Pagina delen

Afwijken kaderstelling Halvemaanstraat en wijzigingen ISV 3

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

  1. in te stemmen met de afwijkingen van de Kaderstelling Halvemaanstraat;
  2. in te stemmen met de wijzigingen ten aanzien van de ISV-3 prestaties en kernactiviteiten voor de Halvemaanstraat.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

September 2011 heeft de u de Kaderstelling Halvemaanstraat vastgesteld (bijlage 1). Onderlegger bij die kaderstelling was een eerste schetsontwerp, op basis waarvan ook de haalbaarheid van het plan is nagegaan. Na de kaderstelling heeft het project meer vorm gekregen en hierbij is ook het bestemmingsplan Halvemaanstraat opgesteld, dat inmiddels onherroepelijk is geworden.

Vanaf de vaststelling van het bestemmingsplan is door Esprit het bouwplan verder door ontworpen. Het ontwerp is besproken met constructeurs en installateurs. Dit heeft geleid tot een aantal aanpassingen.

De verwachting is dat voor het noordelijk plandeel aan de Halvemaanstraat in maart 2014 een definitief bouwplan vastgesteld kan worden en op basis waarvan ook de omgevingsvergunning zal worden aangevraagd. Voor het zuidelijk deel wordt het ontwerp nog niet naar een definitief ontwerp uitgewerkt, omdat de afname van dit plan nog niet verzekerd is. In eerste instantie was dit wel verzekerd, omdat beide plandelen afgenomen zouden worden door Woningstichting Ons Huis.

Door de economische crisis hebben zij hier echter vanaf gezien en moesten er alternatieven gezocht worden. De aanpassingen in het ontwerp bouwplan, afname van het woningbouwplan en een fasering in een noordelijk en zuidelijk plandeel betekent dat er op een aantal punten wijzigingen zijn ten opzichte van de in september 2011 vastgestelde kaderstelling en ISV- prestaties en kernactiviteiten. Ten aanzien van de wijzigingen is verantwoording richting u vereist.

Over de wijzigingen ten opzichte van de kaderstelling en de wijziging in het ISV-3 bent u reeds geïnformeerd door een informatieve memo die bij de vergadering van 10 maart 2014 ter inzage lag (bijlage 2).

Beoogd effect

Het realiseren van woningbouw aan de Halvemaanstraat.

Argumenten

1.1.De afwijkingen van de kaderstelling zijn aanvaardbaar

Ten aanzien van de kaderstelling zijn er de volgende afwijkingen

- Niet het hele bouwplan heeft een kap

Op basis van een eerste schetsontwerp dat ook onderlegger was bij vaststelling van de kaderstelling door de raad werd uitgegaan van een kap op alle bebouwing, hetgeen daarom ook opgenomen was in de kaderstelling vooraf. Bij nadere uitwerking van het bouwplan blijkt nu dat het gedeeltelijke uitvoeren met een platte klap het bouwplan verbeterd. Dit wordt onderschreven in het gezamenlijk advies van de rayonarchitect en monumentencommissie van 9 september 2013 (bijlage 3). Op basis van het bestemmingsplan is het mogelijk om met een binnenplanse vrijstelling gedeeltelijk een platte kap te realiseren.

- Het aantal woningen wordt minder

Een deel van het plan wordt afgenomen door Zozijn. De doelgroep is zorgintensief (geen somatiek of verpleeghuiszorg) en gedragsintensief met 24-uurszorg. De inrichting van deze woningen is zodanig dat deze binnen het KWP als 1 woning wordt geteld.

De vestiging van Zozijn past binnen het doelgroepenbeleid en is mogelijk door gebruik te maken van de kruimelgevallenlijst van de Wabo.

- Afwijking van de verdeling 40% sociale woningbouw en 60% dure woningen

Door de vestiging van Zozijn, blijven er in de eerste fase 37 woningen over verdeeld over 1 grondgebonden woning, 4 middeldure appartementen, 11 sociale koopappartementen, 10 sociale huurappartementen en 11 middeldure/dure koopappartementen. Dit betekent dat de verdeling 56 % sociale en 43 %  dure woningen wordt. Het huidige programma past binnen de uitgangspunten van de nieuwe Woonvisie.

- Een zo groen mogelijke inrichting van de erven gelegen op de parkeerdekken

De parkeerkelder van het noordelijk plandeel wordt minder diep dan in eerste instantie de bedoeling was. Hierdoor ontstaat een grotere groenstrook op maaiveldniveau. Bedoeling is deze strook te gebruiken voor compenserende en mitigerende maatregelen voor de mus. Daarnaast krijgt het platte dak een groene invulling. Het parkeerdek van het zuidelijk plandeel houdt een groene inrichting. Er komt een vergelijkbare hoeveelheid groen terug als in het eerdere ontwerp. Er wordt binnen de voorwaarden van de verleende ontheffing Flora en Fauna voor de mus gebleven.

