Beschikbaar stellen krediet voor sloop Graaf Ottobad en herontwikkeling van het terrein (investeringskrediet)

Onderwerp

Beschikbaar stellen krediet voor sloop Graaf Ottobad en herontwikkeling van het terrein (investeringskrediet)

Programma

07. Economische zaken

Forum

Hamerstuk

Portefeuillehouder

O Bosch

Inlichtingen bij

G.J.H. Timmermans
0575 587040 g.timmermans@zutphen.nl

Soort bevoegdheid

Budgetrecht

Beleidsvrijheid

Geen

Programmabegrotingswijziging

2015-25

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

1. om € 150.000,- aan krediet beschikbaar te stellen voor de sloop van het Graaf Ottobad en voorbereidingskosten voor uitgifte van het terrein en het totaal te dekken door te beschikken over de saldireserve tot een bedrag van € 150.000,--;
2. het bedrag van € 150.000,- terug te laten vloeien naar de saldireserve op het moment dat de grond is verkocht.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

Op 17 december 2012 heeft de raad besloten om het nieuwe zwembad te gaan realiseren. De opbrengsten van het oude Graaf Ottobad zijn niet toegerekend aan het realiseren van het nieuwe zwembad. Het vrijvallen van het Graaf Ottobad en het bijbehorend terrein is als een afzonderlijke exploitatie beschouwd. De boekwaarde van het Graaf Ottobad (afgerond €713.000 per 1/1/2016) is aan de realisatie van het nieuwe zwembad toegerekend, derhalve is de boekwaarde van het Graaf Ottobad €0,-. Inmiddels is het nieuwe zwembad geopend en wordt er gezocht naar een passende invulling voor het Graaf Ottobad terrein. Het Graaf Ottobad is momenteel bij een leegstandbeheerder in gebruik om calamiteiten, vandalisme en verloedering van het pand en terrein zoveel mogelijk tegen te gaan. Om te komen tot een passende invulling van het terrein dient er, vooruitlopend aan verwachte opbrengsten een investeringskrediet beschikbaar gesteld te worden voor de kosten van sloop en herontwikkeling. Dit investeringskrediet is bedoeld om de kosten van de sloop te dekken en bevat een werkbudget voor het realiseren van een toekomstige invulling.

 

Beoogd effect

Passende en toekomstbestendige invulling geven aan het Graaf Ottobad terrein.

 

Argumenten

1.1 Een passende langdurige invulling van het Graaf Ottobad is niet te verwachten.
Een zwembad is dusdanig specifiek vastgoed dat er op korte termijn geen structurele invulling voor het pand te vinden zal zijn. Investeringen om het pand voor ander gebruik geschikt te maken zal naar verwachting niet exploitabel zijn. Het pand is voorlopig bij een leegstandsbeheerder (antikraak) in gebruik. Gelet op omvang, ligging en aard van het gebouw zijn niet alle risico's volledig uit te sluiten. 

1.2 Bij nieuwbouw zwembad is uitgegaan van een grondopbrengst voor het terrein.
Bij het besluit in 2012 om een nieuw zwembad te bouwen is het Graaf Ottobad en terrein als afzonderlijke exploitatie beschouwd. De boekwaarde van het terrein is op nul gesteld. Daarnaast was in een voorlopige exploitatie-opzet gerekend met een opbrengst van €125,- per vierkante meter uitgeefbaar terrein. Circa 250 vierkante meter is in erfpacht uitgegeven aan Albacare. De canon is gebaseerd op €125,- per vierkante meter. Zie verder onder financiën. 

