exploitatieovereenkomst is gelijk aan de looptijd van de huurovereenkomst. De belangrijkste punten uit de exploitatieovereenkomst zijn in het Forum van 16 december gepresenteerd. Getracht is om een goede balans te vinden tussen enerzijds vrijheid voor de stichting om te ondernemen en anderzijds het inperken van met name de financiële risico’s voor de gemeente.

Uitvoering/Communicatie/Vervolgtraject

De stichting gaat van 1 januari 2014 tot en met 2018 het Warnshuus exploiteren en beheren. Hiervoor zijn een exploitatieovereenkomst en een huurovereenkomst opgesteld met een looptijd van vijf jaar. In 2017 wordt er uitgebreid geëvalueerd en bezien of de overeenkomsten worden verlengd.

De stichting heeft nieuwe bestuursleden geworven, de statuten aangepast en een plan van aanpak opgesteld om meer activiteiten en inkomsten te realiseren. Tot en met juni 2014 kan beschouwd worden als implementatiefase. Gemeente en stichting hebben in deze periode nog regelmatig contact. Ook is er nog een afsluitende bestuurlijke taakgroep in maart 2014.

De Stichting is vanaf 1 januari 2014 verantwoordelijk voor de communicatie over het Warnshuus. Alleen daar waar het gaat om communicatie over de Servicebalie dient afstemming plaats te vinden met de gemeente.

Na beëindiging van het project in juni 2014 zal de communicatie tussen gemeente en de stichting lopen via de reguliere gemeentelijke afdelingen:

  • Team PBI van de afdeling Klantcontact wordt de accounthouder en wordt tevens het aanspreekpunt voor het over en weer nakomen van de exploitatieovereenkomst. Tevens is team PBI verantwoordelijk voor de interne afstemming met team Loket en cluster Vastgoed. Tot 1 januari 2015 kan op P&P teruggevallen worden (nazorg).
  • Team Loket van de afdeling Klantcontact is aanspreekpunt als het gaat om de inbreng van Burgerzaken in de Servicebalie.
  • Het cluster Vastgoed van de afdeling Programma’s en Projecten gaat over het over en weer nakomen van de huurovereenkomst.

Rapportage/evaluatie

  • De Gemeente (afd. PBI) en Stichting Kulturhus Warnsveld hebben jaarlijks, op uitnodiging van de Gemeente, in juni ambtelijk en bestuurlijk overleg over de jaarrekening, de begroting voor het aankomende kalenderjaar en de inhoudelijke en lopende zaken.
  • De Gemeente (afd. PBI) en Stichting Kulturhus Warnsveld hebben jaarlijks, op uitnodiging van de Gemeente, in december ambtelijk overleg over de financiële, inhoudelijke en lopende zaken.

Financiën

Indien de stichting de afkoopsom van de Rabobank (€ 92.000) en de vrijkomende reservering voor de belastingdienst (€ 13.900) in mag zetten voor de exploitatie van het Warnshuus, dan ziet hun meerjarenraming er als volgt uit:

Jaar

 Indicatief 2014*

2014

2015

2016

2017

2018

Exploitatiekosten

163.800

162.100

173.500

179.500

185.200

190.600

Exploitatiebaten

163.800

165.400

166.000

174.500

176.400

178.100

Resultaat

0

3.300

-7.500

-5.000

-8.800

-12.500

Onttrekking reserve (€ 70.000)

-3.300

7.500

5.000

8.800

12.500

Saldo

0

0

0

0

0

Saldireserve op 31 december na onttrekking**

73.300

65.800

60.800

52.000

39.500

* Onder indicatief 2014 staan de bedragen zoals die in de indicatieve begroting uit het projectplan Samen de schouders onder ’t Warnshuus staan vermeld.

 

** De stichting is verplicht om € 70.000 van de afkoopsom van € 92.000,-,  als saldireserve  te gebruiken om een eventueel jaarlijks exploitatietekort gedurende de periode 2014 t/m 2018 op te vangen.

Het restant van de afkoopsom van € 92.000,- bedraagt € 22.000,-. Dit bedrag mag ingezet worden voor investeringen die extra inkomsten kunnen genereren.