1.2.Aan de overige kaderstelling wordt voldaan en/of is nadere invulling gegeven.

Aan de overige kaders wordt voldaan. Ten aanzien van  de compensatie van het groen is tijdens de raadvergadering over de vaststelling van het bestemmingsplan door de wethouder aangegeven hierop terug te komen. Destijds werd aangegeven dat er financieel gecompenseerd zou worden op basis van de taxatiewaarde van de bestaande bomen.  Inmiddels is gekeken hoe dit gelijk kan terug vloeien naar een concrete plek voor compensatie in de binnenstad, zoals staat aangegeven in de kaderstelling. Momenteel worden twee locaties in de nabijheid van het plangebied nader onderzocht (bijlage 4). Over  de locatiekeuze en invulling vindt nauw overleg met de Bomenstichting plaats.

In de kaderstelling staat dat er voor de toekomstige bewoners een parkeervoorziening gerealiseerd moet worden en dat er een oplossing gevonden moet worden voor de huidige drie vergunning parkeerplaatsen gelegen binnen het plangebied. Aanvullend is er ook gekeken of er voor de bewoners uit de naaste omgeving extra vergunning parkeren gerealiseerd kan worden. Op de huidige braakliggende terreinen wordt nl. ook veel door bewoners uit de omgeving geparkeerd. Omdat het David Evekinkplein doordeweeks niet volledig bezet is, wordt het mogelijk om van maandag tot en met vrijdag ook met een vergunning te parkeren. Op  zaterdagen is alleen betaald parkeren mogelijk.

1.3.De uitvoeringsbevoegheid voor afwijkingen van de kaderstelling ligt   gedeeltelijk bij het college

De formele uitvoeringsbevoegheid voor een aantal afwijkingen van de kaderstelling ligt bij het college. Zo is er een vastgesteld bestemmingsplan. Op basis hiervan is het mogelijk om een binnenplanse vrijstelling te verlenen voor het uitvoeren van het bouwplan met een gedeeltelijk platte kap. Hetzelfde geldt voor het toepassen van de kruimelgevallenlijst op basis van de Wabo.

2.1.Met de wijzigingen kunnen de doelstellingen van het ISV- programma nog steeds gehaald worden.

Voor het project is binnen het ISV-3 Stedelijke Vernieuwing € 500.000,-- gereserveerd. Over deze subsidie hoeft geen verantwoording aan de provincie afgelegd te worden, maar aan  de gemeenteraad. De doelen, prestaties en kernactiviteiten zoals afgesproken voor het ISV worden weergegeven in bijlage (bijlage 5).

Ten aanzien van de prestaties zijn er door de doorontwikkeling van het plan en de economische crisis een aantal wijzigingen ten aanzien van de prestaties/kernactiviteiten ontstaan. Bij de afwijkingen van de kaderstelling werd al ingegaan op de vermindering van het aantal woningen en woningbouwcategorieën.

De planning, die er vanuit gaat dat in de tweede helft van 2013 gestart moet zijn met de bouw en een oplevering ervan in 2014, is uitgelopen. Woningstichting Ons Huis zou in eerste instantie de woningen uit de 1e fase afnemen, maar trok zich terug. In het noordelijk deel van de 1e fase zijn 31 woningen gepland. Hiervan wordt een deel overgenomen door Zozijn. De overige 16 woningen worden in de koop gezet. Voor het zuidelijk deel is er nog geen afnemer. Voor de ontwikkelaar/aannemer is het wel van belang dat het zuidelijk deel snel na het noordelijk deel volgt, omdat in dat gebied grond (vm. garagebedrijf Schoolderman) door de aannemers ia aangekocht. De randvoorwaarden om ook dit terrein te ontwikkelen zijn er, er is een onherroepelijk bestemmingsplan. Verwacht wordt dat er in 2016 gestart kan worden met de bouw.

De aangepaste planning is aanvaardbaar omdat nog steeds de doelen van het ISV nog steeds gehaald worden. Met het plan wordt de kwaliteit van binnenstedelijke woonmilieus bevorder door toevoeging van kwaliteit en differentiatie in de woningbouw. Daarnaast wordt de fysieke kwaliteit van de leefomgeving bevordert, omdat er een herontwikkeling van het binnenstedelijk milieu plaats vindt.