1.3 Investeringskrediet bevat meer dan alleen de sloopkosten van het Graaf Ottobad.
Naast dat het pand gesloopt dient te worden zal ook het, onder de grond, aanwezige oude zwembad worden verwijderd. Ook worden er kosten gemaakt voor leegstandsbeheer (zie offerte van de Kabath Vastgoedbeschermer), verwijderen nutsvoorzieningen en voor uitgifte van het terrein. Daarom is het investeringskrediet hoger dan alleen de geoffreerde sloopkosten. In het kredietvoorstel zijn nog geen kosten voor bouw- en woonrijp maken opgenomen. Deze zijn afhankelijk van de uitgifte en bijbehorende verkaveling. Zie ook verder onder financiën. De sloop van het gebouw en het verwijderen van het oude zwembad is aanbesteed onder voorbehoud van goedkeuring gemeenteraad en komt uit op €115.000 exclusief BTW (zie bijlage). De in 2012 geraamde sloopkosten bedroegen €155.000,-.

1.4 De sloop op een zo kort mogelijke termijn uitvoeren.
De prijzen voor de sloop van het gebouw en leegstandsbeheer zijn bekend. Het is van belang de sloop zo spoedig mogelijk uit te voeren om verloedering van het leegstaande pand zoveel mogelijk tegen te gaan en het risico van calamiteiten/vandalisme tot een minimum te beperken. 

1.5 Door sloop komt het terrein vrij voor uitgifte en voor een deel van het terrein worden verkennende gesprekken gevoerd met een partij.
Zodra het pand gesloopt is komt de locatie vrij voor uitgifte. Er heeft zich een mogelijke partij gemeld die zich wellicht op het terrein wil vestigen. Gesprekken met deze partij lopen. Verwachting is dat het hele terrein te groot is voor de aspirant koper. Zodra hier meer duidelijkheid/zekerheid over is wordt uw college nader geïnformeerd.

1.6 Tactus maakt geen gebruik van haar recht van eerste koop.
Bij de realisatie van de dubbel diagnose kliniek aan de Keucheniusstraat in 2012 is door Tactus een recht van eerste koop afgedwongen op het Graaf Ottobad terrein. Het geheel is, conform afspraak, aangeboden aan Tactus. Zij hebben aangegeven geen gebruik te willen maken van het kooprecht.

1.7 Opbrengsten zijn gebaseerd op verkoopprijs aan maatschappelijke organisaties zonder winstoogmerk.
De verkoopprijs is gebaseerd op de vierkante meter prijs voor maatschappelijke organisaties zonder winstoogmerk. Het geschatte uit te geven terrein is bijna 1,2 hectare. Dit is berekend aan de hand van luchtfoto's. De aan te leggen infrastructuur dient nog in mindering te worden gebracht. Een deel van het terrein wordt aan Albacare in erfpacht uitgegeven tegen voornoemd tarief. Dat levert een structurele opbrengst van canon op in plaats van een incidentele verkoopopbrengst. De opbrengsten zijn ook afhankelijk van de toekomstige bestemming. Vooralsnog is uitgegaan van het tarief voor maatschappelijke organisatie zonder winstoogmerk, te weten €125,- exclusief BTW per vierkante meter.

 

Kanttekeningen

1.1 Voordat het pand wordt gesloopt wordt het Pathfinder Festival in het zwembad georganiseerd.
Het Pathfinder Festival is een electronisch muziekfestival voor regionaal en internationaal talent. Pathfinder is altijd op zoek naar unieke locaties om hun festivals te organiseren. Het Graaf Ottobad is daar bij uitstek geschikt voor. Er wordt via de reguliere procedures een vergunning voor het festival aangevraagd. Pathfinder betaald een onkostenvergoeding van €1.000,-. Het festival vindt op 19 september plaats.

1.2 Het krediet is niet bestemd voor toekomstige inrichting van het terrein.
Momenteel zit de (her)ontwikkeling van het terrein nog in een verkennende fase. Het is (nog) niet duidelijk wat exact de toekomstige invulling gaat worden. Kosten voor uitgifte zijn wel globaal in een exploitatie-opzet meegenomen. Zodra meer bekend is over een mogelijke invulling wordt gekeken naar een eventuele verkaveling en de kosten voor de verdere inrichting van het terrein. Afhankelijk van de invulling zal er een bestemmingswijziging moeten gaan plaatsvinden.