Voor de gemeentebegroting verandert er niets. De kapitaallasten en de overige eigenaarlasten, zoals eigenarenonderhoud, blijven onveranderd tot 2028 onttrokken worden uit de reserve Dreiumme.

Bijlagen

  1. Exploitatieovereenkomst
  2. Huurovereenkomst
  3. Projectplan Samen de schouders onder ’t Warnshuus, 12 m aart 2013
  4. Plan van aanpak, 9 september 2013
  5. Hand-out presentatie Forum 16 december 2013
  6. Toezegging raad nr. 2013-16
  7. Toezegging forum nr. 2013-36

Bijlagen

Ontwerp

Besluit

Griffienummer: 2014-0022

De raad van de gemeente zutphen,


gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 5 februari 2014 met nummer 15910



b e s l u i t :

  1. om met ingang van 1 januari 2015 geen € 50.000,-- extra huur te vragen aan Stichting Kulturhus Warnsveld, maar de huur jaarlijks geleidelijk te verhogen tot € 25.000,-- extra huur in 2018;
  2. om de afkoopsom van de Rabobank van € 92.000,-- als compensatie voor gederfde huurinkomsten, over te maken naar Stichting Kulturhus Warnsveld;
  3. om de niet langer noodzakelijke jaarlijkse reservering van € 13.900,-- voor het verrekenen van btw met de belastingdienst, eenmalig te bestemmen voor de dekking van het exploitatietekort van de Stichting Kulturhus Warnsveld;
  4. om kennis te nemen van de af te sluiten bijgevoegde huurovereenkomst (bijlage 2) met Stichting Kulturhus Warnsveld;
  5. om kennis te nemen van de af te sluiten bijgevoegde exploitatieovereenkomst (bijlage 1) met Stichting Kulturhus Warnsveld;
  6. de begroting via hangmat te wijzigen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:



de voorzitter, de griffier,

Behandeld in Forum van 24 februari 2014 Naar boven

Toelichting griffie

De raad heeft op 6 mei 2013 het projectplan Warnshuus vastgesteld. Vervolgens is in het Forum van 16 december 2013 een presentatie gegeven over de financiële, inhoudelijke, en organisatorische stand van zaken en de vervolgstappen. Ook is toen het nieuwe stichtingsbestuur gepresenteerd. De raad wordt voorgesteld om kennis te nemen van de met de Stichting Kulturhus Warnsveld te sluiten overeenkomsten en in te stemmen met de financiële randvoorwaarden om een financieel, inhoudelijk en organisatorisch toekomstbestendig Warnshuus mogelijk te maken. De stichting gaat dan van 1 januari 2014 tot en met 2018 het Warnshuus exploiteren en beheren. In 2017 wordt er uitgebreid geëvalueerd en bezien of de overeenkomsten worden verlengd.

Raadsadviseur: G.A.J. Winters

Datum 24-02-2014 Tijd 20:00 - 21:00
Zaal
Shrewsburykamer
Behandeling
Oordeelsvormend
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
H.W. Hissink
Griffier
J.A. Neefjes
Aanwezig namens Naam
PvdAF. Hatzman
StadspartijF.F. Spuijbroek
VVDW.P. van Stockum
GroenLinksA.J.A. Putker
D66R. Jense
BurgerbelangA.W. Jansen
CDAK.M. Warmoltz
SPE.P.M. Gründemann
ChristenUnieA. Oldenkamp
StadsbelangB.A.M. Berg
Lijst Lilian

Verslag van de vergadering

De voorzitter opent de vergadering en geeft een korte inleiding op het onderwerp. De voorzitter geeft aan dat het college het eerste half uur wordt vertegenwoordigd door mevrouw De Jonge en het tweede half uur door mevrouw Withagen. De voorzitter geeft het woord aan de fracties voor het stellen van vragen aan het college.

D66 constateert dat de exploitatie van het Warnshuus problematisch is. D66 heeft één vraag. Had er niet meer in de opbrengsten sfeer gedaan kunnen worden?