Indien middelen niet ingezet kunnen worden, is het plan niet uitvoerbaar. Het terrein zal dan niet ontwikkeld worden. Dat is een gemiste kans om dit gebied meer leefbaar en sociaal veiliger te maken.

De provincie monitort de prestaties en daarom is gevraagd naar hun advies. Zij geven aan in te kunnen stemmen met de wijzigingen in de ISV-3 prestaties en kernactiviteiten, zolang de doelstelling van de subsidie gehaald wordt. 

Kanttekeningen

1.1.Afname Zozijn nog niet volledig zeker

De onderhandelingen van Esprit, Hegeman en Zozijn bevinden zich in de eindfase en zijn er op gericht om 1 oktober te starten met de bouw.

1.2.Enkele klankbordgroepleden zijn kritisch over de vestiging van Zozijn

Enkele leden zijn wat kritischer over de vestiging van Zozijn op de locatie. Er wordt in het vervolgtraject contact gezocht met omwonenden, maar ook met organisaties als BOG en Mooiland, om aan te geven welke groep bewoners zich hier zal vestigen. 

Uitvoering/Communicatie/Vervolgtraject

Over de plannen vindt op gezette tijden overleg plaats met de klankbordgroep Halvemaanstraat. Zij worden continue meegenomen in het proces en zijn op de hoogte van de wijzigingen in het bouwplan en de vestiging van Zozijn. De leden zijn positief over het bouwplan.

Over de compensatie van het groen vindt nauw overleg met de Bomenstichting plaats en over de mitigerende en compenserende maatregelen voor de mus met de lokale Vogelwerkgroep.

Stukken die ter inzage liggen

  1. Kaderstelling Halvemaanstraat, februari 2011
  2. Memo afwijken Kaderstelling Halvemaanstraat en wijzigingen ISV-3, 6 februari 2014
  3. Gecombineerd welstand- en momentenadvies, 9 september 2013
  4. Compensatie gebieden groen
  5. ISV-beschikking, 30 mei 2012

Bijlagen

Ontwerp

Besluit

Griffienummer: 2014-0049

De raad van de gemeente zutphen,


gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 20 maart 2014 met nummer 22132



b e s l u i t :

  1. in te stemmen met de afwijkingen van de Kaderstelling Halvemaanstraat;
  2. in te stemmen met de wijzigingen ten aanzien van de ISV-3 prestaties en kernactiviteiten voor de Halvemaanstraat.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:



de voorzitter, de griffier,

Behandeld in Forum van 22 april 2014 Naar boven

Toelichting griffie

Op 12 september 2011 heeft de raad ingestemd met het voorstel Kaderstelling project Halve Maanstraat. Het college vraagt de raad nu om in te stemmen met de afwijking hiervan omdat gewijzigde omstandigheden (economische crisis) hiertoe nopen. Met de afwijkingen wordt volgens het college de kwaliteit van binnenstedelijke woonmilieus bevorderd door toevoeging van kwaliteit en differentiatie in de woningbouw. Dit zorgt ook voor meer fysieke kwaliteit van de leefomgeving. Verder vraagt het college de raad in te stemmen met de wijzigingen ten aanzien van de ISV-3 prestaties en kernactiviteiten voor de Halvemaanstraat (hier gaat het met name om aanpassing van de planning). Deze wordt aanvaardbaar geacht omdat hiermee nog steeds de doelen van het ISV gehaald worden. Een memo over dit onderwerp heeft eerder ter inzage gelegen bij het Technisch Blok van 10 maart 2014.

Raadsadviseur: G Pletzers

Datum 22-04-2014 Tijd 19:30 - 20:00
Zaal
Shrewsburykamer
Behandeling
Oordeelsvormend
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
O.W. Bosch
Griffier
C. Scheffer
Aanwezig namens Naam
BurgerbelangEsther van Beek - van Heerde
SPFred van Vliet
D66Hugo Remmers
PvdAHarrij Hissink
GroenLinksPatrick Reeuwijk
StadspartijDorien Bogerd
VVDBas van der Veen
CDAGidie Ritzerveld
ChristenUnieJeroen Veenstra

Verslag van de vergadering

Het college geeft het woord aan Harriët Zuethoff; de raad heeft voorafgaand aan het project op basis van een schetsontwerp kaders vastgesteld. Deze zijn uitgewerkt in een bestemmingsplan dat ook door de raad is vastgesteld. Ten aanzien van de kaderstelling vooraf hebben een aantal wijzigingen plaatsgevonden.
1. een aantal woningen krijgen geen kap (wens van monumenten en welstandscommissie);
2. daarnaast wordt door de vestiging van Zozijn het aantal woningen minder;
3. de verdeling wordt anders (vestiging Zozijn), afwijking van de verdeling 40% sociale woningbouw en 60% dure woningen;
4. Het parkeerdek van het noordelijk plangebied krijgt geen groene invulling. Er komt een groene invulling op het platte dak. Aan de voorwaarden van de ontheffing flora- en fauna wordt nog steeds voldaan.

