Afwijken kaderstelling Halvemaanstraat en wijzigingen ISV 3

Onderwerp

Afwijken kaderstelling Halvemaanstraat en wijzigingen ISV 3

Programma

06. Ruimtelijke ordening en wonen (incl. De Mars)

Forum

Oordeelsvormend

Portefeuillehouder

Inlichtingen bij

H. Zuethoff
0575 587369 h.zuethoff@zutphen.nl

Soort bevoegdheid

Controlerend

Beleidsvrijheid

Beperkt

Programmabegrotingswijziging

Nee

Het college van burgemeester & wethouders stelt voor :

1. in te stemmen met de afwijkingen van de Kaderstelling Halvemaanstraat;
2. in te stemmen met de wijzigingen ten aanzien van de ISV-3 prestaties en kernactiviteiten voor de Halvemaanstraat.

Inhoud

Inleiding/aanleiding

September 2011 heeft de u de Kaderstelling Halvemaanstraat vastgesteld (bijlage 1). Onderlegger bij die kaderstelling was een eerste schetsontwerp, op basis waarvan ook de haalbaarheid van het plan is nagegaan. Na de kaderstelling heeft het project meer vorm gekregen en hierbij is ook het bestemmingsplan Halvemaanstraat opgesteld, dat inmiddels onherroepelijk is geworden.

Vanaf de vaststelling van het bestemmingsplan is door Esprit het bouwplan verder door ontworpen. Het ontwerp is besproken met constructeurs en installateurs. Dit heeft geleid tot een aantal aanpassingen.

De verwachting is dat voor het noordelijk plandeel aan de Halvemaanstraat in maart 2014 een definitief bouwplan vastgesteld kan worden en op basis waarvan ook de omgevingsvergunning zal worden aangevraagd. Voor het zuidelijk deel wordt het ontwerp nog niet naar een definitief ontwerp uitgewerkt, omdat de afname van dit plan nog niet verzekerd is. In eerste instantie was dit wel verzekerd, omdat beide plandelen afgenomen zouden worden door Woningstichting Ons Huis.

Door de economische crisis hebben zij hier echter vanaf gezien en moesten er alternatieven gezocht worden. De aanpassingen in het ontwerp bouwplan, afname van het woningbouwplan en een fasering in een noordelijk en zuidelijk plandeel betekent dat er op een aantal punten wijzigingen zijn ten opzichte van de in september 2011 vastgestelde kaderstelling en ISV- prestaties en kernactiviteiten. Ten aanzien van de wijzigingen is verantwoording richting u vereist.

Over de wijzigingen ten opzichte van de kaderstelling en de wijziging in het ISV-3 bent u reeds geïnformeerd door een informatieve memo die bij de vergadering van 10 maart 2014 ter inzage lag (bijlage 2).

Beoogd effect

Het realiseren van woningbouw aan de Halvemaanstraat.

Argumenten

1.1.De afwijkingen van de kaderstelling zijn aanvaardbaar

Ten aanzien van de kaderstelling zijn er de volgende afwijkingen

- Niet het hele bouwplan heeft een kap

Op basis van een eerste schetsontwerp dat ook onderlegger was bij vaststelling van de kaderstelling door de raad werd uitgegaan van een kap op alle bebouwing, hetgeen daarom ook opgenomen was in de kaderstelling vooraf. Bij nadere uitwerking van het bouwplan blijkt nu dat het gedeeltelijke uitvoeren met een platte klap het bouwplan verbeterd. Dit wordt onderschreven in het gezamenlijk advies van de rayonarchitect en monumentencommissie van 9 september 2013 (bijlage 3). Op basis van het bestemmingsplan is het mogelijk om met een binnenplanse vrijstelling gedeeltelijk een platte kap te realiseren.

- Het aantal woningen wordt minder

Een deel van het plan wordt afgenomen door Zozijn. De doelgroep is zorgintensief (geen somatiek of verpleeghuiszorg) en gedragsintensief met 24-uurszorg. De inrichting van deze woningen is zodanig dat deze binnen het KWP als 1 woning wordt geteld.