ChristenUnie heeft haar vragen vorige week al gesteld dus college is voorbereid. De functie van het Warnshuus is een heel belangrijke functie in het licht van de veranderende rol van de overheid. CU wil graag dat het Warnshuus een rol gaat spelen in de participatie samenleving. CU vraagt of deze partenciperende rol als functie is meegewogen in het voorliggende besluit? Heeft het college in dit besluit ook de investeringen meegenomen die gedaan moeten worden voor het uitoefenen van deze functie? Het Warnshuus staat niet alleen, in alle wijken van Zutphen is deze functie nodig. Heeft het college hier ook over nagedacht?

Burgerbelang constateert dat het voor de stichting moeilijk is om de exploitatie sluitend te krijgen en is blij met de bijstelling. Burgerbelang vraagt of er nog juridische beperkingen zijn in de overeenkomst om het Warnshuus multifunctioneel te gebruiken en te exploiteren?

PvdA geeft aan dat het belang van het Warnshuus groot is. PvdA is het opgevallen dat het nieuwe bestuur enthousiast is en vindt dat het Warnshuus een goede kans moet hebben.

VVD is verheugd met het nieuwe bestuur, met veel energie om er iets van te maken. Twee jaar geleden waren er al grote zorgen over de financiën en de exploitatie. VVD constateert dat de gemeente balie nu een servicebalie wordt. Hoe gaat het college om met deze nieuwe taken?

SP vraagt zich af of het inkomen van de regiobank is meegenomen in de exploitatie? Ook vraagt de SP of de belastingdienst al akkoord s gegaan met het verlagen van de exploitatie met de BTW? SP uit haar zorgen over het feit dat het Warnshuus  niet rendabel is en dat ook niet zal worden.

De Stadspartij ziet graag dat het Warnshuus een echte functie krijgt in de samenleving. Kijkend naar de exploitatie in de toekomst vraagt SP zich af hoe het college er voor kan zorgen dat alle activiteiten betreffende de samenleving ook allemaal in het Warnshuus gaan plaatsvinden en zo de inkomsten kan vergroten.

GroenLinks vindt het een goed voorstel en sluit zich aan bij de vragen van de andere partijen.

CDA vindt het een mooi voorstel met die kanttekening dat als het niet zo goed gaat met het Warnshuus het CDA graag op de hoogte gehouden wil worden middels een tussentijdse update om zo mogelijk bij te sturen.

Stadsbelang is verheugd met dit voorstel en de gekozen oplossing en wenst het nieuwe bestuur succes toe.

De voorzitter geeft het woord aan het college voor het beantwoorden van de vragen.

Het college dankt de fracties voor de complimenten en sluit zich aan bij de woorden van Stadsbelang door het bestuur succes te wensen.

De exploitatie is zo opgesteld dat het realistisch en haalbaar is. De exploitatie wordt niet hoger ingezet omdat anders de druk te hoog wordt.

Het gebruik van het Warnshuus voor paracommerciële activiteiten is een discussie voor de toekomst.

Interruptie van Burgerbelang die aangeeft dat het college nu een contract aangaat en het niet straks weer moet openbreken omdat we meer commerciële activiteiten willen. Is het dan niet verstandig dit nu gelijk mee te nemen?

Het college is van mening dat dit een separaat traject is en wil hier nu geen voorsprong op nemen. Er spelen overigens ook te veel belangen.

De huur van de regiobank is meegenomen in de exploitatie.

De Belastingdienst heeft een brief gestuurd met nieuw beleid en geeft daarin de bandbreedte aan voor de BTW. De 10% BTW verlaging valt binnen deze bandbreedte.

Het college ondersteund de wens om het Warnshuus rendabel te maken voor de toekomst maar het pand is niet van de stichting maar van de gemeente. Het vooruitzicht is dat dit ook niet mogelijk is zeker tot 2028.

Het tekort van € 12.000, - te dekken met iets anders is niet eenvoudig. Door middel van handhaving, activiteiten die nu op andere locaties in Warnsveld worden gegeven naar het Warnshuus te krijgen, is niet de manier. Het moet als het ware van nature gaan.