De voorzitter geeft de forumleden de gelegenheid tot het stellen van vragen;
Het CDA heeft een vraag over de parkeervoorziening; leest in de memo dat er alleen een parkeervergunning is van maandag t/m vrijdag en niet op zaterdag?
College; het terrein wat bebouwd gaat worden was een braakliggend terrein en hier was geen regeling voor, maar werd vanuit de buurt benut als parkeervoorziening. Deze voorziening vervalt en daarom is gekeken of de buurt een alternatief aangeboden kon worden. Hierbij is in eerste instantie gekeken naar locaties met vergunning parkeren wat verder weg, waar nog parkeerruimte is. Echter de buurt heeft aangegeven graag dichterbij te willen parkeren op het David Evekinkplein. Daarom is hier vergunning parkeren ingevoerd.  Op zaterdag heeft dit terrein een functie voor het parkeren voor het centrum en is de parkeervoorziening goed bezet. Op maandag tot en met vrijdag zijn plekken niet bezet en is er ruimte voor vergunning parkeren.Bewoners met parkeervergunning kunnen elders parkeren.

Burgerbelang;verhouding sociale en dure woningen, hoe zit het met de woningbouwdifferentie?
College; de verhouding komt anders te liggen en dat komt doordat Woningstichting Ons Huis zich heeft teruggetrokken. We zijn daarom ook blij met de komst van Zozijn. Het college kijkt hier positief tegen aan. Het past binnen de kaders van de woonvisie en het is fijn dat er een ontwikkeling tot stand komt.

SP; wat gebeurt er als de verkoop van de 15 koopappartementen niet van de grond komt? Gaat de bouw dan gewoon door?
College; daar gaan we niet vanuit, er is wel een percentage vastgelegd, waarbij er gestart wordt met de bouw. Als er onvoldoende of niets wordt verkocht, komt het stuk grond terug en wordt bekeken hoe nu verder.
Het college nodigt de heer Henk Suvaal, projectontwikkelaar, uit plaats te nemen aan tafel voor een nadere toelichting; dit is een dilemma, echter de locatie is heel sterk door de ligging bij het centrum. Door woningbouw toe te voegen wordt het gebied verbeterd. Er is ook veel overleg met andere verhuurders binnen dit gebied en er vindt met hen overleg plaats om te kijken of er collectief tot een verbetering van het gebied gekomen kan worden.  In juni start de verkoop en we hebben goede verwachtingen dat dit aan gaat slaan. Als het niet lukt dan zijn hierover afspraken gemaakt.

GroenLinks; in hoeverre is er met de buurtbewoners gesproken over de komst van Zozijn?
College; er waren wat bewoners die moeite hadden met de komst van Zozijn. Hier zijn we niet echt uitgekomen, echter die geluiden zijn ook afgenomen. De bezwaren kwamen tijdens de bestemmingsplanprocedure met name vanuit de Berkelsingel. Deze bewoners zijn inmiddels ook aangeschoven bij de klankbordgroep. In de klankbordgroep zitten vertegenwoordigers van de buurt en deze is gestart in 2011, bij de start van het project. 

D66; maakt uit de maquette op dat Zozijn apart van de rest bouwt? Hoe zeker is het dat Zozijn komt en wat voor invloed heeft dit op de bewoners?
De heer Henk Suvaal, de komst van Zozijn is nog niet helemaal zeker. Eind mei wordt meer duidelijkheid verwacht.

De Stadspartij is benieuwd of er sprake is dat de Berkel (aftakking richting de Paardewal) doorgetrokken zal worden met een bruggetje eroverheen?College; zit niet in dit plan, het betreft een oud plan en dit maakt geen onderdeel uit van dit project.

 

Advies:
Het forum stemt in en dit stuk kan ter behandeling naar de eerstvolgende Raadsvergadering.

 

Advies

Voldoende besproken. Verder debat in de raad

Behandeld in Raad 19 mei 2014 (21:30 - 23:00) Naar boven

 
Datum 19-05-2014 Tijd 21:30 - 23:00
Zaal
Raadzaal
Openbaarheid
Openbaar
Voorzitter
J.A. Gerritsen
Griffier
G.A.J. Winters

Verslag van de vergadering

Zie de bijlage.

Bijlagen

Besluit

Aangenomen
Geen amendementen ingediend