De vestiging van Zozijn past binnen het doelgroepenbeleid en is mogelijk door gebruik te maken van de kruimelgevallenlijst van de Wabo.

- Afwijking van de verdeling 40% sociale woningbouw en 60% dure woningen

Door de vestiging van Zozijn, blijven er in de eerste fase 37 woningen over verdeeld over 1 grondgebonden woning, 4 middeldure appartementen, 11 sociale koopappartementen, 10 sociale huurappartementen en 11 middeldure/dure koopappartementen. Dit betekent dat de verdeling 56 % sociale en 43 %  dure woningen wordt. Het huidige programma past binnen de uitgangspunten van de nieuwe Woonvisie.

- Een zo groen mogelijke inrichting van de erven gelegen op de parkeerdekken

De parkeerkelder van het noordelijk plandeel wordt minder diep dan in eerste instantie de bedoeling was. Hierdoor ontstaat een grotere groenstrook op maaiveldniveau. Bedoeling is deze strook te gebruiken voor compenserende en mitigerende maatregelen voor de mus. Daarnaast krijgt het platte dak een groene invulling. Het parkeerdek van het zuidelijk plandeel houdt een groene inrichting. Er komt een vergelijkbare hoeveelheid groen terug als in het eerdere ontwerp. Er wordt binnen de voorwaarden van de verleende ontheffing Flora en Fauna voor de mus gebleven.

1.2.Aan de overige kaderstelling wordt voldaan en/of is nadere invulling gegeven.

Aan de overige kaders wordt voldaan. Ten aanzien van  de compensatie van het groen is tijdens de raadvergadering over de vaststelling van het bestemmingsplan door de wethouder aangegeven hierop terug te komen. Destijds werd aangegeven dat er financieel gecompenseerd zou worden op basis van de taxatiewaarde van de bestaande bomen.  Inmiddels is gekeken hoe dit gelijk kan terug vloeien naar een concrete plek voor compensatie in de binnenstad, zoals staat aangegeven in de kaderstelling. Momenteel worden twee locaties in de nabijheid van het plangebied nader onderzocht (bijlage 4). Over  de locatiekeuze en invulling vindt nauw overleg met de Bomenstichting plaats.

In de kaderstelling staat dat er voor de toekomstige bewoners een parkeervoorziening gerealiseerd moet worden en dat er een oplossing gevonden moet worden voor de huidige drie vergunning parkeerplaatsen gelegen binnen het plangebied. Aanvullend is er ook gekeken of er voor de bewoners uit de naaste omgeving extra vergunning parkeren gerealiseerd kan worden. Op de huidige braakliggende terreinen wordt nl. ook veel door bewoners uit de omgeving geparkeerd. Omdat het David Evekinkplein doordeweeks niet volledig bezet is, wordt het mogelijk om van maandag tot en met vrijdag ook met een vergunning te parkeren. Op  zaterdagen is alleen betaald parkeren mogelijk.

1.3.De uitvoeringsbevoegheid voor afwijkingen van de kaderstelling ligt   gedeeltelijk bij het college

De formele uitvoeringsbevoegheid voor een aantal afwijkingen van de kaderstelling ligt bij het college. Zo is er een vastgesteld bestemmingsplan. Op basis hiervan is het mogelijk om een binnenplanse vrijstelling te verlenen voor het uitvoeren van het bouwplan met een gedeeltelijk platte kap. Hetzelfde geldt voor het toepassen van de kruimelgevallenlijst op basis van de Wabo.

2.1.Met de wijzigingen kunnen de doelstellingen van het ISV- programma nog steeds gehaald worden.

Voor het project is binnen het ISV-3 Stedelijke Vernieuwing € 500.000,-- gereserveerd. Over deze subsidie hoeft geen verantwoording aan de provincie afgelegd te worden, maar aan  de gemeenteraad. De doelen, prestaties en kernactiviteiten zoals afgesproken voor het ISV worden weergegeven in bijlage (bijlage 5).