ChristenUnie vraagt aan de Stadsbelang of zij weten wat er voor nodig is om die € 12.000, - op te brengen?

Stadsbelang geeft aan dit niet te weten. Stadsbelang doelt niet op de situatie nu maar in de toekomst

Het college benadrukt nogmaals dat we uit moeten gaan van een positieve benadering en niet van het opleggen van regels.

Het college zal de raad tussentijds op de hoogte gaan houden van de ontwikkelingen rond het Warnshuus. Dit zal het college ook scherp houden.

Het college geeft aan dat er wel over wordt nagedacht en gesproken over het Warnshuus als zijnde een spil in het sociaal domein. Het is niet de bedoeling van het college om de exploitatie daar nu van afhankelijk te maken. Het sociaal domein heeft ook zijn definitieve vorm nog niet gekregen en kan dus ook nog niet worden meegenomen.

ChristenUnie wil toch van het college weten wat het, het college waard is om het Warnshuus een dergelijk spil functie te laten zijn. Kan het college dit nog voor de verkiezingen laten weten aan de raad?

Het college geeft aan dat dit niet voor de verkiezingen gaat lukken wat het college wel kan doen is een memo opstellen en daar de hoofdlijnen in schetsen.

Het college is van mening dat alle wijken verschillend zijn en dus verschillende behoeften kennen. Het college weet niet of eenzelfde concept als het Warnshuus uitrollen naar alle wijken zal gaan werken.

De Stadspartij is van mening dat het Warnshuus een belangrijke rol speelt in de samenleving en het zou goed zijn als het college dit gaat stimuleren.

Het college is het eens met het stimuleren maar dit behoeft geen dwang.

De voorzitter heet wethouder Withagen welkom en gaat over tot een tweede ronde van vragen.

D66 komt na het bestuderen van de exploitatie tot de conclusie dat het verlies van € 12.000, - in 2018 vooral komt door het verschil in huur inkomsten en huur uitgaven. Waarom wordt er niet gekeken naar het gelijk laten lopen van deze twee?

ChristenUnie herhaalt haar eerdere vragen en wil graag weten of wethouder Withagen er anders overdenkt.

De voorzitter geeft het woord aan het college voor de beantwoording van de vragen.

Het college geeft aan dat boekhoudkundig het inderdaad mogelijk is om het verschil in huur inkomsten en uitgaven gelijk te trekken, maar de stichting heeft zelf deze ambitie opgesteld. Mochten de inkomsten meer worden dan zal het tekort zakken. Samen is er voor deze exploitatie gekozen. Er is niet gekozen voor een mooi plaatsje maar voor een realistisch en haalbaar beeld.

Het moet duidelijk zijn dat het college het Warnshuus ziet als een locatie met een spil functie. En dat het college daar geld voorover heeft, maar dat er ook verder gebouwd moet worden aan de servicebalie. Het college is van mening dat er al een visie ligt maar dat er nog verdere uitwerkingen gaan komen, zoals het nader invullen van het wijkgericht werken en de transitie van sociaal domein.

Voor de andere wijken betreft het maatwerk. De basis is er en er is nu niet de behoefte om dit in een visie te voegen in de vorm van een memo.

De ChristenUnie gaat het niet om de uitwerking maar om het kijken naar de toekomst en of het college daar geld voorover heeft.

Het college geeft aan dat we op dit moment al investeringen doen en dit wordt in de toekomst vast meer. De uitwerking krijgt een plek in het sociaal domein.

GroenLinks constateert dat de eerdere toezegging om een memo aan de raad te sturen, met het antwoord van het college, nu van tafel is.

De voorzitter concludeert dat het stuk voldoende besproken is en rijp voor de raad.

Advies

Voldoende besproken. Vermoedelijk hamerstuk in de raad

Behandeld in Raad 24 februari 2014 (21:30 - 23:00) Naar boven

 
Datum 24-02-2014 Tijd 21:30 - 23:00
Zaal
Raadzaal
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
J.A. Gerritsen
Griffier
G.A.J. Winters

Verslag van de vergadering

Zie de bijlage.

Bijlagen

Besluit

Aangenomen
Geen amendementen ingediend