1.3 Uitgifte van het terrein op korte termijn is geen garantie.
Ondanks dat er gesprekken zijn met initiafnemers is er nog geen garantie op een snelle uitgifte van het terrein. Omdat de boekwaarde van het terrein €0,- is heeft dit geen nadelig effect op gemeentebegroting. De structurele kosten voor onderhoud (maaien) van het terrein lopen dan wel door. En de rentekosten van het beschikbaar gestelde krediet lopen dan door. 

1.4 Uitgeefbaar terrein kan bij uitgifte en inmeting afwijken.
Omdat het terrein vanaf de luchtfoto's is berekend kan deze bij inmeting nog afwijken. Er is een klein deel (circa 250 m2) aan Albacare in erfpacht uitgegeven. Daarnaast is de invulling ook niet bekend en daarmee ook niet de benodige ruimte voor infrastructuur.

1.5 Kosten voorbereiding niet bekend.
Er wordt gevraagd om een voorbereidingskrediet van €150.000,-. Kosten voor sloop zijn €115.000,-. Kosten Kabath naar verwachting €3.000,- en kosten verwijderen nutsvoorzieningen circa €15.000,-. Daarnaast is nog een bedrag nodig van €17.000,- (zie ook onder financien) voor voorkomende werkzaamheden en onderzoeken. Verwachte kosten zijn inmeten terrein, inrichtingsschetsen, onderhoud terrein, promotionele activiteiten etc.

 

Risico’s

- Terrein krijgt mogelijk pas later een bestemming/invulling. De rentekosten van het investeringskrediet blijven dan doorlopen.

- Opbrengsten zijn afhankelijk van de bestemming en hoeveelheid uitgeefbaar terrein. Er wordt uitgegaan van een maatschappelijke voorziening zonder winstoogmerk. Hoeveel terrein uitgeefbaar is blijkt pas in een later stadium.

- De impact van de vennootschapsbelasting op dit besluit is vooralsnog niet bekend. Dit besluit wordt expliciet meegenomen bij de inventarisatie en advisering vennootschapsbelasting.

 

Communicatie/Vervolgtraject/Uitvoering

Voorstel via technisch blok ter goedkeuring aan raad aanbieden.
Bij positief besluit sloop definitief gunnen aan Beelen Sloopwerken B.V..
Gesprekken met partijen voortzetten om het terrein uit te geven.

 

Financiën

Kosten (exlusief BTW):

sloopkosten €115.000.-

kosten nutsvoorzieningen € 15.000,-

kosten vastgoedbeschermer € 3.000,-

Totaal geschatte kosten €133.000,-

Overige (voorlopig) geschatte kosten €17.000,-

Totaal krediet €150.000,-

 

Geraamde sloopkosten 5/4/2012 €155.000,-

 

Opbrengsten (exclusief BTW):

11.665 m2 x €125 =               €1.458.125
-/- 250 m2 x €125 =               €31.250 (niet uitgeefbaar; structurele opbrengst Albacare (zie besluit juli 2015)
totaal geschatte opbrengst     €1.426.875
-/- voorbereidingskrediet        €150.000
-/- bouw- woonrijpmaken          P.M.
Netto opbrengst                     €1.276.875

Geraamde netto opbrengst €880.000.

De totale investering ad €150.000,- kan gedekt worden door onttrekking aan de Saldireserve.

 

Bijlagen

Vertrouwelijk: I Aanbieding Beelen

Vertrouwelijk: II exploitatie-opzet

 

Ontwerp

Besluit

De raad van de gemeente zutphen,

gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 13 augustus 2015 met nummer 64672

b e s l u i t :

1. om € 150.000,-- aan krediet beschikbaar te stellen voor de sloop van het Graaf Ottobad en voorbereidingskosten voor uitgifte van het terrein en het totaal te dekken door te beschikken over de saldireserve tot een bedrag van € 150.000,--;
2. het bedrag van € 150.000,-- terug te laten vloeien naar de saldireserve op het moment dat de grond is verkocht.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:

de voorzitter, de griffier,