Ten aanzien van de prestaties zijn er door de doorontwikkeling van het plan en de economische crisis een aantal wijzigingen ten aanzien van de prestaties/kernactiviteiten ontstaan. Bij de afwijkingen van de kaderstelling werd al ingegaan op de vermindering van het aantal woningen en woningbouwcategorieën.

De planning, die er vanuit gaat dat in de tweede helft van 2013 gestart moet zijn met de bouw en een oplevering ervan in 2014, is uitgelopen. Woningstichting Ons Huis zou in eerste instantie de woningen uit de 1^e fase afnemen, maar trok zich terug. In het noordelijk deel van de 1^e fase zijn 31 woningen gepland. Hiervan wordt een deel overgenomen door Zozijn. De overige 16 woningen worden in de koop gezet. Voor het zuidelijk deel is er nog geen afnemer. Voor de ontwikkelaar/aannemer is het wel van belang dat het zuidelijk deel snel na het noordelijk deel volgt, omdat in dat gebied grond (vm. garagebedrijf Schoolderman) door de aannemers ia aangekocht. De randvoorwaarden om ook dit terrein te ontwikkelen zijn er, er is een onherroepelijk bestemmingsplan. Verwacht wordt dat er in 2016 gestart kan worden met de bouw.

De aangepaste planning is aanvaardbaar omdat nog steeds de doelen van het ISV nog steeds gehaald worden. Met het plan wordt de kwaliteit van binnenstedelijke woonmilieus bevorder door toevoeging van kwaliteit en differentiatie in de woningbouw. Daarnaast wordt de fysieke kwaliteit van de leefomgeving bevordert, omdat er een herontwikkeling van het binnenstedelijk milieu plaats vindt.

Indien middelen niet ingezet kunnen worden, is het plan niet uitvoerbaar. Het terrein zal dan niet ontwikkeld worden. Dat is een gemiste kans om dit gebied meer leefbaar en sociaal veiliger te maken.

De provincie monitort de prestaties en daarom is gevraagd naar hun advies. Zij geven aan in te kunnen stemmen met de wijzigingen in de ISV-3 prestaties en kernactiviteiten, zolang de doelstelling van de subsidie gehaald wordt. 

Kanttekeningen

1.1.Afname Zozijn nog niet volledig zeker

De onderhandelingen van Esprit, Hegeman en Zozijn bevinden zich in de eindfase en zijn er op gericht om 1 oktober te starten met de bouw.

1.2.Enkele klankbordgroepleden zijn kritisch over de vestiging van Zozijn

Enkele leden zijn wat kritischer over de vestiging van Zozijn op de locatie. Er wordt in het vervolgtraject contact gezocht met omwonenden, maar ook met organisaties als BOG en Mooiland, om aan te geven welke groep bewoners zich hier zal vestigen. 

Uitvoering/Communicatie/Vervolgtraject

Over de plannen vindt op gezette tijden overleg plaats met de klankbordgroep Halvemaanstraat. Zij worden continue meegenomen in het proces en zijn op de hoogte van de wijzigingen in het bouwplan en de vestiging van Zozijn. De leden zijn positief over het bouwplan.

Over de compensatie van het groen vindt nauw overleg met de Bomenstichting plaats en over de mitigerende en compenserende maatregelen voor de mus met de lokale Vogelwerkgroep.

Stukken die ter inzage liggen

1. Kaderstelling Halvemaanstraat, februari 2011
2. Memo afwijken Kaderstelling Halvemaanstraat en wijzigingen ISV-3, 6 februari 2014
3. Gecombineerd welstand- en momentenadvies, 9 september 2013
4. Compensatie gebieden groen
5. ISV-beschikking, 30 mei 2012

Ontwerp

Besluit

De raad van de gemeente zutphen,

gelezen het voorstel van het college van burgemeester & wethouders van 20 maart 2014 met nummer 22132

b e s l u i t :

1. in te stemmen met de afwijkingen van de Kaderstelling Halvemaanstraat;
2. in te stemmen met de wijzigingen ten aanzien van de ISV-3 prestaties en kernactiviteiten voor de Halvemaanstraat.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

de raad van de gemeente zutphen,

gehouden op:

de voorzitter, de griffier,